아산 한들물빛도시하늘채 후순위담보대출, 56⁠㎡와 60⁠㎡ 차이

두 면적의 시세는 각각 얼마일까요?

한들물빛도시하늘채는 전용 56㎡와 60㎡ 두 가지로만 거래됩니다. 최근 중간 가격은 60㎡가 3억 8,650만원, 56㎡가 3억 3,700만원이에요.

면적 차이는 4㎡인데 가격 차이는 4,950만원이에요. ㎡당으로 나눠 보면 60㎡는 약 644만원, 56㎡는 약 602만원이라 60㎡ 쪽 단가도 더 높아요. 56㎡는 1년 중간 3억 3,500만원에서 최근 3억 3,700만원으로 거의 그대로입니다.

1년 거래는 모두 126건으로, 두 면적이 비슷하게 나눠 가졌어요. 10월 25~26일에는 56㎡만 네 건이 신고됐어요. 2층 3억 700만원부터 18층 3억 6,000만원까지, 같은 면적에서도 5,300만원 차이가 났어요.

4⁠㎡ 차이로 담보 여유는 얼마나 달라지나요?

LTV 70% 기준으로 약 3,465만원 차이가 나요. 시세 차이 4,950만원에 70%를 곱한 값입니다. LTV(담보인정비율)는 시세 가운데 대출에 잡아 주는 몫이에요.

계산은 "시세 × 70% − 남은 주담대 − 방공제" 순서예요. 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 빼는 금액인데, 아산은 방 1개 기준 2,500만원입니다.

여유가 0이 되는 잔액은 56㎡ 2억 1,090만원, 60㎡ 2억 4,555만원이에요. 분양 때 대출을 크게 받아 아직 잔액이 많다면, 56㎡ 쪽이 먼저 막혀요. 표는 모두 예시 계산이고 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.

담보 비율을 자체 기준으로 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면 60㎡·잔액 1억일 때 약 1억 8,420만원까지 계산됩니다. 비율이 오르는 만큼 금리 부담도 커지니, 필요한 금액부터 정해 두는 편이 안전해요.

56㎡에 잔액 1억 5,000만원이라면 6,090만원이 남는 예시거든요. 고금리 신용대출 한두 건을 정리하는 용도로는 맞춰 볼 수 있는 금액이에요. 그보다 큰돈이 필요하다면 담보보다 소득 쪽 여유를 먼저 확인해야 해요.

단지 기본 정보는 어떻게 되나요?

1,062세대 규모이고, 2022년 12월에 사용승인을 받았어요. 코오롱건설이 지었고 10개 동, 최고 29층입니다.

입주 4년 차 신축이고, 전 세대가 소형이에요. 소형만 있는 단지는 큰 평형이 섞인 단지보다 한 채 금액이 작아서, 같은 LTV라도 절대 한도가 작게 나와요. 대신 대출 규모가 작으면 매달 갚는 돈도 작아 소득 심사에서 덜 막혀요.

지역난방·계단식 같은 정보는 관리 방식에 관한 것이라 한도 계산에 직접 들어가진 않아요. 한도를 움직이는 건 시세, 남은 대출, 세입자 여부, 소득 네 가지입니다.

매곡리 다른 단지와 바로 비교해도 될까요?

그대로 비교하긴 어려워요. 매곡리에서 84㎡형 시세가 잡히는 다섯 단지는 모두 큰 면적 기준이라 이 단지와 면적이 달라요.

같은 택지 안에서도 84㎡형 시세가 5억 2,900만원부터 7억 1,700만원까지 퍼져 있습니다. 이 단지 60㎡는 그 아래에 있지만, 아산 84㎡형 중간 가격 2억 3,000만원보다는 1.7배쯤 높습니다. 이웃 단지 계산은 한들물빛도시시티프라디움 글에 따로 있죠.

택지 안 시세 순서는 면적과 준공 시기의 영향이 커요. 이 단지 숫자가 낮다고 해서 담보로서 가치가 약하다는 뜻은 아니에요.

거래 가격 폭이 넓을 땐 무엇을 봐야 하나요?

60㎡ 1년 거래는 2억 7,000만원부터 4억 2,000만원까지 1억 5,000만원 폭이에요. 중간 가격은 1년 앞쪽과 5월 이후가 모두 3억 8,500만원으로 같아서, 흐름 자체는 평평했어요.

폭이 넓은 건 몇몇 거래가 중간에서 크게 벗어났다는 뜻이에요. 금융사가 시세를 보수적으로 잡으면 계산이 달라질 수 있어요. 60㎡를 3억 5,000만원으로 평가하면 잔액 1억 기준 여유는 약 1억 2,000만원으로, 2,555만원 줄어요.

같은 주 56㎡ 네 건만 봐도 2층과 18층 차이가 5,300만원이었어요. 저층이라면 계산기 숫자보다 조금 낮게 잡고 계획하는 편이 안전해요.

소득 심사에서 막히면 어떻게 하나요?

담보 여유보다 DSR이 먼저 한도를 정할 수 있어요. DSR은 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권 상한은 50%예요. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡아요.

이를테면 2순위로 7,000만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 37만 6천원이에요. 1년이면 약 451만원이 비율 계산에 들어가요. 만기가 짧은 신용대출이 있다면 그쪽이 비율을 더 크게 끌어올려요.

예를 들어 연소득 3,600만원이면 2금융권 기준 1년 상환액 상한은 1,800만원이에요. 기존 주담대 1억을 같은 조건으로 갚는다면 1년 약 644만원이고, 2순위 몫 451만원을 더하면 1,095만원이에요. 비율로는 약 30.4%라 상한까지 여유가 있어요.

신용대출을 담보대출로 옮겨 비율을 낮추는 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 있어요. 아산 다른 단지와 대환 흐름은 아산 신용대출 대환 정리에서 볼 수 있습니다.

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56㎡·60㎡ 중 우리 집 기준으로 볼까요?면적과 잔액이면 충분해요

진행은 담보 여유 확인, 소득 확인, 시세·감정 평가, 2순위 근저당 설정 순입니다. 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨집니다. 필요한 서류는 준비 서류와 진행 순서에서 확인하세요.