양산대방노블랜드8차로얄카운티 후순위담보대출, 84⁠㎡ 5억 1,800만

대방노블랜드8차로얄카운티 시세는 얼마일까요?

최근 반년 84㎡형 실거래를 줄 세운 가운데 값은 5억 1,800만원입니다. 양산 126개 단지의 84㎡형 시세 가운데 가장 높아요.

103㎡형도 1년 22건이 거래돼 시세가 따로 잡혀요. 최근 6개월 중간 가격은 5억 9,750만원입니다. 두 면적의 1년 거래 통계를 표로 묶었어요.

10월 하순에만 84㎡형 네 건이 계약됐어요. 21일 15층 5억 5,000만원, 23일 22층 5억원, 24일 6층 5억 3,000만원과 10층 5억 6,000만원이에요. 네 건 모두 5억~5억 6,000만원 사이였어요.

거래 범위가 넓은 점이 특징이에요. 84㎡형은 가장 낮은 거래와 높은 거래가 2억 6,800만원 벌어집니다. 103㎡형도 2억 7,000만원 차이예요. 그래서 이 단지는 최고가가 아니라 중간 가격으로 계산하는 게 중요해요.

이 단지의 기본 정보는 어떤가요?

2018년 3월 준공 승인을 받은 1,062세대 아파트입니다. 대방건설이 지었고 9개 동, 최고 33층입니다.

85㎡를 넘는 세대가 220세대로 전체의 약 21%입니다. 103㎡형 소유자라면 84㎡형보다 시세가 약 7,950만원 높게 잡혀서 담보 여유도 그만큼 큽니다. 9개 동에 1,062세대라 한 동에 평균 110세대가 넘는 고층 구성이에요.

면적별 거래 비율도 보세요. 84㎡형은 842세대 중 65건으로 약 7.7%가 1년 안에 거래됐어요. 103㎡형은 220세대 중 22건, 약 10%입니다. 중대형인데도 거래가 드물지 않아서 시세 근거가 비교적 탄탄해요.

남은 주담대가 있다면 얼마나 더 나오나요?

84㎡형에 주담대가 2억 남았다면 예시 계산으로 약 1억 3,760만원 여유가 나옵니다. 5억 1,800만원의 70%인 3억 6,260만원에서 2억과 방공제 2,500만원을 덜었어요.

70%라는 비율을 LTV라고 불러요. 방공제는 경매 때 소액 세입자가 먼저 받을 몫이라 미리 덜어 두는데, 물금읍은 광역시가 아니라 그 밖 지역 기준 2,500만원을 써요.

LTV 70% 기준으로 84㎡형은 남은 주담대 3억 3,760만원, 103㎡형은 3억 9,325만원이 한계선이에요. 어디까지나 가정으로 돌린 숫자라 실제 승인 금액은 달라질 수 있어요.

대부업체는 인정 비율을 회사마다 다르게 둬요. 80%로 가정해 다시 돌리면 84㎡형·잔액 2억에서 약 1억 8,940만원이에요. 비율을 높게 받을수록 금리 부담도 커지니 쓸 곳부터 정해 두세요.

세를 놓고 있다면 임대보증금도 선순위처럼 먼저 빠집니다. 남은 주담대에 보증금을 더해서 표를 읽으면 돼요. 자세한 계산은 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

최고가로 계산하면 왜 안 되나요?

최고가로 계산하면 여유가 실제보다 1억 넘게 부풀어요. 84㎡형 1년 최고 거래 7억 500만원을 넣으면, 주담대 2억 기준 여유가 약 2억 6,850만원으로 나옵니다. 중간 가격 계산보다 1억 3,090만원 많습니다. 103㎡형도 최고가 8억 2,500만원으로 계산하면 같은 조건에서 약 1억 5,925만원이 부풀어요.

금융사는 한 건의 높은 거래보다 KB시세나 감정가를 봅니다. 감정가가 10월 22층 거래와 같은 5억원으로 나오면, 같은 조건의 여유는 약 1억 2,500만원입니다. 중간 가격으로 계산할 때보다 1,260만원 줄어요.

시세 흐름은 소폭 올랐어요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 5억 500만원, 뒤쪽은 5억 1,800만원이에요. 1,300만원, 약 2.6% 오른 셈입니다. 여유로 치면 LTV 70% 기준 910만원이 늘어난 효과입니다.

가촌리와 양산 안에서는 어느 위치인가요?

가촌리 16개 단지 중에서도 84㎡형 시세가 가장 높아요. 같은 이름을 쓰는 대방노블랜드 단지들이 상위권에 모여 있어요. 같은 2018년 준공 양산 단지 5곳으로 좁혀도 1위이고, 2위 양산유림노르웨이숲(4억 9,000만원)보다 2,800만원 높아요.

가촌리 안에서도 84㎡형 최근 시세는 2억 3,750만원부터 5억 1,800만원까지 두 배 넘게 벌어집니다. 같은 동네라는 이유로 옆 단지 계산을 그대로 쓰면 안 되는 이유예요.

양산 84㎡형 중간 가격은 2억 3,800만원입니다. 이 단지는 그보다 2억 8,000만원 높아서, 같은 잔액이라도 양산 평균 단지보다 담보 여유가 훨씬 크게 계산돼요.

1년 거래 87건은 전체 세대의 약 8.2%입니다. 양산 226개 단지 중 거래량 4위라 시세 근거도 충분해요. 참고로 광역시인 부산은 방공제가 2,800만원이라, 부산 사직쌍용예가처럼 계산 기준이 조금 다릅니다.

DSR 때문에 거절됐다면 어떻게 하나요?

거절 사유가 담보가 아니라 소득이라면 DSR 문제거든요. 연소득을 100으로 볼 때 1년 원리금이 얼마인지 따지는 지표로, 대출 합계 1억 초과부터 은행 40%·2금융권 50% 선이 걸려요.

연소득 5,500만원에 주담대를 매달 130만원 갚고, 신용대출이 4,500만원 있다고 해 볼게요. 신용대출 4,500만원은 5년에 나눠 갚는다고 간주돼 원금만 1년에 900만원이 잡혀요. 합치면 약 44.7%로 은행 기준을 넘어요.

심사 금리도 실제보다 높게 잡혀요. 수도권 밖 주담대 변동형은 2026년 12월 31일까지 0.75%p가 더해지고, 신용대출 잔액이 1억을 넘으면 1.5%p가 붙어요. 해법은 대개 신용대출을 상환 기간이 긴 담보대출로 갈아타는 쪽이에요. 단계별 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 있습니다.

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신용대출 4,500만원을 옮기면 DSR은?세 칸 입력 · 10초

진행 순서와 비용은 어떻게 되나요?

잔액으로 여유를 보고, 소득으로 DSR을 본 뒤, 금융사 평가와 2순위 등기로 끝나요. 금리는 심사 결과에 따라 연 20% 안에서 정해집니다. 서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.

1억 3,760만원을 빌린다면 인지세는 총 15만원, 그중 반인 7만 5천원이 차주 부담이에요. 근저당 설정비를 누가 내는지, 중도상환수수료가 몇 년간 붙는지도 계약서에서 금액으로 확인하세요. 받는 금액을 1억 이하로 맞추면 인지세 총액은 7만원으로 내려가요.