HOME FINANCE LAB영천 한신더휴영천퍼스트 후순위담보대출, 84㎡·85㎡ 시세가 달라요
- 84㎡ 최근 시세 3억원, 1년 +1,700만
- 2017년 준공 · 1,147세대 · 한신공영
- 야사동 6개 단지 중 84㎡형 1위
목차 6개
한신더휴영천퍼스트는 평형마다 시세가 어떻게 다른가요?
주력인 84㎡형은 최근 6개월 중간 가격이 3억원이에요. 1년 앞쪽 거래 2억 8,300만원보다 1,700만원 올랐어요.
실거래 통계에는 60·76·84·85㎡ 네 면적이 잡혀요. 60㎡는 1년에 1건뿐이고, 84㎡형이 18건으로 가장 많아요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ | 2억 | 2억(1건) | 1건 |
| 76㎡ | 2억 4,500만 | 2억 2,500만~2억 5,500만 | 7건 |
| 84㎡ | 2억 9,100만 | 2억 6,100만~3억 2,500만 | 18건 |
| 85㎡ | 2억 7,450만 | 2억 5,900만~3억 700만 | 8건 |
10월 3일 84㎡ 22층이 3억 2,500만원으로 1년 최고가를 기록했어요. 9월 19일 15층은 3억원이었어요. 76㎡형은 9월 28일 22층 2억 4,900만원, 10월 19일 9층 2억 5,500만원이에요.
84㎡형에 주담대 1억이 남았다면 LTV 70% 기준 약 8,500만원 여유가 계산됩니다. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 영천은 방공제 2,500만원을 빼요.
84㎡와 85㎡는 비슷한데 왜 따로 봐야 하나요?
실거래 통계에서 시세가 따로 잡히기 때문입니다. 1년 중간 가격이 84㎡는 2억 9,100만원, 85㎡는 2억 7,450만원으로 1,650만원 차이가 나요.
숫자만 보면 85㎡가 더 넓은데 시세는 오히려 낮아요. 실거래 자료만으로는 이유를 알 수 없지만, 금융사가 시세를 찾을 때는 등기부에 적힌 전용면적으로 맞춰 봐요.
LTV 70%로 바꾸면 두 면적의 여유 차이는 약 1,155만원입니다. 내 집이 어느 쪽인지 모른 채 84㎡ 숫자로 계획을 세우면, 85㎡ 소유자는 예상보다 한도가 작게 나올 수 있어요. 등기부등본 표제부의 전용면적을 먼저 확인하세요. 인터넷으로 떼는 방법은 등기부등본 발급과 읽는 법에 있어요.
거래 건수도 다르다는 점을 기억하세요. 84㎡는 18건, 85㎡는 8건이라 85㎡ 쪽 시세가 한두 건 거래에 더 흔들려요.
평형별로 남은 대출에 따라 얼마나 남나요?
같은 잔액 1억이라도 평형에 따라 여유가 1,500만원부터 8,500만원까지 벌어져요. 84㎡는 최근 6개월, 나머지는 1년 중간 가격으로 계산했어요.
| 남은 주담대 | 76㎡ | 84㎡ | 85㎡ |
|---|---|---|---|
| 없음 | 1억 4,650만 | 1억 8,500만 | 1억 6,715만 |
| 5천 | 9,650만 | 1억 3,500만 | 1억 1,715만 |
| 1억 | 4,650만 | 8,500만 | 6,715만 |
| 1억 5천 | 여유 없음 | 3,500만 | 1,715만 |
LTV 70%에서 여유가 사라지는 잔액은 76㎡ 1억 4,650만원, 84㎡ 1억 8,500만원, 85㎡ 1억 6,715만원입니다. 60㎡는 거래가 1건뿐이라 표에서 뺐어요. 그 1건 2억원으로 계산하면 잔액 1억일 때 약 1,500만원입니다.
84㎡ 1년 최저 거래 2억 6,100만원으로 평가되면 잔액 1억 기준 여유는 약 5,770만원입니다. 최근 시세로 낸 8,500만원보다 2,730만원 적어요. 계산기 결과는 상한이 아니라 기준선으로 보세요.
담보 비율을 자체로 정하는 대부업이 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡·잔액 1억일 때 약 1억 1,500만원이 계산됩니다. 비율이 높을수록 금리도 높게 붙고, 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨집니다.
야사동과 영천 안에서는 어느 위치인가요?
84㎡형 기준으로 야사동 6개 단지 가운데 가장 높아요. 2위인 영천우방타운 1억 7,600만원보다 1억 2,400만원 높아요.
동 안의 나머지 다섯 단지는 8,050만~1억 7,600만원 사이에 모여 있어요. 한 단지만 동떨어지게 높은 구조라, 같은 동 다른 단지 소유자가 들은 한도 이야기는 이 단지에 맞지 않아요. 반대도 마찬가지예요.
영천 84㎡형 중간 가격은 1억 5,300만원입니다. 이 단지 84㎡ 최근 시세 3억원은 그 약 2배예요. 동네 평균으로 짐작하면 이 단지 한도를 크게 낮춰 잡게 돼요.
같은 영천에서 시세가 내린 단지의 계산은 영천 창신영천타운 글에 있어요. 오른 단지와 내린 단지를 나란히 보면 시세 흐름이 한도에 주는 영향이 잘 보여요.
단지 기본 정보는 어떻게 되나요?
1,147세대 규모이고, 2017년 2월에 사용승인을 받았어요. 한신공영이 지었고 12개 동, 최고 25층 계단식이에요.
| 주소 | 경북 영천시 망정1길 171 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,147세대 · 12개 동 · 최고 25층 |
| 사용승인 | 2017년 2월(9년 차) |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 48 · 60~85㎡ 1,076 · 85~135㎡ 23세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
| 시공 | 한신공영 |
1,076세대가 60~85㎡ 구간이라 76·84·85㎡가 단지의 중심입니다. 85㎡ 초과 23세대는 최근 1년 실거래 통계에 잡히지 않았어요. 이 면적을 가진 분은 감정 평가로 가격이 정해질 가능성을 염두에 두세요.
9년 차 단지라 연식 때문에 평가가 깎일 단계는 아니에요. 대신 평형이 여럿이라 같은 단지 안에서도 한도 차이가 크다는 점이 이 단지의 특징이에요.
1년 34건은 1,000세대 넘는 단지치고 많지 않은 편이에요. 거래가 뜸한 달에는 한두 건이 최근 시세를 끌고 가니, 신청 시점의 최근 거래를 한 번 더 확인하세요.
한도를 정할 때 소득 쪽은 어떻게 보나요?
빚이 합쳐 1억을 넘으면 DSR을 봅니다. 연소득에서 모든 대출의 1년 원리금이 차지하는 비율이고, 2금융권은 50%까지거든요. 올해 말까지 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산합니다.
예를 들어 8,500만원을 연 5%·30년으로 빌리면 실제 1년 원리금은 약 548만원입니다. 심사에서는 0.75%p를 더한 금리로 보니 약 595만원으로 잡혀요. 이 가산 규칙은 2026 하반기 스트레스 DSR에 정리했어요.
비용도 금액 구간으로 미리 보세요. 8,500만원은 1억 이하라 인지세 총액이 7만원, 고객 몫은 3만 5천원이에요. 1억을 넘기면 총액이 15만원으로 올라가요.
2순위 대출이 어떤 구조인지 처음이라면 후순위 담보대출이란부터 보세요. 최종 한도와 금리는 금융사 심사 결과가 기준이에요.
자주 묻는 질문
한신더휴영천퍼스트 84㎡ 시세는 얼마인가요?
최근 6개월 실거래 중간 가격은 3억원이에요. 1년 앞쪽 2억 8,300만원보다 1,700만원 높고, 10월에는 22층이 3억 2,500만원에 거래됐어요.
85㎡가 84㎡보다 시세가 낮은 이유는요?
실거래 자료만으로는 이유를 알 수 없어요. 두 면적은 시세가 따로 잡히니 등기부등본에서 내 집 전용면적을 먼저 확인하세요.
76㎡에 주담대 1억이 남았으면 얼마나 남나요?
1년 중간 가격 2억 4,500만원 기준으로 LTV 70% 예시 계산상 약 4,650만원이 남아요. 잔액이 1억 4,650만원을 넘으면 여유가 없어요.
영천은 방공제가 얼마인가요?
영천은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원을 빼요. 아파트는 방이 여러 개여도 1개분만 빼는 게 원칙이에요.
