HOME FINANCE LAB울산 추가담보대출, 준공 연도별 84㎡ 시세로 본 여유
- 울산 84㎡형 698개 단지 중간 가격 2억 6,350만원
- 2020년 이후 준공 5억 2,925만원, 2.6배 차이
- 중간 시세·주담대 1억이면 약 5,645만원(예시)
목차 7개
울산 아파트에 주담대가 남아 있어도 추가로 받을 수 있나요?
네, 담보 자리와 소득이 남아 있으면 가능해요. 추가담보대출은 지금 대출을 둔 채 같은 집으로 돈을 더 받는 방법을 말해요.
방식은 두 가지예요. 지금 은행에 증액을 요청하거나, 다른 금융사에서 두 번째 근저당을 잡고 받는 거거든요. 두 번째 방식을 후순위라고 불러요.
울산은 2026년 10월 기준 규제지역이 아니에요. 은행권 아파트 LTV는 70%로 봐요. LTV는 집값에서 대출이 차지할 수 있는 비율입니다. 시세 3억이면 70%인 2억 1,000만원까지가 계산의 출발점입니다.
여기서 두 가지를 더 빼요. 하나는 이미 남아 있는 주담대, 다른 하나는 방공제예요. 그래서 실제로 더 받을 수 있는 금액은 생각보다 작게 나오는 경우가 많습니다.
어느 방식이든 순서는 같아요. 먼저 우리 단지 시세를 확인하고, 담보 자리가 남는지 본 다음, 소득 기준인 DSR을 따집니다. 이 글도 그 순서로 울산 숫자를 정리했어요.
울산 84㎡형은 준공 연도에 따라 얼마나 다른가요?
2020년 이후 준공 단지는 5억 2,925만원, 1990년대 이전 단지는 2억 445만원이에요. 같은 84㎡형인데 2.6배 차이입니다.
최근 1년 84㎡형 거래가 있는 울산 698개 단지를 준공 연도로 나눴어요. 단지마다 80~86㎡ 중 거래가 가장 많은 면적의 실거래 중간 가격을 썼어요. 울산 전체 84㎡형 중간 가격은 2억 6,350만원입니다.
| 준공 연도 | 단지 수 | 84㎡형 중간 가격 |
|---|---|---|
| 1999년 이전 | 220곳 | 2억 445만 |
| 2000~2009년 | 229곳 | 2억 3,100만 |
| 2010~2019년 | 201곳 | 3억 3,700만 |
| 2020년 이후 | 48곳 | 5억 2,925만 |
눈여겨볼 구간은 2000년대와 2010년대 사이입니다. 중간 가격이 1억 600만원 벌어집니다. 2000년대 이전 단지가 449곳으로 전체의 64%라, 울산에는 시세 2억 원대 아파트가 많아요.
2억 이상 단지는 486곳으로 70%입니다. 5억 이상도 108곳이 있어요. 가장 높은 곳은 신정동 문수로아르티스로 13억 7,000만원입니다.
울산 중간 시세 아파트는 얼마나 더 받을 수 있을까요?
시세 2억 6,350만원, 남은 주담대 1억이면 약 5,645만원입니다. 70%에서 방공제 2,800만원과 남은 대출을 뺀 예시 계산이에요.
준공 연도별 중간 가격에 같은 계산을 넣어 보면 차이가 더 잘 보여요.
| 기준 시세 | 남은 주담대 1억 | 남은 주담대 1억 5천 |
|---|---|---|
| 2억 445만(1999 이전) | 약 1,510만 | 여유 없음 |
| 2억 3,100만(2000년대) | 약 3,370만 | 여유 없음 |
| 3억 3,700만(2010년대) | 약 1억 790만 | 약 5,790만 |
| 5억 2,925만(2020 이후) | 약 2억 4,250만 | 약 1억 9,250만 |
오래된 단지는 남은 대출이 조금만 많아도 자리가 바로 사라져요. 반대로 2010년대 이후 단지는 1억 5,000만원이 남아 있어도 계산상 여유가 있습니다. 모두 예시이고, 실제 금액은 심사에 따라 달라요.
울산에서 거래가 많은 단지는 어디인가요?
매곡동 월드메르디앙월드시티가 1년 135건으로 가장 많습니다. 울산 1,106개 단지의 최근 1년 매매는 모두 1만 3,689건이에요.
| 단지 | 동 | 준공 | 1년 거래 |
|---|---|---|---|
| 월드메르디앙월드시티 | 매곡동 | 2011 | 135건 |
| 현대패밀리서부 | 서부동 | 1992 | 130건 |
| 번영로하늘채센트럴파크 | 야음동 | 2022 | 125건 |
| 힐스테이트이스턴베이 | 화정동 | 2015 | 120건 |
| 대현더샵 | 야음동 | 2018 | 109건 |
| 신정현대홈타운2 | 야음동 | 1999 | 106건 |
상위 여섯 곳 중 세 곳이 야음동이에요. 거래가 많으면 시세 근거가 촘촘해서 감정가가 실거래와 크게 어긋날 일이 적어요.
반대로 1년에 거래가 몇 건뿐인 단지는 금융사가 감정평가를 따로 맡기기도 합니다. 이때 감정가가 최근 실거래보다 낮게 나오면 추가 여유도 그만큼 줄어듭니다. 2위 현대패밀리서부처럼 1990년대 단지는 거래가 많아도 시세 자체가 낮은 편이에요.
4위 힐스테이트이스턴베이 84㎡형은 4억 1,700만원이에요. 울산 중간 가격보다 1억 5,350만원 높습니다. 같은 남은 대출이라도 추가 여유가 크게 달라지는 이유예요.
울주군 아파트는 방공제가 다르게 빠지나요?
다를 수 있습니다. 방공제 기준인 주택임대차보호법 시행령은 광역시를 2,800만원으로 정하면서 군 지역은 빼고 있습니다.
그래서 울산 중구·남구·동구·북구 아파트는 방 1개 기준 2,800만원이에요. 범서읍, 청량읍처럼 울주군 읍 지역은 그 밖의 지역 기준 2,500만원이 적용될 수 있습니다. 금융사가 어떤 기준을 쓰는지 상담 때 확인해 보세요.
방공제는 나중에 세입자가 들어올 때를 대비해 한도에서 미리 빼는 금액이에요. 300만원 차이지만, 여유가 빠듯한 집이라면 결과가 바뀔 수 있어요. 지금 세입자가 살고 있다면 방공제 대신 실제 보증금을 빼는 게 보통이에요. 이 경우는 세입자 있을 때 추가대출을 참고하세요. 개념은 방공제란에 정리했어요.
울산 시세 흐름은 추가대출 한도에 어떤 영향을 주나요?
시세가 오르면 담보 자리도 커지지만, 금융사는 최근 거래를 기준으로 봐요. 울산은 2025년 비수도권에서 가장 많이 오른 곳으로 꼽혔어요. 2026년 4월 초까지 누적 상승률은 1.68%였어요.
그래도 단지마다 방향이 다릅니다. 힐스테이트이스턴베이 84㎡형은 연초 중간 가격 4억 2,500만원에서 최근 4억 1,000만원으로 내려왔어요. 도시 전체가 오른다고 우리 단지 한도가 늘었다고 보기는 어려워요.
금융사는 보통 KB시세나 감정가를 기준으로 삼아요. 실거래가가 오른 뒤 시세에 반영되기까지 시간이 걸리기도 해요. 최근 몇 달 사이 높은 가격에 거래됐다고 해서 그 값이 바로 한도에 들어가지는 않아요.
"시세가 올랐으니 한도도 늘었다"는 안내만 믿고 계약하지 마세요. 실제 한도는 금융사가 정한 시세 기준과 소득 심사가 끝나야 확정돼요.
추가대출 전에 소득 기준은 어떻게 확인하나요?
DSR로 확인합니다. 1년에 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 총대출 1억을 넘으면 2금융권은 50%까지 봐요.
울산 같은 수도권 밖 주담대는 변동형 심사 금리에 0.75%p가 더해집니다. 수도권 3.0%p보다 낮지만, 신용대출이 여러 건이면 그쪽이 DSR을 먼저 채워요. 기준은 2026 하반기 스트레스 DSR에 있습니다.
이를테면 연소득 4,200만원이면 DSR 50%는 1년 원리금 2,100만원입니다. 기존 주담대 원리금이 연 700만원, 신용대출이 연 1,000만원이라면 남은 여유는 400만원입니다. 담보 자리가 넉넉해도 새 대출의 1년 원리금이 400만원을 넘으면 어려워요. 결국 받을 수 있는 금액은 소득 쪽에서 먼저 정해지는 셈입니다.
금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져요. 필요한 금액만 받는 편이 이자 부담을 줄이는 길입니다.
자주 묻는 질문
울산 아파트 방공제는 얼마인가요?
울산 구 지역은 광역시 기준 방 1개 2,800만원이에요. 울주군은 시행령상 군 지역이라 2,500만원이 적용될 수 있어 금융사에 확인이 필요해요.
울산은 규제지역인가요?
2026년 10월 기준 울산은 규제지역이 아니에요. 은행권 아파트 LTV는 70%를 기준으로 봐요.
증액과 후순위 중 무엇이 나은가요?
같은 은행 증액은 금리가 낮지만 은행 DSR 40% 기준이라 소득 심사가 빡빡해요. 후순위는 기존 대출을 두고 받는 대신 금리가 더 높아요.
오래된 단지도 추가대출이 되나요?
가능하지만 시세가 낮고 감정가가 실거래보다 낮게 나올 수 있어요. 남은 대출이 1억 5,000만원 이상이면 계산상 자리가 없는 경우가 많아요.
