음성 대소웰메이드타운 후순위담보대출, DSR에 막혔다면

대소웰메이드타운 84⁠㎡형은 음성에서 어느 정도인가요?

딱 중간이에요. 84㎡형 최근 6개월 실거래 중간 가격은 1억 7,650만원인데, 음성 84㎡형 35개 단지의 중간 가격도 1억 7,650만원이에요. 순위로는 19번째예요.

대소읍 태생리 안에서는 가장 높아요. 이 동네에서 84㎡형 시세가 잡히는 4개 단지 중 1위이고, 2위 대소두진하트리움보다 1,650만원 높습니다.

흐름은 거의 그대로입니다. 84㎡형 1년 앞쪽 중간 가격 1억 7,400만원, 뒤쪽 1억 7,650만원으로 250만원 차이입니다. 최근 거래는 10월 7일 2층 1억 7,500만원, 9월 29일 12층 1억 8,400만원, 9월 16일 3층 1억 6,000만원, 8월 26일 5층 1억 7,800만원이었어요.

9월에는 12층과 3층이 2,400만원 차이로 거래됐어요. 1년 범위도 1억 5,000만~1억 9,000만원으로 4,000만원 폭이에요. 저층이라면 중간 가격보다 낮게 평가될 수 있다는 점을 계산에 넣어 두세요.

남은 주담대별로 담보 여유는 얼마인가요?

84㎡형에 주담대 6,000만원이 남았다면 예시 계산으로 약 3,855만원입니다. 1억 7,650만원의 70%에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 금액입니다.

LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 빼는 금액이에요. 음성은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원입니다. 75㎡와 84㎡형은 시세 차이가 900만원이라 여유 차이도 630만원에 그쳐요.

자체 비율을 쓰는 대부업에서 80%를 적용한다고 가정하면 84㎡형·잔액 6,000만원일 때 약 5,620만원이에요. 다만 이 단지에서는 담보보다 소득 쪽 계산이 먼저 막히는 경우가 생길 수 있죠. 아래에서 숫자로 볼게요.

담보 여유가 있어도 DSR에 막힐 수 있나요?

네, 그럴 수 있어요. 담보 계산은 집값으로, DSR은 소득으로 따로 봐요. 둘 중 낮은 쪽이 실제로 받을 수 있는 금액을 정해요.

DSR은 연소득에서 1년 치 원리금이 차지하는 비율이에요. 가진 빚이 모두 합쳐 1억을 넘으면 2금융권은 50%를 상한으로 봐요. 연말까지 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더하고, 신용대출은 만기가 길어도 5년에 나눠 갚는 것으로 잡아요.

시세가 2억 원 아래인 단지에서는 담보 여유 자체가 크지 않아요. 그런데 신용대출이 함께 있으면 5년 분할 계산 때문에 1년 상환액이 빠르게 불어나요. 담보는 남아 있는데 소득 비율이 먼저 차는 상황이 여기서 생겨요.

연소득이 높으면 이야기가 달라져요. 같은 대출 구성에서 연소득이 3,600만원이라면 정리 전 DSR도 약 28.3%라 50%까지 여유가 있어요. 그래서 DSR 문제는 소득이 적거나 신용대출이 큰 경우에 주로 생긴다고 보면 됩니다.

신용대출을 담보로 옮기면 DSR은 얼마나 내려가나요?

예시로 계산하면 약 42.5%에서 26.3%로 내려가요. 가정은 이래요. 연소득 2,400만원, 84㎡형 주담대 잔액 6,000만원, 신용대출 3,000만원이에요.

정리 전에는 주담대를 연 5.75%, 30년으로 잡아 1년 약 420만원, 신용대출은 5년 분할 원금만 1년 600만원이에요. 합쳐서 1년 약 1,020만원이라 DSR은 약 42.5%예요. 새 대출을 더할 수 있는 칸이 1년 약 180만원밖에 남지 않아요.

신용대출 3,000만원을 후순위 담보대출로 바꾸면, 같은 5.75%·30년 기준 1년 약 210만원입니다. 주담대와 합쳐 약 630만원, DSR은 약 26.3%예요. 3,000만원은 잔액 6,000만원 칸의 여유 3,855만원 안에 들어가요.

스트레스 금리를 빼고 연 5%로만 계산해도 흐름은 같아요. 정리 전 약 41.1%, 정리 후 약 24.2%입니다. 심사 금리를 높여 잡을수록 정리 전후 차이가 조금 더 커져요.

반대로 신용대출을 그대로 두고 새 대출을 더 얹는다면, 남은 180만원 칸으로는 약 2,568만원까지가 계산상 상한입니다. 정리하느냐 더하느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 이유입니다. 실제 심사는 금융사 기준과 기존 대출 조건에 따라 달라져요.

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내 소득으로 DSR 다시 보기연소득과 대출 목록만 적어요

409세대 단지의 기본 정보는 어떤가요?

409세대 규모이고, 2018년 4월에 사용승인을 받았어요. 세정건설이 지었고, 8개 동에 최고 20층입니다. 올해로 8년 차예요.

1년 30건 중 24건이 84㎡형이에요. 409세대 기준으로 약 7.3%가 1년 안에 거래된 셈이라 시세 근거는 꾸준한 편이에요. 75㎡는 6건이라 최근 거래 한두 건에 시세가 조금 흔들릴 수 있습니다.

전 세대가 60~85㎡ 한 구간이고, 실제 면적은 75㎡와 84㎡형 두 가지입니다. 면적 사이 시세 차이가 크지 않아 어느 쪽이든 담보 계산 결과가 비슷하게 나와요.

소득 서류가 약하면 어떻게 하나요?

인정받을 수 있는 소득부터 찾아보세요. 근로소득 서류가 없더라도 건강보험료 납부액으로 소득을 추정하는 방식이 쓰이기도 해요. 방법은 소득 증빙이 약할 때에 정리했어요.

스트레스 금리가 언제까지 어떻게 붙는지는 2026 하반기 스트레스 DSR에서 확인할 수 있어요. 이미 한 번 거절됐다면 DSR 초과로 거절됐을 때의 순서대로 다시 짜 보세요.

소득을 높게 인정받는 것만큼 기존 상환액을 줄이는 것도 효과가 커요. 카드론이나 짧은 만기의 대출이 있다면 그 목록부터 정리해 두면 상담이 빨라져요.

금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 위 계산의 연 5%와 5.75%는 비교를 위한 예시 값이라, 실제 금리가 높으면 상환액과 DSR도 함께 올라가요.