전주 힐스테이트어울림효자 후순위담보대출, 반년 새 4,650만↑

힐스테이트어울림효자, 반년 사이 시세가 얼마나 올랐나요?

84㎡형은 최근 6개월 중간 가격이 5억 9,850만원으로, 앞 6개월(5억 5,200만원)보다 4,650만원 올랐어요. 약 8.4% 오른 거입니다.

시세가 오르면 같은 대출 잔액에서도 담보 여유가 커져요. LTV 70%로 환산하면 반년 사이 한도가 약 3,255만원 늘어난 셈이에요.

1년 전체로 보면 84㎡형 중간 가격은 5억 8,250만원입니다. 면적별로는 아래와 같아요. 기간은 2025년 10월부터 2026년 10월까지이고, 해제 거래와 직거래는 뺐어요.

79㎡형은 범위가 3억 8,000만~5억 8,500만원으로 유난히 넓어요. 10월 거래는 6층 5억 7,900만원, 8층 5억 7,000만원이라, 최근 시세는 중간 가격보다 위쪽에 있어요.

이 단지는 어떤 곳인가요?

2022년 6월 사용승인을 받은 신축이에요. 17개 동, 최고 17층이고 현대건설과 금호건설이 함께 지었어요.

K-apt 자료에는 세대수와 면적별 세대 구성이 비어 있어요. 그래서 이 글에서는 세대수를 쓰지 않았어요. 거래 기준으로는 79㎡와 84㎡가 1년 180건 가운데 123건을 차지합니다.

40㎡형은 1년 9건, 중간 가격 2억 1,700만원이에요. 같은 단지라도 이 면적은 남은 주담대가 1억이면 예시 계산상 여유가 3천만원이 안 됩니다. 102㎡형은 7건뿐이라 감정평가로 다시 볼 가능성이 있습니다.

입주 때 받은 대출이 많이 남았다면 얼마나 더 받을 수 있나요?

84㎡형에 주담대가 2억 5천 남았다면, 예시 계산으로 약 1억 3,275만원의 여유가 나와요. 1년 중간 가격 5억 8,250만원의 70%에서 남은 주담대와 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.

방공제는 세입자가 들어올 때를 대비해 대출 한도에서 미리 빼는 금액이에요. 후순위는 경매가 나면 1순위 근저당과 이 금액이 먼저 빠진 뒤에 돌려받기 때문에, 금리가 1순위보다 높게 정해집니다.

입주한 지 4년이라 잔금 때 받은 대출이 아직 크게 남은 집이 많을 수 있죠. 그래서 표도 잔액 1억 5천부터 3억까지로 잡았어요. 전주는 광역시가 아니라 방공제가 2,500만원이에요.

71㎡형은 잔액이 3억이면 계산상 여유가 없습니다. 반대로 최근 6개월 시세(5억 9,850만원)를 쓰면 84㎡형 여유는 표보다 약 1,120만원 더 커집니다. 어느 시세를 쓰는지는 금융사마다 달라, 표는 예시 계산으로만 봐 주세요.

효자동과 전주 안에서는 어느 수준인가요?

효자동1가에서는 시세가 가장 높아요. 84㎡형 거래가 있는 30개 단지 가운데 1위이고, 2위 신원리브웰(3억 8,450만원)과 2억 1,400만원 차이가 나요.

전주 전체 84㎡형 단지 258곳의 중간 가격은 2억 4,700만원입니다. 이 단지는 약 2.4배이고, 위에서 20번째로 상위 8% 안에 들어요. 84㎡형 거래 건수는 전주에서 세 번째로 많아요.

2020~2024년에 지어진 전주 84㎡형 단지 16곳의 중간 가격은 5억 1,675만원이에요. 신축끼리 비교해도 8,000만원 넘게 높은 편이에요. KB 자료로 2025년 전주 덕진구가 4.03% 올랐는데, 이 단지는 완산구에 있어 그 수치와는 따로 봐야 해요.

시세가 오른 지금, 대출을 갈아타는 게 나을까요?

금리와 수수료를 같이 따져 봐야 합니다. 후순위는 기존 대출을 그대로 두고 필요한 금액만 더 받는 방법이에요. 전체를 갈아타면 근저당을 새로 잡고, 기존 대출의 금리 조건을 잃어요.

중도상환수수료는 보통 대출 후 3년 안에 갚을 때만 받아요. 2022년 입주 때 받은 대출이라면 이미 3년이 지났을 수 있으니 계약서로 확인해 보세요. 기존 금리가 낮다면 그대로 두는 쪽이 총이자가 적은 경우가 많아요.

두 방법의 판단 기준은 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까에 정리했어요. 부부가 함께 명의를 가진 집이라면 부부 공동명의 아파트도 먼저 확인하세요.

DSR에 걸리면 어떻게 하나요?

신용대출 정리부터 검토해 보세요. DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율이고, 총대출 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%가 기준이에요. 만기일시 신용대출은 5년에 나눠 갚는다고 보고 계산합니다.

입주 대출 원리금이 이미 큰 상태라면 작은 신용대출 하나로도 기준을 넘을 수 있죠. 가령 연소득 6,000만원에 주담대 원리금이 연 1,800만원이면 그것만으로 30%입니다.

수도권 밖 주담대는 2026년 12월 31일까지 변동형 기준 0.75%p의 스트레스 금리가 심사에 더해집니다. 실제로 내는 이자가 오르는 건 아니고, 한도를 계산할 때만 금리를 높여 잡아요.

신청 전에 무엇을 준비하나요?

면적, 남은 주담대, 최초 대출일 세 가지를 먼저 정리해 두세요. 대출일을 알면 중도상환수수료 여부까지 한 번에 볼 수 있어요.

전세나 월세를 준 상태라면 임차보증금도 함께 알려 주세요. 보증금은 선순위처럼 먼저 빠져서, 남은 주담대에 더해 계산해야 실제에 가까워요.

서류는 신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역이 기본이에요. 자세한 순서는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.