주담대 한도 6억·4억·2억과 LTV 40%, 10월 현재 정리

2025년 6월부터 1년 넘게 주담대 규칙이 여러 번 바뀌었어요. 6·27, 9·7, 10·15 대책을 거치며 한도는 집값 구간별로 나뉘었고, 규제지역 LTV는 40%가 됐어요. 2026년 10월 현재 무엇이 남아 있는지 한 번에 정리할게요.

수도권·규제지역에서 집을 살 때 주담대 한도는 얼마인가요?

집값에 따라 최대 6억원, 4억원, 2억원입니다. 2025년 10월 16일부터 이렇게 나뉘었어요.

시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원입니다. 이 한도는 수도권·규제지역에서 집을 사려고 받는 주담대에만 걸려요. 처음 6억원 상한은 2025년 6월 28일에 생겼고, 10·15 대책(금융위원회)에서 세 구간으로 나뉘었어요.

이 숫자는 최대치일 뿐이에요. 실제 대출은 이 안에서 LTV와 DSR로 다시 줄어듭니다. 15억원을 조금이라도 넘으면 상한은 4억원으로 내려가요.

시가는 대출 신청일을 기준으로 봅니다. 한국부동산원 가격이나 KB시세 일반평균가 등을 써요. KB시세를 보는 법은 KB시세 보는 법에 있어요.

표처럼 집값이 낮은 구간은 LTV가, 높은 구간은 상한이 먼저 막아요. 여기에 DSR까지 맞아야 하니 실제 금액은 더 작아질 수 있어요. 숫자는 규칙을 보여 주려는 예시 계산입니다.

LTV는 대책마다 어떻게 바뀌었나요?

규제지역은 50%에서 40%로 낮아졌고, 비규제지역은 70% 그대로입니다. LTV는 집값 대비 대출 비율입니다.

아래 표는 무주택자와 처분조건부 1주택자 기준이에요. 처분조건부는 기존 집을 정해진 기간 안에 팔기로 약속한 경우예요.

10·15 대책 뒤에는 서울 전역 등으로 규제지역이 넓어져 LTV 40%를 적용받는 지역이 늘었어요. 2026년 7월 1일에는 구리, 화성 동탄구, 용인 기흥구가 투기과열지구에 추가돼 40%가 됐어요. 지역 목록은 2026 규제지역 현황에서 확인하세요.

다주택자와 임대사업자는 어떻게 되나요?

수도권·규제지역에서 집을 더 사려는 다주택자는 LTV 0%입니다. 사실상 구입용 주담대가 막혔다는 뜻이에요.

6·27 전에는 규제지역 30%, 비규제지역 60%까지 받을 수 있었어요. 2025년 9월 8일부터는 수도권 주택매매사업자와 임대사업자의 주담대도 LTV 0%가 됐어요.

집이 아닌 담보도 조여졌어요. 토지거래허가구역 안의 상가·오피스텔 같은 비주택 담보대출은 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌어요.

만기도 줄었어요. 수도권·규제지역 주담대는 6·27 이후 30년 이내입니다. 예전에는 은행에 따라 40년도 가능했어요. 생애최초 구입자는 LTV가 80%에서 70%로 낮아지고, 6개월 안에 전입해야 하는 조건이 붙었어요.

갈아타기·중도금·이주비는 어떻게 되나요?

금액을 늘리지 않고 갈아타면 원래 대출 때의 LTV를 인정한다는 보도가 있습니다. 2025년 10월 27일부터 규제지역 주담대에 적용됐다고 알려졌어요.

6·27 FAQ는 금액을 늘리는 대환이나 다른 은행으로 옮기는 대환에 강화된 규정을 적용한다고 했어요. 그 뒤 규제지역이 넓어지며 LTV 40% 때문에 갈아타기가 막히는 문제가 생겼고, 증액 없는 대환은 완화됐다는 보도가 이어졌어요. 금융위 원문은 따로 확인하지 못했어요.

중도금 대출은 한도 규제에서 빠지고, 잔금대출로 바뀔 때 적용돼요. 이주비는 집값과 관계없이 6억원이 유지됩니다. 10·15 대책 FAQ에 나온 내용이에요.

온투업까지 넓어졌다는 건 무슨 뜻인가요?

2026년 4월 2일부터 온투업 주담대에도 LTV와 6억·4억·2억 한도가 걸려요. 온투업은 온라인투자연계금융업, 흔히 P2P라고 부르는 곳이에요.

이전에는 온투업 주담대에 이 규제가 적용되지 않는다는 보도가 있었어요. 2026년 가계부채 관리방안(금융위원회)과 함께 행정지도로 넓혔어요. 수도권·규제지역 집을 사려고 온투업 주담대를 알아본다면 LTV와 집값별 상한을 은행과 똑같이 따져 봐야 해요.

은행 쪽 규칙도 바뀌었어요. 은행 주담대 위험가중치 하한이 2026년 1월 1일부터 15%에서 20%로 올랐어요. 원래 2026년 4월 예정이던 것을 앞당긴 거입니다. 은행이 주담대를 내줄 때 쌓아야 할 자본이 늘었다는 뜻이에요.

집 가진 사람·추가대출 고민하는 사람에게 무슨 의미인가요?

수도권 밖 비규제지역 아파트라면 6억·4억·2억 한도, 만기 30년, 전입 의무가 모두 해당하지 않아요. LTV 70%와 DSR이 주된 기준입니다.

DSR은 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 은행 40%, 2금융권 50%가 상한입니다. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 하한 3.0%가 붙어서 같은 소득이라도 계산되는 한도가 더 작아요.

이미 가진 집을 담보로 생활자금을 빌리는 경우는 또 달라요. 10·15 FAQ는 생활안정자금 목적 주담대에 6억·4억·2억을 적용하지 않는다고 했어요. 대신 수도권·규제지역 1주택자는 1억원 상한이 따로 있어요. 자세한 내용은 생활자금 대출 1억 상한 정리에 있습니다.

예를 들어 비규제지역 시세 2억 5천만원 아파트에 주담대 8천만원이 남아 있다고 가정해 볼게요. 70%인 1억 7,500만원에서 8천만원을 빼면 9,500만원입니다. 여기서 방공제와 DSR을 거치면 실제 금액은 더 작아질 수 있어요.

남은 대출이 있는 집이라면 LTV 70%에서 그 대출을 빼고 계산합니다. 1순위와 후순위가 어떻게 나뉘는지는 후순위 담보대출이란에서 이어서 볼 수 있죠.