청주 신영지웰시티1차 후순위담보대출, 1년 새 2억 오른 시세

신영지웰시티1차 시세는 1년 동안 얼마나 움직였나요?

주력인 99㎡형 기준으로 약 2억원 올랐어요. 1년을 반으로 나눠 보면 앞쪽 거래 중간 가격이 7억 5,000만원, 뒤쪽이 9억 5,000만원이에요. 상승률로는 약 26.7%입니다.

이 단지에는 84㎡형이 없습니다. 가장 작은 집이 99㎡형이고, 125㎡·153㎡·163㎡·197㎡형이 이어집니다. 1년 중개거래를 면적별로 정리하면 다음과 같아요.

최저와 최고 차이가 큰 게 특징이에요. 99㎡형만 해도 6억 4,000만원에서 11억 3,000만원까지 벌어져요. 1년 사이 가격이 빠르게 올라, 연초 거래와 최근 거래가 한 표에 섞였기 때문이에요.

최근 계약도 높은 쪽에 몰려 있어요. 10월에 153㎡형 38층이 16억 8,000만원, 26층이 16억 7,000만원, 23층이 15억 9,500만원에 거래됐어요. 9월 30일에는 99㎡형 22층이 10억 9,000만원이었어요.

오른 시세만큼 담보 여유도 늘었을까요?

계산상으로는 늘었어요. 시세가 2억 오르면 LTV 70% 기준 여유는 1억 4,000만원 커집니다. LTV는 집값 중 담보로 쳐 주는 비율이에요.

99㎡형에 주담대 3억이 남았다고 해 볼게요. 1년 앞쪽 시세 7억 5,000만원이면 여유가 약 2억원이에요. 뒤쪽 시세 9억 5,000만원이면 약 3억 4,000만원입니다. 여기서 빼는 방공제는 청주 기준 방 1개 2,500만원입니다.

표는 계산기와 같은 최근 시세(99㎡ 9억 900만, 125㎡ 11억 5,750만, 153㎡ 15억 2,500만)로 구했어요. 예시 계산이라 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요. 대부업처럼 담보 비율을 80%로 잡는 곳이라면 99㎡형·주담대 3억 기준 약 4억 220만원까지 계산됩니다.

빠르게 오른 단지라 조심할 점은 없나요?

있어요. 금융사가 쓰는 시세가 실거래 흐름과 다를 수 있죠. KB시세나 감정가는 반영 시점과 방식이 달라, 최근 거래보다 낮게 잡히기도 합니다.

예를 들어 99㎡형을 1년 중간 가격 8억 1,000만원으로 평가하면, 주담대 3억 기준 여유는 약 2억 4,200만원입니다. 최근 시세로 낸 3억 1,130만원보다 6,930만원 적습니다. 그래서 계산기 숫자는 상한이 아니라 가늠용으로 보는 편이 좋아요.

KB시세가 어떻게 정해지는지는 KB시세 보는 법에, 감정가가 다르게 나왔을 때 대처는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

단지 규모와 복대동 안의 위치는 어떤가요?

2010년 6월 사용승인을 받은 2,164세대, 9개 동 단지예요. 두산건설이 지었고 최고 45층이에요.

135㎡를 넘는 대형이 788세대로 전체의 약 36%예요. 대형은 한 채 값이 커서 같은 담보 비율이어도 금액 차이가 크게 벌어져요. 197㎡형처럼 1년 거래가 2건뿐인 면적은 감정평가로 다시 확인하는 경우가 많아요.

전 세대가 85㎡를 넘는 중대형이에요. 1년 거래가 231건으로 세대의 약 10.7%가 손바뀜했어요. 대형 위주 단지치고 거래가 많아 시세 근거는 충분한 편이에요.

복대동 84㎡형 시세와 직접 비교하긴 어렵지만, 동 안 다른 단지를 참고로 보면 두산위브지웰시티2차가 8억 2,000만원, 청주지웰시티푸르지오가 7억 5,450만원이에요. 청주 84㎡형 중간 가격은 2억 3,925만원이라, 이 단지 99㎡형 시세는 그 약 3.8배거든요.

여유가 커도 실제로 받을 수 있는 돈은 얼마일까요?

소득 기준인 DSR이 실제 금액을 정하는 경우가 많아요. DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권은 50%까지입니다.

예를 들어 연소득 7,000만원이면 1년 원리금 3,500만원이 상한입니다. 기존 주담대로 매달 150만원을 내고 있다면 남는 몫은 연 1,700만원입니다. 연 5%·30년 가정이면 약 2억 6,390만원까지 계산돼요. 변동형 심사에 0.75%p를 더하는 스트레스 DSR을 넣으면 이보다 줄어듭니다.

신용대출까지 있다면 정리 순서가 중요합니다. 신용대출은 만기가 길어도 심사표에서 5년에 나눠 갚는 것으로 잡혀요. 청주에서 대환 순서를 따져 본 청주 신용대출 대환·DSR 정리를 참고하세요.

신청 전에 무엇을 준비하면 될까요?

먼저 우리 집 면적과 남은 주담대 잔액을 정확히 적어 두세요. 잔액은 은행 앱의 대출 상세에서 확인할 수 있습니다. 그다음 연소득과 다른 대출의 월 납부액을 모으면 DSR을 미리 가늠할 수 있어요.

진행은 담보 여유 확인, 소득 심사, 금융사의 시세·감정 평가, 2순위 근저당 설정 순서예요. 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨져요. 신분증·소득 증빙·기존 대출 내역이 기본 서류이고, 나머지는 준비 서류와 진행 순서에 모아 두었어요.

금리 말고 드는 돈도 있어요. 대출 금액이 1억을 넘고 10억 이하면 인지세 총액은 15만원이고, 고객 몫은 절반인 7만 5천원이에요. 근저당 설정비를 누가 내는지는 계약 전에 금액으로 확인하세요.

시세가 많이 오른 단지일수록 금리와 매달 납부액을 같이 보는 게 좋습니다. 1억 5,000만원을 연 5%·30년으로 받으면 매달 약 80만 5천원이에요. 기존 주담대 납부액에 이 금액을 더해도 생활비가 버틸지 먼저 계산해 보세요.

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