칠곡 북삼서희스타힐스더퍼스트 후순위담보대출, 인평리 1위

북삼서희스타힐스더퍼스트는 면적별로 얼마에 거래되나요?

주력 면적인 81㎡형은 최근 6개월 실거래 중간 가격이 2억 7,500만원입니다. 60㎡형은 2억 75만원으로, 두 면적 차이는 7,425만원입니다.

1년 동안 81㎡형 30건, 60㎡형 22건이 거래돼 모두 52건입니다. 999세대 단지에서 약 5%가 1년 안에 손바뀜한 셈이에요.

10월에는 60㎡형 7층이 2억원, 6층이 2억 150만원에 팔렸어요. 81㎡형은 14층 2억 7,500만원, 1층 2억 3,400만원이었어요. 같은 81㎡형인데 1층과 14층 차이가 4,100만원이에요.

81㎡형 1년 흐름은 완만하게 올랐어요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 2억 6,900만원, 뒤쪽은 2억 7,600만원입니다. 700만원, 약 2.6% 오른 수준이에요.

시세가 700만원 오르면 LTV 70% 기준 담보 여유는 490만원 늘어납니다. 큰 폭은 아니지만, 1년 사이 시세가 내리지 않았다는 점은 한도 계산에서 불리하지 않은 조건입니다.

60㎡형은 1년 범위가 1억 7,500만~2억 2,000만원이에요. 81㎡형 범위 2억 2,000만~2억 9,000만원과 겹치는 구간이 거의 없어서, 면적을 잘못 넣으면 계산 결과가 크게 틀어져요.

어떤 단지인지 기본 정보부터 볼까요?

999세대 규모이고, 2020년 9월에 사용승인을 받았어요. 서희건설이 지었고 15개 동, 최고 25층이에요.

60㎡ 이하와 60~85㎡가 거의 반반입니다. 그래서 두 면적 거래가 고르게 쌓이고, 면적별 시세를 따로 읽을 수 있죠. 85㎡를 넘는 세대는 없습니다.

6년 차 단지는 입주 때 받은 주담대가 아직 많이 남아 있는 경우가 흔해요. 그래서 이 단지는 시세보다 남은 잔액이 한도를 가르는 핵심입니다.

1년 거래 52건은 세대수에 비해 적지 않은 편이에요. 같은 면적 거래가 꾸준히 이어지면 금융사가 시세를 잡을 근거가 많아져요. 거래가 드문 단지보다 감정가가 실거래 흐름에서 크게 벗어날 가능성이 낮아요.

인평리 다른 아파트와 비교하면 얼마나 차이 나나요?

인평리에서 시세가 가장 높은 단지예요. 84㎡형급 기준 2위인 세광에비앙 1억 6,900만원보다 1억 600만원 높습니다.

인평리 9개 단지 대부분이 1억원대 또는 그 아래에서 거래되죠. 화진금봉타운1은 8,500만원, 숭오화진금봉타운2는 8,150만원입니다. 같은 동네여도 신축과 구축의 가격 차이가 세 배 넘게 벌어져 있어요.

LTV 70%로 바꾸면 2위 단지와의 시세 차이 1억 600만원이 약 7,420만원의 담보 여유 차이가 돼요. LTV는 집값 중 대출로 인정하는 비율이에요.

칠곡 전체로 보면 84㎡형 거래가 있는 38개 단지의 중간 가격이 1억 5,350만원이에요. 이 단지 81㎡형은 그 약 1.8배입니다. 칠곡에서 구축 아파트 시세를 떠올리고 계산하면 실제보다 한참 작게 나오는 이유예요.

입주 때 받은 주담대가 많이 남았다면 얼마나 더 받나요?

81㎡형에 주담대 1억이 남았다면 LTV 70% 기준 여유는 약 6,750만원이에요. 1억 5,000만원이 남았다면 약 1,750만원으로 줄어듭니다.

계산은 시세에 70%를 곱하고 남은 대출과 방공제를 빼는 방식입니다. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 빼 두는 금액으로, 칠곡은 방 1개 기준 2,500만원입니다.

80%는 대부업 예시 비율이에요. 대부업은 담보 비율을 회사마다 따로 정하고, 비율이 높은 만큼 금리도 올라가요. 표 숫자는 예시 계산이며 실제 한도는 심사로 정해져요.

60㎡형은 잔액 1억 1,553만원을 넘으면 70% 기준 여유가 없습니다. 81㎡형은 그 선이 1억 6,750만원입니다. 잔액이 이 선 근처라면 추가 대출보다 기존 대출 정리 순서를 먼저 보는 편이 나아요. 방공제 개념은 방공제란에 있습니다.

1층이나 저층이면 한도가 달라지나요?

달라질 수 있어요. 10월 81㎡형 1층 거래는 2억 3,400만원으로, 6개월 중간 가격보다 4,100만원 낮았어요.

감정가가 1층 거래가 수준으로 나온다고 가정하면, 주담대 1억 기준 70% 여유는 약 3,880만원입니다. 중간 가격 기준보다 약 2,870만원 줄어듭니다.

금융사는 KB시세나 감정가를 쓰는데, KB시세도 저층은 따로 낮게 잡는 경우가 많아요. 저층이라면 계산기 결과에서 여유를 넉넉히 빼고 보세요. 기준가 차이는 KB시세 보는 법에서 확인할 수 있죠.

반대로 고층은 중간 가격보다 조금 높게 잡힐 수도 있죠. 다만 1년 최고가 2억 9,000만원을 기준으로 해도 늘어나는 여유는 70% 기준 1,050만원이에요. 기대치를 높게 잡기보다 중간 가격으로 먼저 계산해 두는 편이 안전해요.

신청 전에 소득 기준도 확인해야 하나요?

네, 담보 여유가 있어도 DSR을 넘으면 어려워요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권은 50%까지 봅니다. 심사 금리에는 주담대 기준 0.75%p가 더해져요.

입주 후 6년이면 주담대 상환액이 이미 큰 비중을 차지할 수 있죠. 신용대출까지 있다면 정리 순서부터 따져 보세요. 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

서류는 신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역이 기본입니다. 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해지고, 인지세 같은 부대비용도 따로 들어요. 구미 쪽 시세 흐름이 궁금하면 구미 후순위담보대출 정리도 참고가 됩니다.