통영 통영해모로오션힐 후순위담보대출, 북신동 1위 대단지

북신동에서 해모로오션힐은 시세가 어느 정도인가요?

84㎡형 기준으로 북신동 11개 단지 중 가장 높습니다. 85㎡형 최근 시세는 3억 7,500만원으로, 2위인 거송뉴월드 1억 7,500만원의 2배가 넘어요. 동 안에서 다른 단지와 비교 대상이 거의 없는 위치입니다.

통영 전체로 넓혀도 마찬가지예요. 통영 84㎡형 중간 가격은 약 1억 8,200만원이고, 이 단지는 그 약 2.1배입니다. 북신동의 나머지 단지들은 1억 3,000만~1억 7,000만원대에 모여 있어서, 이 단지 하나만 다른 가격대에 서 있는 모습입니다.

이런 위치는 한도 계산에 두 가지 뜻이 있어요. 하나는 동네 평균보다 훨씬 큰 담보 여유가 나온다는 점이에요. 다른 하나는 비교할 이웃 단지가 없어서, 금융사가 이 단지 자체 거래를 더 꼼꼼히 본다는 점입니다.

1,023세대 대단지는 어떤 곳인가요?

2018년 10월 사용승인을 받은 8년 차 단지입니다. 한진중공업 건설부문이 지었고 1,023세대, 14개 동, 최고 27층입니다.

60~85㎡ 구간이 약 67%로 중심입니다. 85㎡ 초과 중형도 185세대, 약 18%가 있어서 면적 선택지가 넓은 편입니다. 1,000세대가 넘는 규모라 1년 거래도 34건이 쌓였어요.

세대수에 견주면 1년 동안 약 3.3%가 거래된 셈입니다. 비율로는 많지 않지만, 북신동의 다른 단지들과 비교하면 거래 근거가 가장 두꺼운 편입니다. 85㎡형만 22건이라 이 면적의 시세는 비교적 또렷하게 읽혀요.

세대수가 많은 단지는 거래가 꾸준해 KB시세 같은 기준 시세가 잡혀 있을 가능성이 높아요. 기준 시세가 있으면 감정 없이 한도를 가늠하기 쉬워져요. 기준 시세가 어떻게 쓰이는지는 KB시세 읽는 법에 정리했어요.

면적 네 가지의 시세는 각각 얼마인가요?

60㎡형 3억 150만원, 85㎡형 3억 7,500만원, 100㎡형 4억 7,250만원, 110㎡형 4억 9,500만원입니다. 85㎡형에서 100㎡형으로 넘어가면 9,750만원이 뛰어요.

거래는 85㎡형에 쏠려 있습니다. 34건 중 22건입니다. 나머지 세 면적은 3~5건이라 시세가 성기게 잡혀요. 10월 8일 110㎡형 14층은 4억 5,000만원으로 최근 시세보다 4,500만원 낮았어요. 큰 면적은 한 건에 따라 기준이 크게 움직일 수 있다는 예예요.

60㎡형도 1년 4건뿐이에요. 범위가 2억 7,000만원에서 3억 2,000만원까지라 5,000만원 폭이에요. 거래가 적은 면적을 가진 집이라면 계산기 숫자를 가운데 값으로 두고, 감정 결과에 따라 위아래로 움직일 수 있다고 생각해 두세요.

남은 주담대가 1억~2억이면 면적별로 얼마나 남나요?

85㎡형에 1억 5,000만원이 남았다면 70% 기준 약 8,750만원입니다. 시세 3억 7,500만원의 70%인 2억 6,250만원에서 남은 대출과 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.

LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫을 남겨 두는 차감액이에요. 통영은 방 1개 기준 2,500만원입니다. 담보 비율을 회사마다 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면, 85㎡형·잔액 1억 5,000만원일 때 약 1억 2,500만원이 나옵니다. 모두 예시 계산이고 심사에 따라 달라요.

70% 기준으로 여유가 사라지는 잔액은 60㎡형 1억 8,605만원, 85㎡형 2억 3,750만원, 100㎡형 3억 575만원, 110㎡형 3억 2,150만원이에요. 같은 단지 안에서도 면적에 따라 기준선이 1억 3,500만원 넘게 벌어집니다.

85⁠㎡형 흐름에서 미리 볼 점은 무엇인가요?

1년 동안 650만원 내린 정도예요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격이 3억 8,150만원, 뒤쪽이 3억 7,500만원이에요. 70%로 바꾸면 여유가 455만원 줄어든 수준이라 큰 변화는 아니에요. 최근 거래도 9월 2일 12층 3억 7,700만원, 9월 29일 12층 3억 7,500만원으로 비슷했어요.

더 눈여겨볼 건 1년 범위입니다. 85㎡형이 3억 3,500만원에서 4억 3,700만원까지 1억 200만원 폭으로 거래됐어요. 14개 동, 최고 27층 단지라 동·층·향에 따라 가격 차이가 크게 나는 걸로 보여요. 70%로 바꾸면 위아래 끝 사이 여유 차이가 7,140만원이에요.

그래서 저층이거나 조망이 덜한 동이라면 계산기 숫자보다 낮게, 고층·좋은 향이라면 조금 높게 볼 여지가 있습니다. 같은 통영이라도 광도면 쪽 단지는 흐름이 다를 수 있어서 통영 주영더팰리스1차와 비교해 보면 참고가 돼요.

소득 심사와 진행은 어떻게 되나요?

DSR, 곧 연소득 대비 1년 원리금 비율도 함께 통과해야 합니다. 총대출 1억을 넘으면 2금융권은 50%가 상한이고, 연말까지 수도권 밖 변동형 주담대에는 심사용 금리 0.75%p가 더해져요. 연 5%·30년으로 8,750만원을 받으면 1년 원리금은 약 564만원입니다.

연소득 4,800만원이면 50% 기준 1년 원리금 상한은 2,400만원입니다. 주담대 1억 5,000만원을 연 4%·30년으로 갚아 약 859만원, 신용대출 3,000만원이 5년 분할로 600만원이면 남는 칸은 약 941만원이에요. 심사용 금리 5.75%로 약 1억 3,400만원이라, 85㎡형 여유 8,750만원은 소득 쪽에서 막히지 않는 예시입니다.

신용대출이 함께 있으면 심사표에서 5년 분할로 잡혀 DSR이 금방 차요. 이럴 때는 순서를 바꾸는 방법이 있으니 DSR 초과로 거절됐을 때를 보세요.

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동·층까지 넣어 다시 볼까요?면적과 잔액이면 돼요

진행은 잔액 확인, 소득 확인, 금융사 시세 평가, 2순위 근저당 설정 순서예요. 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정되죠. 서류는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.