결혼·상속으로 집이 2채 됐다면, 세금은 1주택처럼 볼까요?

집을 한 채씩 가진 두 사람이 결혼하거나, 부모님 집을 물려받으면 내가 사지 않았는데도 2주택이 됩니다. 세법은 이런 경우를 따로 봐 주는 특례를 두고 있죠. 다만 세금마다 기간과 조건이 달라서 헷갈리기 쉬우니 표로 나눠 볼게요.

결혼해서 2주택이 되면 양도세는 어떻게 되나요?

혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 한 채는 1주택 비과세를 받을 수 있어요(소득세법 시행령 제155조 제5항). 그 집이 2년 보유 등 비과세 요건을 갖추고 양도가가 12억원 이하라면 양도세가 없습니다.

이 기간은 2024년 11월 12일 시행령 개정으로 5년에서 10년으로 늘어났어요. 서두를 필요가 줄었다는 뜻입니다. 급하게 한 채를 싸게 내놓기보다 시장 상황을 보며 고를 시간이 생긴 셈입니다.

먼저 판 집이 비과세를 받으면 남은 한 채는 그때부터 1주택이 되죠. 그 집도 나중에 팔 때는 다시 2년 보유 같은 일반 요건으로 판단해요. 둘 다 특례로 비과세되는 건 아니에요.

종부세와 재산세도 1주택처럼 봐 주나요?

봐 주지만 기간이 달라요. 종부세는 혼인 후 10년 동안 두 사람을 각각 1세대로 봐요(종부세법 시행령 제1조의2 제4항). 각자 1세대 1주택 기준인 12억원 공제를 받을 수 있다는 뜻이에요.

재산세는 5년입니다. 혼인 전부터 각자 1주택 이하였고, 혼인 뒤 집을 더 사지 않았다면 혼인일부터 5년 동안 주택 수에서 빼 줘요(지방세법 시행령 제110조의2 제1항 제9호). 그래서 두 집 모두 1주택 공정시장가액비율 43~45%와 특례세율을 적용받을 수 있어요.

가령 남편이 2019년에 산 김해 아파트, 아내가 2021년에 산 대전 아파트를 갖고 2025년 5월 10일 혼인신고를 했다고 해 볼게요. 양도세 특례는 2035년 5월 10일 전에 파는 한 채, 재산세 특례는 2030년 5월 10일까지예요.

혼인 뒤 세 번째 집을 사면 재산세의 "추가 취득 없음" 조건이 깨져요. 양도세 특례도 혼인으로 2주택이 된 경우를 전제로 하니, 집을 더 늘릴 계획이라면 순서를 먼저 따져 보세요.

부모님을 모시려고 합치면요?

합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집이 비과세예요(소득세법 시행령 제155조 제4항). 부모 중 한 분이라도 60세 이상이면 대상이고, 중증질환 등으로 요양급여를 받는 부모는 60세 미만이어도 일부 인정돼요.

종부세도 합가한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 봐요(종부세법 시행령 제1조의2 제5항). 취득세에서는 65세 이상 직계존속을 모시는 경우 세대를 따로 본다는 규정이 있어요(지방세법 시행령 제28조의3 제1항 제2호).

합가 전 각자 집의 보유기간과 대출을 정리해 두면, 10년 안에 어느 집을 먼저 팔지 고를 때 판단이 쉬워져요.

부모님 집을 상속받으면 내 집 양도세는요?

상속 전부터 갖고 있던 내 집(일반주택)을 팔 때는 상속주택을 주택 수에서 빼고 1주택 비과세를 판단해요(소득세법 시행령 제155조 제2항). 혼인 특례와 달리 기한이 없어요.

• 대상 일반주택: 상속이 시작될 때 이미 갖고 있던 집(상속 전 2년 안에 부모에게 증여받은 집은 제외)
• 상속 뒤에 새로 산 집: 특례 대상이 아니에요
• 부모가 여러 채를 남겼다면: 소유기간 → 거주기간 → 상속 당시 거주 → 기준시가 순으로 한 채만 상속주택
• 같은 세대로 살다가 상속: 원칙적으로 특례 없음(60세 이상 부모 봉양 합가 전부터 각자 보유한 집은 인정)

형제가 함께 상속받았다면 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봐요. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음 최연장자 순이에요. 나머지 소수지분자는 자기 다른 집을 팔 때 그 지분을 주택 수에서 빼 줘요(같은 조 제3항).

상속재산을 나누는 협의분할 등기 전에 팔면 법정상속분대로 가진 것으로 봐요(같은 조 제19항).

상속주택 자체를 팔 때는 일반 양도세 계산을 해요. 보유기간은 상속개시일부터 세고, 같은 세대로 살다 상속받았다면 부모와 함께 보유·거주한 기간을 합쳐요(시행령 제154조 제8항).

가장 흔한 실수는 상속 뒤에 집을 갈아타는 거거든요. 상속 이후에 산 집은 이 특례를 못 받으니, 이사 계획이 있다면 상속주택 처리부터 먼저 정리해 보세요.

상속주택은 종부세·재산세·취득세에서 어떻게 빠지나요?

세 가지 모두 상속개시일부터 5년이 기본이에요. 종부세는 지분이 작으면 기간 제한 없이 빠져요.

예를 들어 2020년부터 청주 아파트를 가진 사람이 2026년 3월 따로 살던 아버지의 아파트(공시가격 2억원)를 혼자 상속받았다고 해 볼게요. 2027년에 청주 아파트를 팔면 상속주택은 주택 수에서 빠져 1주택 비과세를 판단합니다.

종부세는 2031년 3월까지 상속주택을 주택 수에서 빼 주고, 9월에 신청하면 1세대 1주택 계산도 받아요. 형제 셋이 3분의 1씩 나눴다면 지분 40% 이하라 기간과 관계없이 빠져요.

신청은 언제, 어디에 하나요?

특례는 저절로 적용되지 않는 경우가 많아서 기한을 챙겨야 합니다.

종부세 신청을 9월에 놓쳤다면 12월 신고납부 때 반영할 수 있습니다. 자세한 납부 방법은 종부세 12월 납부에, 비과세 일반 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에 있습니다.

한 채를 팔기 전, 세금과 생활비는 어떻게 버티나요?

혼인 특례가 10년으로 길어진 만큼, 급매로 한 채를 정리하기보다 버티는 선택지도 생겼어요. 이때 두 집의 대출과 보유세를 함께 감당해야 해요.

두 집 중 한 곳에 이미 주담대가 있다면 그 집의 남은 담보 여유로 후순위담보대출을 검토할 수 있습니다. 상속 취득세처럼 6개월 안에 내야 하는 목돈이 생긴 경우도 마찬가지예요. 예를 들어 3,000만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 16만 1,000원입니다.

나중에 한 채를 팔아 갚을 계획이라면 중도상환수수료와 부대비용까지 계산해 두세요. 실제 금리와 한도는 심사에 따라 다릅니다. 재산세 고지서 구조는 재산세 7월·9월과 과표상한에서 볼 수 있습니다.