HOME FINANCE LAB경주 경주센트럴푸르지오 후순위담보대출, 남은 대출 많을 때
- 84㎡형 최근 시세 3억 975만원
- 잔액 약 1억 9,180만원부터 여유 없음
- 2019년 준공 · 1,671세대 · 경주 14위
목차 6개
경주센트럴푸르지오 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 중간 가격이 3억 975만원입니다. 1년 중개거래 104건 중 83건이 84㎡형이라, 이 단지 시세는 사실상 84㎡형이 대표합니다.
나머지 면적은 71㎡ 2억 8,100만원, 95㎡ 3억 6,000만원이에요. 116㎡는 1년에 1건, 6억 9,500만원 거래만 있어서 시세로 보기는 어려워요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 1년 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 71㎡ | 2억 8,000만 | 2억 4,000만~2억 8,500만 | 11건 |
| 85㎡(84㎡형) | 3억 400만 | 2억 7,000만~3억 3,700만 | 83건 |
| 95㎡ | 3억 6,000만 | 3억 3,000만~3억 8,000만 | 9건 |
| 116㎡ | 6억 9,500만 | 1건 | 1건 |
10월 84㎡형은 5층 3억 2,700만원, 24층 3억 2,900만원, 18층 3억 1,500만원에 거래됐어요. 84㎡형 중간 가격은 1월까지 거래 3억원에서 5월 이후 3억 1,000만원으로 1,000만원 올랐어요.
84㎡형 1년 거래 범위는 2억 7,000만~3억 3,700만원으로 6,700만원 폭입니다. 10월 세 건이 모두 3억 1,500만원 이상이라, 최근 시세는 1년 중간 3억 400만원보다 조금 위에 있습니다.
남은 주담대가 얼마부터 여유가 사라지나요?
84㎡형은 잔액이 약 1억 9,180만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없습니다. LTV는 집값의 몇 %까지 담보로 쳐 주는지를 뜻해요. 시세 3억 975만원의 70%에서 방공제 2,500만원을 뺀 값이 그 경계입니다.
방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼어 두는 금액입니다. 경주는 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원입니다. 세입자가 살고 있다면 이 자리에 실제 보증금이 들어가 경계가 더 앞당겨져요.
| 84㎡형 남은 주담대 | LTV 70% | LTV 80% 가정 |
|---|---|---|
| 1억 | 9,182만 | 1억 2,280만 |
| 1억 2,000만 | 7,182만 | 1억 280만 |
| 1억 5,000만 | 4,182만 | 7,280만 |
| 1억 8,000만 | 1,182만 | 4,280만 |
| 2억 | 여유 없음 | 2,280만 |
잔액 1억 8,000만원이면 1,182만원밖에 남지 않아요. 수수료와 설정 비용까지 생각하면 2순위를 새로 잡을 실익이 거의 없는 구간이에요. 모두 예시 계산이고 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.
면적별 경계도 달라요. 71㎡는 잔액 약 1억 7,170만원, 95㎡는 약 2억 2,700만원에서 여유가 사라집니다. 같은 단지라도 작은 면적일수록 경계가 일찍 와요. 71㎡는 잔액 1억일 때 약 7,170만원, 1억 5,000만원일 때 약 2,170만원이 남습니다. 95㎡는 같은 잔액에서 1억 2,700만원, 7,700만원입니다.
여유가 작을 때는 어떤 방법이 있나요?
세 가지를 비교해 볼 수 있습니다. 금액을 줄이는 것, 기존 대출 조건을 바꾸는 것, 담보 비율이 다른 금융사를 보는 것입니다.
첫째, 꼭 필요한 금액만 정하면 남은 여유 안에서 해결될 수 있어요. 잔액 1억 5,000만원이면 4,182만원 안쪽이에요. 5,000만원 이하로 빌리면 인지세도 붙지 않아요.
둘째, 기존 주담대를 더 낮은 금리로 갈아타 매달 부담을 줄이는 방법입니다. 같은 LTV라면 담보 한도 자체가 늘진 않지만, 1년 상환액이 줄면 소득 기준에 여유가 생겨요. 중도상환수수료와 새 금리를 같이 따져야 해요. 비교 기준은 저금리 주담대 둘까 갈아탈까에 있어요.
셋째, 대부업처럼 담보 비율을 자체 기준으로 정하는 곳은 80%를 쓰기도 합니다. 이 경우 84㎡형 경계가 잔액 약 2억 2,280만원으로 올라가요. 잔액 1억 8,000만원이면 약 4,280만원이 계산돼요. 비율이 높을수록 금리 부담도 커집니다.
단지는 어떤 곳이고 경주 안에서 어디쯤인가요?
1,671세대 규모이고, 2019년 1월에 사용승인을 받았어요. 대단지에 1년 거래 104건이라 시세 근거는 충분한 편이에요. 대우건설이 지었고 15개 동, 최고 25층이에요.
| 주소 | 경북 경주시 용담로 548 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,671세대 · 15개 동 · 최고 25층 |
| 사용승인 | 2019년 1월 |
| 면적 구성 | 60~85㎡ 1,510세대 · 85~135㎡ 161세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식과 복도식 혼합 |
84㎡형 기준으로 경주 104개 단지 중 14번째입니다. 경주 84㎡형 중간 가격 1억 5,900만원의 1.9배쯤이에요. 같은 하구리에서는 2024년 준공 경주자이르네가 9,525만원 높고, 2018년 준공 경주현곡푸르지오가 3,425만원 낮아요.
경주에서 세입자가 있는 집의 계산법은 경주 세입자 있는 아파트 추가대출에 정리돼 있어요.
소득 기준은 어떻게 걸리나요?
잔액이 많으면 이미 갚고 있는 원리금이 커서 DSR도 높게 시작합니다. DSR은 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권 상한은 50%입니다. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡아요.
예를 들어 연소득 3,600만원에 주담대 1억 5,000만원(연 5%·30년 가정)이면 1년 약 966만원, 비율은 약 26.8%입니다. 2순위 4,000만원을 같은 조건으로 더하면 약 258만원이 붙어 34%쯤이 됩니다. 신용대출이 있다면 5년 분할로 잡혀 이보다 빠르게 올라가요. 기존 주담대가 고정금리라면 심사용 가산이 붙지 않거나 작아서 계산이 조금 나아져요.
비율이 넘었을 때 정리 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요.
잔액은 대출 앱에 보이는 숫자 그대로 넣으세요. 최초 대출금이 아니라 현재 남은 원금이 기준이라, 몇 년 갚았다면 생각보다 여유가 클 수 있어요. 잔액이 2억에서 1억 8,000만원으로 줄면 여유가 0에서 1,182만원으로 생겨요.
신청은 어떤 순서로 하나요?
담보 여유 확인, 소득 확인, 시세·감정 평가, 2순위 근저당 설정 순이에요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 필요한 서류는 준비 서류와 진행 순서에서 확인하세요.
잔액이 많은 집은 감정 평가 결과가 특히 중요합니다. 시세가 1,000만원만 낮게 잡혀도 여유가 700만원 줄어서, 잔액 1억 8,000만원이면 482만원만 남아요. 같은 동 최근 거래를 미리 적어 가면 상담이 빨라져요.
자주 묻는 질문
경주센트럴푸르지오 84㎡형에 주담대 1억 5천이 남았으면요?
시세 3억 975만원 기준으로 예시 계산상 약 4,182만원 여유가 있어요. 실제 한도는 심사와 감정 결과에 따라 달라요.
잔액이 2억이면 추가대출이 안 되나요?
LTV 70% 기준으로는 여유가 없어요. 담보 비율을 80%로 보는 곳이라면 약 2,280만원이 계산되지만, 금리 부담이 커지니 갈아타기와 함께 비교해 보세요.
116㎡ 시세는 얼마로 보나요?
1년에 1건, 6억 9,500만원 거래만 있어서 시세로 보기 어려워요. 금융사는 감정 평가로 따로 볼 가능성이 커요.
경주는 방공제가 얼마인가요?
경주는 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원이에요. 세입자가 있으면 방공제 대신 실제 보증금을 빼요.
