경주 세 준 아파트 담보대출, 보증금 빼고 남는 돈

경주에 아파트를 갖고 있지만 직접 살지 않고 세를 준 경우가 있어요. 이런 집도 담보로 쓸 수 있는데, 계산 방식이 실거주 집과 달라요. 세입자 보증금이 얼마냐에 따라 같은 아파트의 여유가 몇 배씩 달라지거든요.

세를 준 경주 아파트도 담보대출을 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있어요. 다만 금융사는 세입자에게 돌려줄 보증금을 먼저 빼고 계산해요. 집주인이 그 집에 살지 않는다는 이유만으로 담보가 안 되는 건 아니에요.

실거주 집은 "시세×70%−남은 주담대−방공제"로 여유를 어림합니다. 세를 준 집은 방공제 자리에 실제 보증금이 들어가요. 방공제는 앞으로 들어올지 모르는 소액 세입자 몫을 가정한 금액이라, 이미 세입자가 있으면 계약서 금액을 쓰는 거입니다.

경주는 광역시가 아니어서 방공제가 2,500만원입니다. 보증금이 이보다 크면 실거주일 때보다 여유가 줄고, 작으면 늘어요. 2026년 10월 기준 경주는 규제지역이 아니고, LTV는 보험·저축은행 기준 70%를 흔히 써요.

보증금이 얼마냐에 따라 여유가 얼마나 달라지나요?

경주에서 1년 거래가 가장 많은 두산위브트레지움 84㎡형(4억 2,500만원)으로 볼게요. 남은 주담대가 없다면 보증금 5,000만원일 때 예시 여유는 약 2억 4,750만원입니다. 보증금 2억이면 약 9,750만원으로 줄어요.

표의 보증금은 계산을 위한 가정이에요. 실제 경주 전세가나 월세 시세를 뜻하지 않아요. 남은 주담대와 보증금을 합친 금액이 시세의 70%에 가까울수록 여유가 사라진다고 보면 됩니다.

계산기에는 남은 주담대 칸에 보증금을 더해서 넣으면 돼요. 예를 들어 주담대 5,000만원에 전세 보증금 1억이면 1억 5,000만원을 넣어요. 이 경우 방공제는 따로 빼지 않는 게 맞아요.

경주 아파트 시세는 어느 구간에 많나요?

1억~2억 구간에 절반 가까이 몰려 있죠. 국토교통부 실거래가 최근 1년(2025년 10월~2026년 10월)에서 84㎡형 거래가 있는 경주 104개 단지를 셌어요. 중간 가격은 1억 5,900만원입니다.

경주 중간 시세 1억 5,900만원 아파트에 보증금 1억 세입자가 있다면, 남은 주담대가 없어도 예시 여유는 약 1,130만원입니다. 보증금이 큰 전세는 시세가 낮은 단지일수록 여유를 거의 다 가져가요.

반대로 3억 이상 15곳은 보증금이 있어도 여유가 남을 가능성이 높습니다. 다만 이런 단지는 대부분 2017년 이후 준공이라 세입자 보증금도 함께 높은 편인지 계약서로 확인해야 해요.

경주에서 거래가 많은 단지는 어디인가요?

용강동과 현곡면 신축이 상위권이에요. 경주 195개 단지의 1년 매매는 1,863건이고, 아래 단지들이 50건 넘게 거래됐어요.

용강동은 84㎡형 8곳의 중간 가격이 약 2억 9,688만원으로 경주에서 높은 편이에요. 경주 단지가 가장 많은 황성동은 84㎡형 25곳 중간 가격이 1억 5,900만원으로, 경주 전체 중간 가격과 같아요.

읍·면 지역은 단지별 차이가 커요. 현곡면 하구리 3곳은 중간 가격 3억 975만원이지만, 안강읍 산대리 5곳은 9,000만원이에요. 안강읍 산대리처럼 1억 아래 단지는 보증금 5,000만원만 있어도 여유가 거의 남지 않아요. 거래가 드문 단지는 금융사가 감정평가로 시세를 따로 잡기도 해요.

전세를 월세로 돌리면 대출 여유가 늘어나나요?

보증금이 줄어드는 만큼 늘어요. 세입자와 합의해 보증금 일부를 월세로 바꾸면, 금융사가 빼는 금액이 작아지기 때문이에요.

바꿀 때 받을 수 있는 월세에는 법정 상한이 있어요. "기준금리+2%p"와 연 10% 중 낮은 값입니다. 2026년 10월 22일 기준금리가 3.0%로 동결돼 현재 상한은 연 5.0%입니다. 보증금 1억을 바꾸면 월 약 41만 7천원이 상한이에요. 전환율 계산은 전월세 전환율 5.0%에서 더 볼 수 있어요.

두산위브트레지움 예시에서 보증금 2억을 1억으로 낮추면 여유가 약 9,750만원에서 1억 9,750만원으로 늘어요. 대신 세입자에게 돌려줄 1억이 필요하니, 그 돈을 어디서 마련할지가 먼저입니다. 자세한 계산은 세 놓은 아파트로 추가대출에 있어요.

세를 준 집으로 대출받을 때 무엇을 더 확인해야 하나요?

• 보증금 반환 순서: 경매가 나면 대항력 있는 세입자 보증금이 후순위보다 앞설 수 있어요. 그래서 금융사가 보증금을 먼저 빼요.
• 내가 사는 집의 대출: 다른 곳에 전세로 산다면 그 전세대출도 상환 능력 심사에서 함께 봐요.
• 소득 기준: 담보 여유가 있어도 DSR 50%(2금융권, 총대출 1억 초과)를 넘으면 막혀요. 월세 수입이 있다면 증빙 방법을 상담 때 물어보세요.
• 남은 계약 기간: 만기가 가까우면 보증금을 돌려줘야 할 시점과 대출 상환 계획이 겹치지 않게 짜야 해요.

보증금 구조는 세입자 있을 때 추가대출에서 그림으로 볼 수 있어요. 계약서와 남은 잔액을 함께 준비하면 상담에서 실제 여유를 빠르게 확인할 수 있죠.