금산 e편한세상금산프라임포레 후순위담보대출, 면적별 여유 차이

60·75·84⁠㎡형, 면적이 한 단계 커지면 시세는 얼마나 달라질까요?

한 단계마다 4,000만원대 중반씩 벌어져요. 최근 6개월 중간 가격은 60㎡형 2억 400만원, 75㎡형 2억 5,150만원, 84㎡형 2억 9,500만원입니다.

60㎡형에서 75㎡형으로 가면 4,750만원, 75㎡형에서 84㎡형으로 가면 4,350만원이 더해져요. 양 끝을 비교하면 9,100만원 차이입니다. 세 면적이 1년 동안 15건, 16건, 13건씩 고르게 거래돼서 어느 한쪽만 표본이 부족하지도 않아요.

재미있는 건 범위가 서로 겹친다는 점이에요. 10월 23일 60㎡형 12층은 2억 2,800만원, 하루 뒤 75㎡형 7층은 2억 3,500만원이었어요. 면적이 한 단계 다른데 700만원 차이뿐이에요. 층과 향에 따라 면적 차이가 꽤 메워진다는 뜻입니다.

84㎡형도 1년 범위가 2억 7,500만원에서 3억 2,000만원까지예요. 위아래 폭이 4,500만원이라, 면적 한 단계 차이와 거의 맞먹어요. 그래서 이 단지는 "몇 ㎡냐"만큼 "어느 층이냐"를 같이 봐야 계산이 덜 빗나가요.

단지 기본 정보는 어떻게 되나요?

2022년 12월 사용승인을 받은 4년 차 단지거든요. 대림건설이 지었고 597세대, 7개 동, 최고 20층입니다. 양지리에서 실거래가 잡히는 아파트는 이 단지 하나예요.

60㎡ 이하가 약 37%, 75㎡형과 84㎡형을 합친 60~85㎡ 구간이 약 63%입니다. 세 면적 거래가 비슷하게 나뉘는 것도 이 구성과 맞아떨어집니다.

1년 거래는 세 면적을 합쳐 44건입니다. 600세대 안팎 단지에서 이 정도 거래가 쌓이면 면적마다 기준 가격을 잡기에 무리가 없어요. 혼합식은 복도식과 계단식이 섞인 구조라는 뜻으로, 동·라인에 따라 평가가 조금 달라질 수 있어요.

면적별로 남은 주담대에 따라 여유는 얼마나 다를까요?

같은 1억이 남아 있어도 60㎡형은 약 1,780만원, 84㎡형은 약 8,150만원으로 계산돼요. 면적 차이 9,100만원에 70%를 곱한 6,370만원만큼 여유가 벌어지는 셈입니다.

계산 순서는 간단해요. 시세에 LTV 70%를 곱합니다. LTV(담보인정비율)는 시세 가운데 대출에 잡아 주는 몫이에요. 여기서 남은 주담대와 방공제를 빼요. 방공제는 소액 세입자 몫으로 떼어 두는 금액이고, 금산은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

LTV 70% 기준으로 여유가 바닥나는 잔액은 60㎡형 1억 1,780만원, 75㎡형 1억 5,105만원, 84㎡형 1억 8,150만원이에요. 대부업은 담보 비율을 회사마다 정하는데, 예시로 80%를 적용하면 75㎡형·잔액 1억일 때 약 7,620만원이 나와요. 모두 예시 계산이고 실제 금액은 심사에 따라 다릅니다.

작은 면적일수록 방공제가 차지하는 몫도 커져요. 60㎡형은 시세의 70%가 1억 4,280만원인데 방공제 2,500만원이 그중 약 17.5%예요. 84㎡형은 2억 650만원 중 약 12.1%예요. 방공제를 빼지 않는 보험 가입 상품이 있는지 묻는 게 소형일수록 의미가 커요. 개념은 방공제란에서 볼 수 있습니다.

면적보다 층이 더 중요할 때도 있나요?

네, 금융사가 같은 면적이라도 층과 향을 따로 보기 때문이에요. 60㎡형 1년 범위만 봐도 1억 9,000만원에서 2억 2,800만원까지 3,800만원이 벌어집니다.

10월 거래를 보면 차이가 더 또렷합니다. 3일 60㎡형 3층은 1억 9,500만원, 23일 12층은 2억 2,800만원이었어요. 같은 면적인데 3,300만원 차이로, LTV 70%로 바꾸면 여유가 2,310만원 달라집니다.

그래서 저층이라면 계산기 숫자를 조금 낮춰 보는 게 안전합니다. 반대로 고층·좋은 향이라면 실거래 상단에 가까운 평가를 받을 여지도 있습니다. 감정가와 실거래가가 엇갈릴 때 읽는 법은 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

금산 안에서는 어느 정도 가격대인가요?

금산 84㎡형 중간 가격은 약 1억 6,600만원이에요. 이 단지 84㎡형은 그 약 1.8배예요. 금산에서 84㎡형 거래가 잡힌 13개 단지 기준으로 비교한 값이에요.

4년 차 신축이라 같은 군 안 오래된 단지와는 출발선이 달라지죠. 같은 금산이라도 2000년에 지어진 소형 단지는 계산 구조가 완전히 달라서, 금산 주공1차 계산과 나란히 보면 차이가 보여요.

소득 쪽 심사와 진행 순서는 어떻게 되나요?

집값 계산과 별개로 DSR, 곧 연소득 대비 1년 원리금 비율도 통과해야 합니다. 총대출이 1억을 넘으면 2금융권은 50%가 상한이고, 연말까지 수도권 밖 변동형 주담대에는 심사용 금리 0.75%p가 더 붙어요.

연 5%·30년으로 5,000만원을 더 받으면 1년 원리금은 약 322만원이 늘어납니다. 신용대출이 많다면 순서를 바꿔 보는 방법도 있습니다.

가정을 하나 더 해 볼게요. 연소득 3,600만원이면 50% 기준 1년 원리금 상한은 1,800만원입니다. 기존 주담대 1억(연 5%·30년)으로 약 644만원, 신용대출 원금 분할로 600만원을 내고 있다면 남는 칸은 556만원입니다. 심사용 금리 5.75%로 따지면 새로 빌릴 수 있는 돈은 약 7,940만원이에요. 84㎡형 LTV 여유 8,150만원과 거의 비슷한 수준이라, 이 경우엔 소득 쪽이 먼저 한도를 정해요. 자세한 흐름은 DSR 초과로 거절됐을 때를 보세요.

call

우리 집 면적·층으로 다시 볼까요?면적과 잔액만 알려 주세요

진행은 잔액 확인, 소득 확인, 금융사 시세 평가, 2순위 근저당 설정 순서예요. 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정됩니다. 예를 들어 75㎡형에서 5,105만원을 받으면 인지세 총액은 7만원이고, 고객 몫은 절반인 3만 5천원이에요. 미리 챙길 서류는 준비 서류와 진행 순서에 모아 두었어요.