금산 주공1차 후순위담보대출, 40⁠㎡ 8,000만 1년째 그대로

금산 주공1차 40⁠㎡ 시세는 1년 동안 변했나요?

거의 변하지 않았어요. 40㎡형 1년 앞쪽 거래의 중간 가격도 8,000만원, 뒤쪽도 8,000만원이에요. 최근 6개월 중간 가격 역시 8,000만원이에요.

1년 동안 40㎡형만 24건이 거래됐고, 범위는 7,500만~8,850만원이었어요. 위아래 차이가 1,350만원으로 좁은 편이라 시세를 비교적 또렷하게 읽을 수 있습니다.

최근 거래도 이 흐름을 그대로 보여 줘요. 9월 16일 6층이 8,000만원, 10월 11일 4층이 7,900만원이었어요. 층이 달라도 100만원 차이에 그쳤어요.

1년 범위를 LTV 70%로 바꿔 보면 여유 차이는 945만원입니다. 감정가가 범위 아래쪽 7,500만원으로 나와도, 중간 가격 기준보다 350만원 줄어드는 정도예요. 기준가 때문에 계산이 크게 빗나갈 가능성이 낮은 단지예요.

2000년에 지어진 26년 차 단지로, 1년 동안 네 면적 합쳐 47건이 거래됐어요. 세대수 같은 기본 정보는 공동주택관리정보시스템(K-apt)에서 단지명으로 검색해 확인할 수 있어요.

시세가 그대로면 한도 계산은 어떻게 되나요?

시기에 따라 결과가 흔들리지 않는다는 장점이 있어요. 1년 전에 계산했어도, 현재 계산해도 40㎡형 기준가는 8,000만원 근처입니다. 남은 대출만 줄어든 만큼 여유가 그대로 늘어나요.

LTV는 집값 중 대출로 인정하는 비율이에요. 시세에 70%를 곱하고 남은 대출과 방공제를 빼면 여유가 나와요. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액으로, 금산은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

40㎡형에 남은 대출이 없다면 70% 기준 여유는 약 3,100만원이에요. 대부업 예시 80%를 적용하면 약 3,900만원이에요. 대부업은 담보 비율을 회사마다 따로 정하고, 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정됩니다.

반대로 시세가 오르지 않았다는 건, 시세 상승으로 한도가 늘기를 기대하기 어렵다는 뜻이기도 해요. 이 단지에서 여유를 키우는 길은 남은 대출을 줄이거나 담보 비율이 다른 상품을 비교하는 것 정도예요.

남은 대출이 1천만~3천만원이면 얼마나 남나요?

40㎡형에 2,000만원이 남았다면 70% 기준 약 1,100만원, 80% 기준 약 1,900만원입니다. 3,000만원이 남았다면 70% 기준으로는 100만원뿐이에요.

그래프처럼 남은 대출은 비율 없이 통째로 빠져요. 그래서 1,000만원을 더 갚으면 여유가 정확히 1,000만원 늘어납니다. 시세가 보합인 단지에서는 상환이 곧 한도를 키우는 가장 확실한 방법이에요.

방공제는 금융사에 따라 보험으로 빼지 않기도 해요. 그러면 40㎡형·대출 없음 기준 70% 여유가 5,600만원까지 계산되죠. 가능 여부는 상품마다 달라요. 자세한 내용은 방공제란을 보세요.

49⁠㎡가 50⁠㎡보다 비싸게 나오는 건 왜인가요?

거래 건수가 적어서 생긴 차이일 가능성이 커요. 49㎡형은 1년 4건, 50㎡형은 13건입니다. 4건이면 한두 건만 달라져도 중간 가격이 크게 움직여요.

최근 49㎡형 거래는 10월 9일 8층 1억원, 22일 8층 1억 400만원이었어요. 50㎡형 1년 범위 9,400만~1억 1,000만원과 상당 부분 겹쳐요. 두 면적이 실제로 다른 가격대라고 단정하긴 어려워요.

계산기에서 49㎡로 넣으면 70% 기준 여유가 약 4,990만원, 50㎡로 넣으면 약 4,360만원이 나옵니다. 630만원 차이예요. 이렇게 표본이 적은 면적은 금융사가 감정평가로 따로 보는 경우가 많아요. 기준가 차이는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

이럴 때는 두 값 중 낮은 쪽으로 먼저 계산해 두는 편이 안전합니다. 실제 감정가가 더 높게 나오면 그만큼 여유가 늘어나는 것이고, 낮게 나와도 계획이 크게 틀어지지 않아요.

60㎡형도 1년 6건뿐입니다. 1년 중간 가격은 1억 5,375만원, 최근 6개월은 1억 5,000만원이에요. 최근 값 기준 70% 여유는 대출이 없을 때 약 8,000만원입니다.

금산 안에서는 어느 정도 수준인가요?

금산에서 84㎡형 거래가 있는 13개 단지의 중간 가격은 1억 6,600만원입니다. 이 단지 60㎡형은 그보다 1,600만원 낮고, 주력인 40㎡형은 절반 아래입니다.

같은 상리에는 84㎡형 시세가 확인되는 단지가 세 곳 있습니다. 한진타운 1억 4,100만원, 삼일2 9,500만원, 삼일1 8,200만원이에요. 면적이 다르긴 하지만, 상리 일대 시세가 금산 전체보다 낮은 편이라는 점은 알 수 있습니다.

담보 규모가 작은 단지에서는 받을 수 있는 금액보다 비용과 금리가 더 중요해집니다. 소액 대출에도 근저당 설정비가 붙을 수 있으니, 받을 금액과 비용을 같이 놓고 보세요. 항목은 금리 말고 드는 돈에 모아 두었어요.

진행할 때 무엇을 준비하나요?

남은 대출 잔액, 전용면적, 연소득을 먼저 정리해요. DSR도 확인하는데, 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 2금융권은 50%까지 보고 심사 금리에 0.75%p가 더해져요.

후순위 금리 연 5%, 30년 원리금균등 예시로 2,000만원을 받으면 월 상환액은 약 10만 7천원입니다. 실제 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 서류와 순서는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.

신용대출이나 카드론을 갚으려는 목적이라면 금리를 먼저 비교하세요. 옮긴 뒤 금리와 비용이 더 낮을 때만 의미가 있어요. 담보 여유가 필요한 금액보다 작다면 일부만 옮기고 나머지는 상환 계획을 따로 세우는 것도 방법이에요.