김해 죽림마을한림풀에버7단지 후순위담보대출, 세입자 있을 때

죽림마을한림풀에버7단지는 현재 얼마에 거래되나요?

84㎡형은 최근 6개월 중간 가격이 3억 2,000만원입니다. 65㎡형은 2억 7,600만원으로, 두 면적 차이는 4,400만원이에요.

1년 동안 중개거래는 127건이었고, 그중 96건이 84㎡형입니다. 거래가 한쪽에 몰려 있어서 84㎡형 시세는 비교적 촘촘하게 잡혀요.

10월 말에는 84㎡형 거래가 이어졌어요. 25일 하루에만 7층 3억 3,400만원, 16층 3억 3,500만원, 23층 3억 2,000만원이 신고됐어요. 26일 4층은 3억 6,700만원으로 같은 주 거래보다 3,000만원 넘게 높았어요.

같은 면적이라도 층·향·내부 상태에 따라 이 정도 차이가 나요. 금융사는 한 건보다 여러 건의 흐름을 보고 시세를 잡는 편이라, 높은 한 건만 믿고 계획을 세우면 어긋날 수 있어요.

세입자가 살고 있으면 여유는 얼마나 줄까요?

보증금이 클수록 여유가 줄고, 전세라면 거의 남지 않을 수 있어요. 금융사는 세입자에게 돌려줄 보증금을 갚아야 할 돈으로 보고 한도에서 빼기 때문이에요.

세입자가 없으면 그 자리에 방공제를 넣어요. 방공제는 나중에 들어올 소액 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액이고, 김해는 방 1개 기준 2,500만원이에요. 세입자가 있으면 이 가정 대신 실제 계약서의 보증금이 들어가요.

84㎡형 시세 3억 2,000만원에 LTV 70%를 적용하면 출발점은 2억 2,400만원입니다. LTV(담보인정비율)는 시세 가운데 대출에 잡아 주는 몫이에요. 여기서 남은 주담대 6,000만원을 뺀 뒤 세입자 조건별로 나눠 봤어요.

보증금이 방공제보다 작은 월세는 오히려 여유가 조금 커지는 예시가 나옵니다. 반대로 전세 1억 4,000만원이면 2,400만원만 남습니다. 실제 한도는 금융사 심사에 따라 달라요.

65㎡형도 원리는 같아요. 시세 2억 7,600만원이면 출발점이 1억 9,320만원입니다. 주담대 6,000만원에 전세 1억 2,000만원이 있으면 남는 몫은 1,320만원 정도예요. 세입자와 금융사 사이 순서 문제는 세입자 있을 때 추가대출에 더 자세히 정리돼 있습니다.

어떤 단지인지 기본 정보로 확인해 볼까요?

2013년 9월에 사용승인이 난 1,497세대 단지예요. 한림건설이 지었고 18개 동, 최고 25층이에요.

전 세대가 60~85㎡ 구간에 들어가요. 큰 평형이 없어서 단지 안 시세 폭이 좁은 편이에요. 세를 놓는 집과 직접 사는 집이 섞여 있는 중소형 단지라면, 담보 여유를 볼 때 임대차 계약부터 확인하는 게 순서예요.

사용승인 뒤 13년이 지났어요. 연식이 쌓인 단지는 같은 동 신축과 시세 차이가 벌어지기도 해서, 아래 비교표를 함께 보는 편이 좋아요.

관동동과 김해 안에서는 어느 위치인가요?

84㎡형 기준으로 관동동 8개 단지 중 두 번째입니다. 김해 전체 218개 단지 중에서는 33번째로, 상위 15% 안쪽입니다. 비교는 단지마다 84㎡형 최근 중간 가격을 기준으로 했어요.

동 안 1위 단지와는 3,000만원 차이예요. LTV 70%로 환산하면 담보 여유 차이는 2,100만원쯤입니다. 김해 84㎡형 중간 가격 1억 7,612만원과 비교하면 이 단지는 1억 4,000만원 넘게 높아요.

김해 동별 흐름과 다른 단지 계산은 김해 아파트 추가대출 정리에서 이어서 볼 수 있어요. 같은 김해에서 신축 대단지 사례는 삼계한라비발디센텀시티 글과 비교해 보세요.

1년 동안 시세는 어떻게 움직였나요?

84㎡형은 크게 흔들리지 않았어요. 1년 앞쪽(1월까지) 거래 중간 가격은 3억 2,500만원, 5월 이후 거래는 3억 2,000만원입니다.

500만원, 약 1.5% 낮아진 정도예요. LTV 70% 기준 여유로 바꾸면 350만원 차이라 계산 결과가 크게 달라지진 않아요. 다만 1년 최저 거래가 2억 7,600만원이었던 만큼, 금융사가 보수적으로 잡으면 여유는 3,080만원 더 줄어듭니다.

보증금 일부를 월세로 돌리는 방법도 있습니다. 다만 세입자와 합의가 필요하고, 전환할 때 받을 수 있는 월세 상한도 있어요. 자세한 계산은 세 놓은 아파트로 추가대출에 있어요.

소득 기준과 신청 순서는 어떻게 보나요?

담보가 남아도 소득 대비 상환액이 크면 한도가 멈춰요. 이 비율이 DSR이고, 2금융권은 연소득의 50%가 상한입니다. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡아요.

2순위로 5,000만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 26만 8천원을 갚아요. 1년이면 약 322만원이 DSR 계산에 더해져요. 적용 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨집니다.

기존 주담대 6,000만원을 같은 조건으로 갚고 있다고 가정하면 1년 약 386만원이에요. 둘을 합친 708만원은 연소득 4,000만원 기준 약 17.7%입니다. 스트레스 금리를 얹거나 신용대출이 따로 있으면 비율은 그만큼 올라가요.

세를 준 집주인이라면 임대 수입도 함께 물어보세요. 소득으로 인정되는 방식은 금융사마다 달라서, 증빙 가능한 서류가 있는지 미리 챙겨 두면 상담이 빨라져요.

call

세입자 보증금 넣고 다시 계산해 볼까요?보증금과 남은 대출만 알려 주세요

진행은 담보 여유 확인, 소득 서류 확인, 시세·감정 평가, 2순위 근저당 설정 순입니다. 세입자가 있으면 임대차계약서와 전입세대 열람 내역이 추가로 필요해요. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.