당진 당진센트레빌르네블루1차 후순위담보대출, 잔금대출 남았을 때

입주 3년 차 신축, 시세는 얼마에 잡혀 있나요?

당진센트레빌르네블루1차 84㎡형은 최근 중간 가격이 4억 2,000만원이에요. 75㎡는 3억 8,750만원, 100㎡는 5억 2,000만원입니다.

2023년 9월 사용승인을 받아 3년이 막 지났어요. 1년 중개거래는 91건이고, 그중 61건이 84㎡형입니다. 입주 초기 거래가 쌓이면서 면적별 시세가 자리를 잡은 상태입니다.

84㎡형 중간 가격은 1월까지 거래 4억 250만원에서 5월 이후 거래 4억 2,000만원으로 1,750만원 올랐어요. 10월 14일에는 25층이 4억 5,500만원에 거래됐어요.

75㎡는 9월 18일 12층 3억 9,000만원, 10월 8일 10층 3억 9,200만원, 10월 17일 23층 3억 8,700만원이었어요. 세 건이 500만원 안에 모여 있어 시세가 안정적으로 잡혀요. 100㎡는 1년 중간 5억 1,500만원에서 최근 5억 2,000만원으로 소폭 높게 잡혔어요.

잔금대출이 크게 남아 있으면 여유가 있을까요?

잔액에 따라 크게 달라요. 입주 때 잔금대출을 크게 받은 신축은 잔액이 아직 많이 남아 있는 경우가 흔해요. 그래서 잔액 1억 5,000만원부터 2억 5,000만원까지 나눠 계산했어요.

계산은 "시세 × LTV 70% − 남은 주담대 − 방공제"예요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫으로 떼는 금액이에요. 당진은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

84㎡형에 잔금대출 2억이 남았다면 약 6,900만원, 2억 5,000만원이면 약 1,900만원이 계산됩니다. 75㎡는 잔액이 2억 4,625만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없습니다. 모두 예시 계산이고 최종 한도는 금융사 심사에서 정해집니다.

대부업처럼 담보 비율을 자체 기준으로 정하는 곳이 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡형·잔액 2억일 때 약 1억 1,100만원까지 계산됩니다. 비율이 높을수록 금리 부담도 커지니 필요한 만큼만 정하세요.

잔액이 많은 신축은 2순위 금액보다 매달 갚는 총액을 먼저 보세요. 잔금대출 2억(연 5%·30년 가정)만 해도 매달 약 107만원입니다. 여기에 2순위 5,000만원이 더해지면 매달 약 134만원이 돼요.

신축이라서 따로 확인할 점이 있나요?

세 가지를 먼저 보세요. 등기부에 내 이름으로 소유권이 올라가 있는지, 잔금대출의 중도상환 조건이 어떤지, 그리고 금융사가 쓰는 시세가 잡혀 있는지거든요.

2순위 근저당은 소유권 등기가 끝난 집에 설정합니다. 입주 3년이 지났다면 대부분 끝났겠지만, 등기사항증명서로 한 번 확인해 두면 상담이 빨라요.

잔금대출을 2023년 하반기에 받았다면 3년이 막 지나는 시점입니다. 중도상환수수료가 사라지는 시기라면, 2순위를 더하기보다 기존 대출 자체를 갈아타는 쪽이 나을 수도 있습니다. 정확한 조건은 약정서에서 확인하세요.

시세는 계산기 숫자와 금융사 평가를 나란히 놓고 보면 돼요. 감정가가 실거래가와 다르게 나오는 이유는 감정가와 실거래가가 다를 때에 있습니다.

단지 구성은 어떻게 되나요?

1,147세대, 9개 동, 최고 29층 단지예요. 동부건설이 지었고 개별난방·계단식입니다.

세대 대부분이 85㎡ 이하이고, 100㎡ 같은 큰 면적은 170세대입니다. 큰 면적은 1년 거래가 13건이라 한 건의 무게가 커요. 100㎡ 거래 범위가 4억 8,500만~5억 7,500만원으로 9,000만원 벌어진 것도 그래서예요.

84㎡형은 1월까지와 5월 이후 거래를 비교하면 약 4.3% 올랐어요. LTV 70%로 환산하면 담보 여유가 약 1,225만원 커진 셈입니다.

수청동 신축 단지들 사이에선 어디쯤인가요?

84㎡형 기준으로 수청동 6개 단지 중 다섯 번째입니다. 당진 전체 60개 단지 중에서는 5번째로 높아요. 수청동 상위권 단지들이 당진 상위권을 거의 차지하고 있는 셈이에요.

바로 옆 이름의 2차 단지와는 1,000만원 차이입니다. LTV 70%로 바꾸면 담보 여유 차이는 700만원이라, 1차·2차 어느 쪽이든 계산 결과가 크게 다르지 않아요. 당진 84㎡형 중간 가격 1억 7,650만원과 비교하면 2억 4,000만원 넘게 높습니다.

같은 당진의 다른 신축 계산은 힐스테이트당진2차 글에서 볼 수 있습니다.

소득 기준에 걸리지 않으려면 어떻게 하나요?

잔금대출이 큰 신축은 DSR이 먼저 막히는 경우가 많아요. DSR은 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권 상한이 50%입니다. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡아요.

예를 들어 연소득 4,800만원에 잔금대출 2억(연 5%·30년 가정)이면 1년 약 1,288만원입니다. 2순위 5,000만원을 같은 조건으로 더하면 약 322만원이 붙어 1,610만원, 비율은 약 33.5%예요. 신용대출이 함께 있다면 5년 분할로 잡혀 비율이 빠르게 올라가요.

같은 사람에게 신용대출 3,000만원이 더 있다면 원금만 1년 600만원이 붙어 2,210만원, 약 46%가 됩니다. 상한 50%에 가까워지니 이때는 신용대출 정리를 먼저 보는 게 낫습니다.

비율이 넘었을 때 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 있어요.

key

잔금대출 잔액으로 다시 계산해 볼까요?면적과 남은 잔액만 알려 주세요

진행은 담보 여유 확인, 소득 확인, 시세·감정 평가, 2순위 근저당 설정 순입니다. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 5,000만원 이하로 빌리면 인지세가 붙지 않아요.