HOME FINANCE LAB대전 도마e편한세상포레나 후순위담보대출, 59㎡ 4억 1,500만
- 84㎡형 시세 4억 1,450만원, 1년 새 −100만원
- 2022년 준공 · 1,881세대 · 20개 동
- 도마동 14개 단지 중 시세 2위
목차 6개
도마e편한세상포레나는 면적별로 시세가 얼마일까요?
거래가 가장 많은 59㎡형의 최근 6개월 실거래 중간 가격은 4억 1,500만원입니다. 75㎡는 4억 9,300만원, 84㎡형은 5억 7,800만~5억 9,950만원이에요.
이 단지는 실거래 면적이 여섯 가지로 잡혀요. 같은 단지라도 어떤 면적이냐에 따라 시세가 2억 원 넘게 차이 나요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 범위 | 거래 |
|---|---|---|---|
| 40㎡ | 2억 3,850만 | 2억 3,300만~2억 5,200만 | 4건 |
| 50㎡ | 2억 9,850만 | 2억 3,000만~3억 5,900만 | 4건 |
| 60㎡(59㎡형) | 4억 1,500만 | 3억 7,800만~4억 5,000만 | 88건 |
| 75㎡ | 4억 9,450만 | 4억 6,500만~5억 2,000만 | 78건 |
| 84㎡ | 5억 7,800만 | 5억 4,300만~6억 200만 | 22건 |
| 85㎡ | 6억 | 4억 9,000만~6억 1,500만 | 29건 |
40㎡와 50㎡는 1년에 4건씩이라 시세로 쓰기엔 표본이 작아요. 특히 50㎡는 범위가 2억 3,000만~3억 5,900만원으로 넓어서 감정평가로 다시 볼 가능성이 높아요.
84㎡형은 신고 면적이 84㎡와 85㎡ 두 줄로 나뉘어요. 최근 6개월 기준 2,150만원 차이라 등기부 면적으로 골라야 정확합니다. 대구 월배2차아이파크도 같은 이유로 두 줄이 따로 잡혀요.
1년 동안 시세는 얼마나 움직였나요?
59㎡형은 거의 그대로예요. 1년 동안 88건이 거래되는 사이 중간 가격이 거의 움직이지 않았어요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격이 4억 1,550만원, 최근이 4억 1,450만원으로 100만원 차이예요. 한도 계산이 시기에 따라 크게 흔들리지 않는다는 뜻이에요.
거래는 활발해요. 1년 매매 225건으로 대전 783개 단지 중 가장 많아요. 세대수의 약 12%가 1년 안에 거래된 셈이에요. 10월에도 75㎡ 5층과 18층이 각각 4억 8,500만원, 4억 9,500만원에 거래됐어요.
| 도마동 단지 | 84㎡형 최근 시세 | 준공 |
|---|---|---|
| 호반써밋그랜드센트럴 | 6억 3,000만 | 2025 |
| 도마e편한세상포레나 | 5억 9,950만 | 2022 |
| 한화포레나대전월평공원2단지 | 4억 7,000만(1건) | 2026 |
| 효성타운 | 2억 7,000만 | 1997 |
| 대아 | 2억 3,100만 | 1992 |
84㎡형 기준 도마동 14개 단지 중 두 번째입니다. 대전 전체 404개 단지 중에서는 36번째로, 대전 84㎡형 중간 가격 3억 1,000만원의 약 1.9배입니다. 도마동에는 1980~90년대 준공 단지가 많아 동 안에서 시세 차이가 커요.
비슷한 연식끼리 비교해도 위쪽이에요. 대전에서 2020~2024년 준공 35개 단지의 84㎡형 중간 가격은 5억 4,500만원이에요. 이 단지 85㎡는 그보다 5,450만원 높아요.
남은 주담대별로 얼마나 더 받을 수 있나요?
75㎡에 주담대가 2억 남았다면, 예시 계산으로 약 1억 1,710만원이에요. 시세 4억 9,300만원의 70%에서 남은 대출과 방공제를 뺀 값이에요.
대전은 광역시라 방공제가 2,800만원이에요. 방공제는 소액 세입자가 먼저 받아 갈 몫을 한도에서 미리 빼는 금액입니다.
| 남은 주담대 | 59㎡형 | 75㎡ | 84㎡ |
|---|---|---|---|
| 1억 5천 | 1억 1,250만 | 1억 6,710만 | 2억 2,660만 |
| 2억 | 6,250만 | 1억 1,710만 | 1억 7,660만 |
| 2억 5천 | 1,250만 | 6,710만 | 1억 2,660만 |
| 3억 | 여유 없음 | 1,710만 | 7,660만 |
59㎡형은 남은 대출이 2억 6,250만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없어요. 대부업은 담보 비율을 금융사별로 정하는데, 예시 80%를 넣으면 75㎡·주담대 2억 기준 약 1억 6,640만원입니다. 신축은 입주 때 받은 대출이 아직 크게 남아 있는 경우가 있어서, 잔액을 정확히 넣는 게 중요해요. 표의 숫자는 예시라서 승인 금액과는 달라지죠.
도마e편한세상포레나는 어떤 단지인가요?
2022년 7월에 사용승인이 난 1,881세대 단지예요. DL이엔씨와 한화건설이 함께 지었고, 20개 동에 최고 34층이에요.
| 주소 | 대전 서구 도산로 8 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,881세대 · 20개 동 · 최고 34층 |
| 사용승인 | 2022년 7월(4년 차) |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 741세대 · 60~85㎡ 1,140세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 혼합식 |
85㎡ 초과 면적은 아예 없습니다. 60㎡ 이하가 약 39%, 60~85㎡가 약 61%입니다. 준공 4년 차라 연식 때문에 담보가치가 깎일 걱정은 거의 없어요. 구조의 혼합식은 계단식과 복도식이 섞여 있다는 뜻입니다.
도마동에서 시세가 더 높은 호반써밋그랜드센트럴은 1년 거래가 17건이에요. 이 단지는 225건이라, 동네에서 거래 표본이 가장 큰 단지입니다.
입주 때 받은 대출, 그대로 두고 더 받는 게 나을까요?
기존 대출 금리부터 비교해 보세요. 후순위는 기존 대출을 그대로 두고 필요한 금액만 더 받는 방식이에요. 기존 금리가 낮다면 손대지 않는 편이 총이자에서 유리한 경우가 많아요.
반대로 기존 금리가 높다면 전체를 새로 갈아타는 쪽도 볼 만해요. 2022년 하반기 입주 때 받은 대출이라면 이미 3년이 지났을 수 있습니다. 2025년 1월 13일 이후 계약한 대출도 3년이 지나면 중도상환수수료가 없습니다. 두 방식의 비교는 저금리 주담대 둘까 갈아탈까에 정리했어요.
후순위는 금리 말고도 근저당 설정비와 인지세가 들어요. 예를 들어 1억 1,710만원을 받으면 인지세 총액 15만원 중 고객 몫은 7만 5천원입니다. 다른 비용은 금리 외 비용에서 확인하세요.
은행 DSR 40%에 걸렸다면 방법이 있나요?
2금융권은 DSR 50%까지 봐요. 은행에서 막혀도 2금융권 기준으로는 여유가 남을 수 있습니다. DSR은 연소득 가운데 대출 원리금으로 나가는 몫이에요.
이를테면 연소득 4,800만원에 주담대를 매달 150만원 갚는다고 해 볼게요. 이것만으로 DSR이 37.5%입니다. 신용대출 2,000만원이 더 있으면 5년 분할 가정으로 원금 연 400만원이 붙어 약 45.8%가 됩니다. 은행 40%는 넘지만 50%까지는 연 200만원 정도가 남아요. 참고로 DSR 규제는 총대출이 1억 원을 넘는 사람부터 적용돼요.
여기에 수도권 밖 주담대는 변동형 기준 심사 금리에 0.75%p가 더해집니다. 남은 연 200만원 안에서 갚을 수 있는 금액만 가능하니, 신용대출을 먼저 정리하는 순서도 같이 보세요.
후순위가 어떤 구조인지 처음이라면 후순위 담보대출이란을 먼저 읽어 보세요. 적용 금리는 연 20% 이내이고 사람마다 심사 결과가 다릅니다.
자주 묻는 질문
도마e편한세상포레나 59㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 6개월 실거래 중간 가격은 4억 1,500만원이에요. 1년 거래가 88건이라 근거는 탄탄하지만, 실제 심사는 KB시세나 감정가를 써요.
40㎡나 50㎡도 계산할 수 있나요?
계산기에서 면적을 바꾸면 돼요. 다만 1년 거래가 4건씩뿐이라 감정평가 결과가 다르게 나올 수 있어요.
입주 때 받은 대출을 갈아타는 게 나을까요?
기존 금리가 낮다면 그대로 두고 후순위로 필요한 금액만 받는 편이 총이자에서 유리할 수 있어요. 중도상환수수료와 새 근저당 비용까지 넣어 비교하세요.
은행에서 DSR 때문에 거절됐어요.
2금융권은 DSR 50%까지 봐서 여유가 남을 수 있어요. 신용대출을 먼저 정리하면 여유가 더 커질 수 있어요.
