대출 금리 말고 드는 돈, 인지세·설정비·중도상환수수료

대출 금리 말고 어떤 돈이 더 드나요?

담보대출에는 한 번 내는 비용과 나중에 생길 수 있는 비용이 따로 있어요. 금리만 비교하면 이 돈이 빠져서 실제 부담을 작게 보게 됩니다.

• 계약할 때: 인지세, 근저당 설정 관련 비용, 국민주택채권 할인비용, 보증료
• 일찍 갚을 때: 중도상환수수료
• 다 갚은 뒤: 근저당 말소비용
• 늦게 갚을 때: 연체이자

은행은 이 비용을 누가 내는지 표준약관으로 정해 두었어요. 대부업은 이 약관이 그대로 적용되지 않아서, 견적서의 실제 금액을 보는 게 가장 정확합니다.

예를 들어 같은 금리 두 상품이 있어도 한쪽은 설정비를 고객이 내고, 다른 쪽은 금융사가 낼 수 있어요. 1년만 쓰고 갚을 계획이라면 이 차이가 이자 차이보다 커질 수도 있습니다.

인지세는 얼마이고 누가 내나요?

대출금 5,000만원 이하면 인지세가 없습니다. 그보다 크면 금액 구간에 따라 정해진 세금이 붙고, 은행 대출은 고객과 은행이 절반씩 내요.

일부 사이트는 고객 몫을 총액처럼 적어 두기도 해요. 3억원 대출이면 인지세 총액은 15만원이고 고객은 7만 5,000원을 내요. 숫자가 다르면 총액인지 고객 몫인지부터 확인하세요.

근저당 설정비는 내가 내야 하나요?

은행 대출이라면 대부분 은행이 내요. 2011년 공정위 표준약관 개정 이후 등록면허세·교육세·법무사수수료·감정료는 은행 몫이 됐어요.

고객 몫으로 남은 건 국민주택채권 할인비용과 근저당 말소비용입니다. 국민주택채권은 등기할 때 사야 하는 채권인데, 바로 되팔면 생기는 차액이 실제 부담입니다. 공정위 예시로는 3억원 대출에서 고객 설정비 부담이 약 225만 2,000원에서 채권 손실 36만원 수준으로 줄었어요.

대부업은 사정이 달라요. 대부업 최고금리 연 20%를 계산할 때 담보권 설정비용과 신용조회비용은 이자에서 빠져요. 그래서 설정비를 고객에게 따로 받을 수 있는 구조예요. 계약 전에 누가 얼마를 내는지 금액으로 적어 달라고 하세요.

채권최고액 120~130%는 무슨 뜻인가요?

빌린 돈보다 조금 더 크게 등기부에 적어 두는 금액이에요. 관행상 원금의 120~130%로 잡고, 이 비율을 정한 법은 없어요.

원금 외에 이자, 늦게 갚을 때의 지연손해금, 실행 비용까지 담보하려고 여유를 두는 거입니다. 예를 들어 5,000만원을 빌리면 등기부에는 6,000만~6,500만원이 적힐 수 있습니다. 빌린 돈이 6,000만원이 되는 건 아니에요.

이 숫자는 나중에 다른 대출을 받을 때 중요해져요. 금융사가 선순위를 잔액이 아닌 채권최고액으로 빼면, 갚은 돈이 많아도 한도가 덜 늘어나요. 업권별로 120%, 130%를 나눠 쓴다는 공식 자료는 없으니 실제 설정 비율은 계약서로 확인하세요.

후순위 한도를 계산할 때는 이 채권최고액과 방공제가 함께 빠져요. 광역시 아파트라면 방공제가 2,800만원이에요. 방공제가 어떻게 정해지는지는 방공제란에서 지역별로 정리했어요.

중도상환수수료는 얼마나 나오나요?

2025년 1월 13일 이후 계약이라면 실제 비용 안에서만 붙고, 3년이 지나면 없습니다. 이 규칙은 은행·저축은행·보험·신협 같은 금소법 적용 금융사에 해당해요.

주담대 변동형 평균 수수료율은 은행 1.25%에서 0.55%로, 저축은행 1.78%에서 1.20%로 내려갔어요. 은행 계산식은 '원금 × 수수료율 × (3년 − 지난 기간) ÷ 3년'입니다.

2억원을 빌리고 1년 뒤 모두 갚는다고 가정합니다. 은행 평균 0.55%면 약 73만원, 저축은행 평균 1.20%면 약 160만원이에요. 같은 시점에 갚아도 업권에 따라 두 배 넘게 차이 나요.

대부업은 이 개편 대상으로 명시되지 않았어요. 대신 대부업법에서는 중도상환수수료도 이자로 계산해서, 약정이자와 합친 금액이 연 20% 안에 들어와야 합니다. 흔히 도는 대부업 수수료 상한 숫자는 근거를 찾지 못했어요. 계약서에 적힌 수수료율과 면제 시점을 그대로 확인하세요.

대출을 갈아타면 비용이 두 번 드나요?

네, 끝내는 쪽과 새로 시작하는 쪽 비용이 겹쳐요. 기존 대출에는 중도상환수수료와 근저당 말소비용이 붙고, 새 대출에는 인지세와 국민주택채권 할인비용이 붙어요.

1억 5,000만원을 다른 곳으로 옮긴다고 가정합니다. 새 대출 인지세 총액은 15만원이라 고객 몫은 7만 5,000원입니다. 여기에 기존 대출 수수료와 말소비, 채권 할인비용을 더해야 진짜 갈아타는 비용이 나와요. 이 합계를 줄어드는 1년 이자와 비교해 보세요.

비교할 때 무엇을 체크하면 좋을까요?

금리 옆에 아래 항목을 나란히 적어 보세요. 같은 칸을 채우면 상품 차이가 한눈에 보여요.

1. 표면금리와 부대비용을 포함한 실제 연 부담
2. 중도상환수수료율과 면제되는 시점
3. 인지세 고객 몫과 설정비 부담 주체
4. 국민주택채권 할인비용, 보증료
5. 기존 대출을 갚는다면 그 대출의 중도상환수수료와 말소비
6. 연체이자: 약정금리 + 연 3%p 이내, 대부업은 최고 연 20%

은행 대출은 서류나 대출금을 받은 날 중 늦은 날부터 14일 안에 철회하면 중도상환수수료가 없어요. 금감원 검사에서는 일부 저축은행이 철회 요청을 중도상환으로 처리해 수수료를 받은 사례가 나왔어요. 철회할 때는 '중도상환이 아니라 철회'라고 분명히 말하세요. 대부업은 계약서 조건으로 확인하세요.

기존 대출을 두고 더할지 갈아탈지는 저금리 주담대 유지 vs 대환에서, 대부업 계약 체크포인트는 대부업법 개정 소비자 체크포인트에서 볼 수 있어요.