HOME FINANCE LAB대전 e편한세상 대전에코포레 후순위담보대출, 신용대출 정리 계산
- 59㎡형 최근 3억 1,500만원, 1년 새 +500만원
- 신용대출 4천 정리 시 DSR 42.1%→29.1% 예시
- 2020년 준공 · 2,267세대 · 18개 동
목차 6개
에코포레 59㎡형 시세는 얼마일까요?
최근 중간 가격은 3억 1,500만원이에요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격 3억 1,000만원보다 500만원 높아, 1년 동안 큰 움직임 없이 조금 오른 정도입니다.
이 단지는 면적이 다섯 가지거든요. 1년 182건 가운데 59㎡형이 68건으로 가장 많고, 73㎡와 84㎡형이 각각 37건입니다. 대전 783개 단지 중 세 번째로 거래가 많은 단지라 시세 근거는 넉넉한 편이에요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 43㎡ | 2억 4,800만 | 2억 3,500만~2억 6,000만 | 12건 |
| 60㎡(59㎡형) | 3억 1,450만 | 2억 8,500만~3억 3,000만 | 68건 |
| 73㎡ | 3억 5,850만 | 3억 1,800만~3억 7,500만 | 37건 |
| 75㎡ | 3억 7,875만 | 3억 4,000만~3억 9,000만 | 28건 |
| 85㎡(84㎡형) | 4억 4,000만 | 4억 500만~4억 6,000만 | 37건 |
10월 거래도 이 범위 안입니다. 27일 59㎡형 30층이 3억원, 24일 14층이 3억 1,600만원이었어요. 22일에는 84㎡형 4층이 4억 3,600만원, 73㎡ 26층이 3억 7,200만원에 거래됐어요.
담보 여유가 있는데 왜 대출이 막힐까요?
소득 대비 갚는 돈의 비율, 곧 DSR에 먼저 걸리기 때문이에요. 빚을 모두 합쳐 1억원이 넘으면 은행은 40%, 2금융권은 50%를 넘는 원리금을 허용하지 않아요.
문제는 신용대출이에요. 실제로는 1년 만기로 이자만 내고 있어도, DSR 심사표에서는 5년에 나눠 갚는 것으로 잡혀요. 신용대출 4,000만원이면 원금만 해마다 800만원이 들어가는 셈이에요.
예를 들어 연소득 4,200만원, 59㎡형에 주담대 1억 5,000만원(30년·연 5% 가정)과 신용대출 4,000만원이 있다고 해 볼게요. 주담대 1년 원리금이 약 966만원, 신용대출 원금 몫이 800만원이에요. 이자를 빼고도 약 42.1%로, 은행 기준 40%를 이미 넘어요.
신용대출 이자까지 더하면 2금융권 50%에도 가까워집니다. 이 상태에서는 담보 여유가 남아 있어도 추가 대출이 어려워요. 집값이 아니라 갚는 구조가 걸림돌인 거예요.
담보가치를 보는 LTV와 소득을 보는 DSR은 따로 계산돼요. 둘 중 더 작은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 이 단지처럼 시세가 안정적인 집이라면, 한도를 막는 건 대부분 소득 쪽 계산입니다.
신용대출을 담보대출로 옮기면 DSR은 얼마나 내려가나요?
위 예시라면 약 42.1%에서 29.1%로 내려가요. 4,000만원을 30년·연 5%로 나눠 갚는다고 가정하면 1년 원리금이 약 258만원으로 잡히기 때문이에요.
| 구분 | 1년 원리금(예시) | DSR |
|---|---|---|
| 정리 전 | 1,766만 | 42.1% |
| 정리 후 | 1,224만 | 29.1% |
| 차이 | 542만 | 12.9%p |
연 5%는 계산을 위한 가정입니다. 후순위 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 금리가 높아지면 줄어드는 폭도 작아져요. 또 변동형 주담대는 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡아서, 실제 비율은 표보다 조금 높게 나올 수 있습니다.
신용대출이 1억원을 넘는다면 심사용 금리가 1.5%p 더 붙어요. 그래서 신용대출이 클수록 담보대출로 옮겼을 때 줄어드는 폭이 커지는 편이에요. 반대로 신용대출이 몇백만원 수준이면 옮겨도 비율 변화가 작아서, 비용까지 따지면 실익이 없을 수 있어요.
내 숫자로 바로 넣어 보려면 신용대출 정리 계산기를 쓰면 됩니다. 순서를 어떻게 바꾸는지는 DSR 초과로 거절됐을 때에 단계별로 정리했어요.
59㎡형 담보 여유로 신용대출을 다 갚을 수 있나요?
주담대 1억 5,000만원이 남은 59㎡형이라면 예시 계산상 여유가 약 4,250만원입니다. 신용대출 4,000만원을 옮기기엔 빠듯하게 들어오는 수준입니다.
계산식은 시세 × LTV 70% − 남은 주담대 − 방공제예요. LTV는 집값 가운데 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼는 금액이에요. 대전은 광역시라 방 1개 기준 2,800만원을 빼요.
| 면적 | 기준 시세 | 잔액 1억 | 잔액 1억 5천 | 잔액 2억 |
|---|---|---|---|---|
| 43㎡ | 2억 4,800만 | 4,560만 | 여유 없음 | 여유 없음 |
| 59㎡형(최근) | 3억 1,500만 | 9,250만 | 4,250만 | 여유 없음 |
| 73㎡ | 3억 5,850만 | 1억 2,295만 | 7,295만 | 2,295만 |
| 75㎡ | 3억 7,875만 | 1억 3,712만 | 8,712만 | 3,712만 |
| 84㎡형 | 4억 4,000만 | 1억 8,000만 | 1억 3,000만 | 8,000만 |
84㎡형이라면 같은 잔액에서 1억 3,000만원이 계산돼 여유가 커요. 반대로 43㎡는 잔액 1억 5,000만원이면 계산상 여유가 없습니다. 대부업이 담보 비율을 80%로 잡는다고 가정하면 59㎡형·잔액 1억 5,000만원일 때 약 7,400만원까지 계산되지만, 그만큼 금리 조건도 따져 봐야 해요.
신용대출 4,000만원을 다 옮기려면 59㎡형 기준 잔액이 1억 5,250만원 아래여야 계산이 맞아요. 잔액이 그보다 많다면 금리가 가장 높은 신용대출부터 일부만 옮기는 방법도 있어요. 남은 신용대출은 정해진 날짜에 맞춰 차례로 줄여 나가면 됩니다.
에코포레는 용운동과 대전에서 어느 위치인가요?
84㎡형 최근 시세 4억 3,300만원으로 용운동 5개 단지 중 가장 높습니다. 두 번째인 한화꿈에그린이 2억 5,900만원이라 차이가 1억 7,000만원 넘게 나요.
| 주소 | 대전 동구 용운로 203 |
|---|---|
| 세대·동 | 2,267세대 · 18개 동 · 최고 34층 |
| 사용승인 | 2020년 11월(6년 차) |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 979세대 · 60~85㎡ 1,288세대 |
| 시공·구조 | 대림건설·대림산업 · 개별난방 · 계단식 |
대전 84㎡형 단지 404곳 가운데 시세 115번째이고, 대전 84㎡형 중간 가격 3억 1,000만원보다 1억 2,300만원 높습니다. 대전 다른 신축 계산은 도마e편한세상포레나에, 대전 전체 정리는 대전 후순위담보대출에 있습니다.
신용대출을 정리할 때 무엇을 조심할까요?
정리한 신용대출 한도를 다시 쓰지 않는 게 가장 중요해요. 마이너스통장을 그대로 두고 다시 꺼내 쓰면 DSR은 원래대로 돌아가고 빚만 늘어요.
갚으려는 신용대출에 중도상환수수료가 있는지도 확인하세요. 2025년 1월 13일 이후 계약은 실제 비용 기준으로 매기고, 3년이 지나면 받지 않아요. 여러 건을 정리하면 신용점수에 어떤 영향이 있는지는 대출과 신용점수에 정리했어요.
위 숫자는 모두 예시 계산이고, 실제 한도와 금리는 금융사 심사로 정해집니다.
자주 묻는 질문
에코포레 59㎡형 시세는 얼마로 보나요?
최근 실거래 중간 가격은 3억 1,500만원이에요. 1년 앞쪽 중간 가격 3억 1,000만원보다 500만원 높아요.
신용대출을 옮기면 DSR이 왜 내려가나요?
신용대출은 심사표에서 5년 분할로 잡혀 해마다 원금 부담이 커요. 30년 담보대출로 옮기면 1년에 잡히는 원리금이 줄어 비율이 내려가요.
59㎡형 담보 여유는 얼마나 되나요?
주담대 1억 5,000만원이 남았다면 LTV 70%와 대전 방공제 2,800만원을 적용한 예시 계산으로 약 4,250만원이에요.
정리한 뒤 주의할 점은요?
갚은 신용대출 한도를 다시 쓰지 않는 게 중요해요. 중도상환수수료가 있는지도 계약서로 먼저 확인하세요.
