문경 푸른숲 후순위담보대출, 48⁠㎡ 6,500만 집의 담보 여유

푸른숲 48⁠㎡형은 현재 얼마에 거래될까요?

최근 중간 가격은 6,500만원이에요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격 6,525만원과 거의 같아서, 시세는 1년 내내 제자리에 가까웠어요.

이 단지는 1년 동안 25건이 거래됐는데, 그중 20건이 48㎡형이었어요. 나머지 5건은 59㎡형입니다. 작은 면적 위주의 단지라 시세도 1억원 아래에서 형성돼 있어요.

최근 48㎡형 거래를 보면 10월 24일 1층이 6,500만원, 9월 19일 4층이 6,200만원이었어요. 8월에는 13일 8층이 7,200만원, 8일 1층이 6,200만원에 거래됐어요. 같은 면적에서 층에 따라 1,000만원 정도 차이가 났어요.

1년 범위로 넓히면 48㎡형은 6,000만원부터 8,000만원까지 거래됐어요. 59㎡형은 거래가 5건이라 범위가 7,600만~9,800만원으로 넓게 잡혀요. 담보 계산은 거래가 많은 48㎡형 최근 중간 가격으로 출발하는 게 무난합니다.

시세가 낮은 집은 왜 담보 여유가 작게 나올까요?

방공제가 시세와 상관없이 같은 금액으로 빠지기 때문입니다. 문경은 방 1개 기준 2,500만원을 빼는데, 시세 6,500만원 집에서는 이 금액이 꽤 크게 느껴집니다.

방공제는 나중에 들어올 수 있는 소액 세입자 몫을 금융사가 미리 떼어 두는 금액이에요. 경매가 열리면 소액 세입자가 이 돈을 먼저 받아 가기 때문입니다. 집값이 3억원이든 6,500만원이든 같은 지역이면 공제 금액은 같아요.

숫자로 보면 분명해요. 48㎡형 시세 6,500만원에 LTV 70%를 적용하면 4,550만원이에요. 여기서 방공제 2,500만원이 빠지면 남은 주담대가 하나도 없어도 2,050만원이 출발점입니다. 방공제가 담보 인정액의 절반 넘게 차지하는 셈이에요.

여기서 LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이에요. 시세 3억원 아파트였다면 같은 방공제가 인정액 2억 1,000만원의 약 12%에 그쳐요. 시세가 낮을수록 방공제의 무게가 커지는 이유예요.

최우선변제금은 집값의 절반을 넘을 수 없다는 규정도 있어요. 이 단지 48㎡형은 시세의 절반이 3,250만원이라 2,500만원 공제에는 영향이 없습니다. 결국 시세 1억원 아래 집이라면 방공제가 한도를 가장 크게 좌우하는 항목이 됩니다.

남은 주담대가 있으면 얼마나 남나요?

48㎡형은 잔액이 2,050만원을 넘으면 계산상 여유가 없습니다. 59㎡형은 1년 중간 가격 9,350만원 기준으로 4,045만원까지가 선입니다.

잔액 1,000만원이면 48㎡형 여유는 약 1,050만원, 59㎡형은 3,045만원이에요. 면적 하나 차이로 여유가 세 배 가까이 벌어져요. 모든 숫자는 예시 계산이고, 실제 한도는 금융사 심사에 따라 달라지죠.

대부업은 담보 비율을 회사마다 따로 정해요. 예시로 80%를 넣으면 48㎡형·잔액 1,000만원 기준 약 1,700만원이 계산되죠. 담보 비율이 높아지는 만큼 금리도 높게 잡힐 수 있어요.

시세가 조금만 움직여도 여유가 크게 출렁인다는 점도 알아 두세요. 48㎡형 시세가 6,200만원으로 평가되면 잔액 1,000만원 기준 여유는 840만원으로 줄어요. 300만원 차이가 여유의 20%를 깎는 셈입니다.

푸른숲은 어떤 단지인가요?

421세대 규모이고, 2008년 4월에 사용승인을 받았어요. 2개 동, 최고 15층이고, 전 세대가 전용 60㎡ 이하예요.

복도식은 한 층의 여러 세대가 긴 복도를 함께 쓰는 구조거든요. 세대수에 비해 동 수가 적어 한 동에 세대가 많이 몰려 있습니다. 거래가 1년 25건으로 꾸준한 편이라, 작은 단지치고 시세 근거는 잡혀 있는 편입니다.

흥덕동 다른 단지 84㎡형은 건영웰스파크 2억 5,500만원, 성덕하이빌3차 2억 5,000만원, 주은우방 1억 5,450만원, 황제 1억 1,700만원입니다. 이 단지에는 84㎡형이 없어서 같은 면적끼리 비교할 수는 없어요. 문경 84㎡형 중간 가격은 2억 6,075만원이에요.

여유가 1,000만원 안팎이면 어디에 쓰는 게 나을까요?

금리가 높은 소액 빚을 정리하는 데 쓰는 편이 계산상 이득이 커요. 담보 여유가 작으면 큰돈을 마련하기보다 비싼 이자를 줄이는 쪽이 현실적이에요.

이를테면 금리 연 18% 현금서비스와 카드론이 합쳐 1,000만원 있다고 가정해 볼게요. 1년 이자는 약 180만원입니다. 같은 금액을 연 10%로 옮길 수 있다면 이자가 약 100만원으로 줄어요. 실제 금리는 심사로 정해지니 계산 방식만 참고하세요.

빌리는 돈이 5,000만원 이하면 인지세가 없습니다. 대신 근저당 설정비처럼 금액과 상관없이 드는 비용이 있어서, 1,000만원 남짓 빌릴 땐 비용 비중이 커질 수 있죠. 어떤 항목이 있는지는 금리 외 비용에서 미리 확인하세요.

빚이 모두 합쳐 1억원을 넘지 않으면 차주 단위 DSR 대상이 아닌 경우가 많아요. 이 단지처럼 시세가 낮은 집이라면 소득 비율보다 담보 여유가 먼저 한도를 정할 가능성이 큽니다.

신청 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?

세입자가 있는지부터 확인해요. 세를 놓았다면 방공제 대신 실제 보증금이 빠지는데, 보증금이 2,500만원보다 크면 여유가 더 줄어요.

예를 들어 48㎡형에 보증금 3,000만원 세입자가 있고 주담대가 없다면 여유는 약 1,550만원입니다. 자세한 계산은 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

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