밀양 쌍용더플래티넘밀양 후순위담보대출, 내이동 신축 4곳 비교

쌍용더플래티넘밀양은 면적별로 얼마인가요?

주력인 74㎡형은 2억 7,000만원, 84㎡형은 3억 500만원 선입니다. 74㎡형은 1년 앞쪽 절반 거래 중간 가격이 2억 6,900만원, 뒤쪽 절반이 2억 7,000만원이라 사실상 제자리입니다.

1년 동안 30건이 거래됐는데 그중 20건이 74㎡형이었어요. 이 단지에서는 84㎡형보다 74㎡형이 시세 기준으로 더 단단합니다.

84㎡형은 1년 10건으로 74㎡형의 절반입니다. 범위도 2억 9,000만~3억 2,500만원으로 3,500만원 폭이라 크게 흔들리진 않았어요. 두 면적 모두 거래가 한쪽으로 튀지 않고 촘촘하게 모여 있어요.

최근 거래도 좁은 폭 안에 있어요. 74㎡형은 9월 28일 9층 2억 6,400만원, 10월 2일 18층 2억 7,250만원, 10월 9일 2층 2억 7,500만원이었어요. 84㎡형은 9월 9일 4층이 3억원이었어요.

2층 거래가 18층보다 250만원 높았다는 점이 눈에 띄어요. 74㎡형은 1년 범위 위아래 폭이 2,300만원뿐이라 층에 따른 차이가 크지 않은 편이에요. 기준가를 둘러싼 고민이 적은 단지예요.

시세가 제자리라는 건 계산 시점에 따라 결과가 크게 달라지지 않는다는 뜻이기도 해요. 1년 전에 계산했든 현재 계산하든 74㎡형 기준가는 2억 7,000만원 안팎이에요. 남은 대출만 바뀌면 여유가 그만큼 움직여요.

내이동 신축 네 곳과 비교하면 어떤가요?

84㎡형 기준으로 내이동 신축 네 곳 중 네 번째예요. 같은 2019년에 지어진 e편한세상밀양강과는 8,100만원 차이가 나요.

준공 연도만으로 순위가 정해지진 않아요. 2019년 두 단지 사이 차이가 2022년 단지와의 차이보다 커요. 단지 규모, 위치, 면적 구성 같은 요소가 함께 작용했을 거예요. 이 글은 실거래 숫자만 비교했어요.

2007년 롯데인벤스가부터 1990~2000년대 단지들까지 넣으면 내이동 시세 폭은 훨씬 넓어져요. 84㎡형 기준 내이현대는 1억 5,575만원, 진덕디오스4차는 1억 3,000만원이에요. 같은 동 안에서도 신축과 구축의 시세가 두 배 넘게 벌어져 있어요.

밀양 전체로 보면 84㎡형 기준 55개 단지 중 9위예요. 밀양 84㎡형 중간 가격 1억 6,500만원보다 1억 4,000만원 높아요. 내이동 안에서는 네 번째지만, 도시 안에서는 상위권입니다.

같은 잔액이면 단지마다 여유가 얼마나 다른가요?

주담대 1억이 남은 84㎡형이라면 e편한세상밀양강은 약 1억 4,520만원, 쌍용더플래티넘밀양은 약 8,850만원입니다. 시세 차이 8,100만원이 여유 차이 5,670만원으로 이어져요.

계산식은 '시세 × LTV 70% − 남은 대출 − 방공제'입니다. LTV는 집값 중 금융사가 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 임차인 몫을 미리 떼는 금액이에요. 밀양은 광역시가 아니라 2,500만원입니다.

2007년 준공 롯데인벤스가는 같은 잔액에서 약 2,725만원만 남아요. 쌍용더플래티넘밀양과 비교하면 6,125만원 적어요. 같은 동이라도 시세 수준에 따라 후순위 대출을 쓸 수 있는 폭이 크게 달라져요.

이 차이는 잔액이 커질수록 더 극적으로 보여요. 잔액 1억 5,000만원이라면 쌍용더플래티넘밀양 84㎡형은 약 3,850만원이 남지만, 롯데인벤스가는 계산상 여유가 없습니다. 반면 e편한세상밀양강은 약 9,520만원이 남습니다.

이웃 단지 계산은 이편한세상밀양나노밸리 글에서, 밀양 구축 사례는 유성청구타운 글에서 볼 수 있어요.

74⁠㎡형과 84⁠㎡형은 한도가 얼마나 차이 나나요?

시세 차이 3,500만원이 70% 기준 여유 차이 2,450만원으로 이어져요. 잔액과 상관없이 이 차이는 그대로 유지돼요.

여유가 0이 되는 잔액은 74㎡형 약 1억 6,400만원, 84㎡형 약 1억 8,850만원이에요. 담보 비율을 회사마다 따로 정하는 대부업 예시 80%를 쓰면 74㎡형은 약 1억 9,100만원, 84㎡형은 약 2억 1,900만원까지 올라가요. 비율이 높을수록 금리도 높게 잡히는 편입니다.

면적을 넓혀 옮기는 경우도 생각해 볼 수 있죠. 같은 단지에서 74㎡형을 84㎡형으로 바꾸면 시세 차이 3,500만원 가운데 70%인 2,450만원이 담보 여유로 더해지는 구조입니다. 실제로는 취득세·중개보수가 따로 들어서 계산이 단순하진 않아요.

쌍용더플래티넘밀양은 어떤 단지인가요?

468세대 규모이고, 2019년 9월에 사용승인을 받았어요. 쌍용건설이 지었고 7개 동, 최고 22층입니다. 올해 7년 차예요.

전 세대가 60~85㎡ 구간이고 두 가지 면적으로 단순해요. 7년 차라 감정평가에서 연식 감가가 크지 않은 시기예요. 그래서 실거래 시세와 평가 금액이 크게 벌어질 가능성은 구축보다 낮은 편이에요.

468세대는 밀양 신축 가운데 큰 편은 아니에요. 그래도 1년 30건이 거래돼 시세 근거는 충분한 편이에요. 세대수 대비 거래가 활발해 KB시세 같은 기준가가 실거래를 비교적 잘 따라갈 가능성이 있어요. 확인은 금융사 조회로 하는 게 정확해요.

시세가 제자리일 때 여유를 늘리는 방법은?

남은 대출을 갚는 만큼 여유가 그대로 늘어요. 74㎡형처럼 시세가 1년 내내 2억 7,000만원 근처라면, 잔액 1,000만원을 줄일 때마다 여유도 1,000만원씩 커집니다.

반대로 기존 주담대 금리가 낮다면 그 대출은 두고 필요한 만큼만 후순위로 더하는 편이 나을 수도 있어요. 전체를 갈아탈지, 두고 더할지는 저금리 주담대 둘까 갈아탈까에서 비교해 볼 수 있어요.

빚이 모두 합쳐 1억을 넘으면 소득 심사도 받아요. 2금융권 DSR 상한은 50%이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리를 0.75%p 높여 잡아요. 6,000만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 32만원이지만, 심사에서는 연 5.75%로 약 35만원이 잡혀요.

후순위는 1순위 근저당 뒤에 서는 대출이라 금리가 1순위보다 높습니다. 대부업이라면 연 20% 이내에서 심사로 정해져요. 구조는 후순위 담보대출이란에 정리했어요.

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