밀양 이편한세상밀양나노밸리 후순위담보대출, 세입자 있을 때

이편한세상밀양나노밸리, 현재 시세는 어느 정도인가요?

거래가 가장 많은 85㎡형이 3억 5,600만원이에요. 67㎡형은 2억 8,850만원이고, 110㎡형은 1년에 한 건 5억 1,200만원 거래가 있었어요. 모두 계산기가 쓰는 최근 실거래 중간 가격 기준이에요.

85㎡형은 최근 거래가 1년 중간 가격보다 조금 위에서 이뤄졌어요. 10월 14일 8층이 3억 6,600만원, 9월 29일 6층이 3억 6,800만원이었어요. 67㎡형은 10월에 9층 2억 9,200만원, 19층 2억 9,000만원으로 1년 범위 위쪽에 붙어 있습니다.

흐름은 약간 오름세예요. 85㎡형 1년 앞쪽 중간 가격은 3억 5,150만원, 뒤쪽은 3억 5,400만원으로 250만원 올랐어요. 67㎡형은 1년 범위가 1,600만원 안쪽이라 가격이 촘촘하게 모여 있습니다. 이런 면적은 금융사 평가가 실거래와 크게 엇갈릴 가능성이 낮아요.

두 주력 면적의 시세 차이는 6,750만원입니다. LTV 70%로 바꾸면 담보 여유가 4,725만원 달라지는 거리입니다. 그래서 같은 단지 안에서도 67㎡형과 85㎡형은 보증금이 똑같아도 결과가 꽤 달라요. 아래 표는 85㎡형 기준이고, 67㎡형은 따로 짚어 볼게요.

세를 준 집이면 한도 계산이 어떻게 달라지나요?

방공제 자리에 실제 보증금이 들어가요. 세입자 보증금은 집주인이 나중에 돌려줘야 하는 돈이라, 금융사는 이를 빚처럼 보고 한도에서 빼요. 그래서 위 계산기에서도 남은 주담대 칸에 보증금을 더해서 넣으면 돼요.

세입자가 없을 때 빼는 방공제는 소액 세입자 보증금 몫을 한도에서 먼저 빼는 금액입니다. 밀양은 방 1개 기준 2,500만원입니다. 이미 세입자가 있다면 가정이 아니라 계약서 금액을 빼는 거라, 둘을 겹쳐 빼지 않는 게 원칙이에요. 구체적인 방식은 금융사마다 다릅니다.

아래는 85㎡형 시세 3억 5,600만원, 남은 주담대 1억을 놓고 세입자 조건만 바꾼 예시예요. LTV 70%면 담보 인정액은 2억 4,920만원입니다. 여기서 LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이에요.

전세 보증금 2억이면 남은 주담대가 1억인 상황에서 70% 기준 여유가 없습니다. 남은 주담대가 없어도 4,920만원입니다. 담보 비율을 자체로 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정해도, 주담대 1억에 보증금 2억이면 약 −1,520만원으로 여유가 없어요. 모두 예시 계산이고 실제는 심사에 따라 달라요. 원리는 세입자 있을 때 추가대출에 더 자세히 적었어요.

67㎡형이라면 담보 인정액이 2억 195만원입니다. 주담대 1억에 월세 보증금 3,000만원이면 여유는 7,195만원입니다. 같은 주담대에 보증금 1억 반전세라면 195만원밖에 남지 않아요. 작은 면적일수록 보증금 크기에 훨씬 민감하다는 뜻이에요.

보증금 일부를 월세로 돌리면 얼마나 늘어나나요?

돌린 보증금만큼 여유가 그대로 늘어나요. 전세 2억 중 1억을 월세로 바꾸면, 위 표의 "여유 없음"이 4,920만원으로 바뀌는 식입니다. 보증금도 남은 대출처럼 비율 없이 통째로 빠지기 때문입니다.

다만 세입자 동의가 있어야 하고, 기존 계약 중이나 갱신 때 바꾸는 월세에는 법정 상한이 있어요. 현재 전월세 전환율은 연 5.0%라, 1억을 돌리면 월세 상한은 약 41만 7천원입니다. 5,000만원이면 약 20만 8천원입니다. 계산 방법은 전월세 전환율 5.0% 정리에서 볼 수 있어요.

세를 준 집을 담보로 쓸 때 서류도 하나 늘어요. 전입세대 열람 내역과 임대차계약서예요. 계약서 금액이 실제와 다르면 심사가 늦어질 수 있으니 미리 맞춰 두세요. 세를 놓은 집 전체 흐름은 세 놓은 아파트로 추가대출에 정리했어요.

어떤 단지인지 기본 정보로 보면요?

2022년 9월 사용승인을 받은 4년 차 단지거든요. DL이앤씨가 지었고 560세대, 4개 동, 최고 29층입니다.

4개 동에 560세대라 한 동에 세대가 많은 고층 구조입니다. 거의 90%가 60~85㎡ 구간이고, 85㎡ 초과는 58세대뿐이에요. 110㎡형 거래가 1년에 한 건인 것도 이 구성 때문으로 보여요.

최고 29층 고층 단지지만 67㎡형 10월 거래는 9층 2억 9,200만원, 19층 2억 9,000만원으로 층에 따른 차이가 거의 없었어요. 85㎡형도 6층과 8층이 200만원 차이였어요. 표본이 많지는 않지만, 층이 평가를 크게 흔드는 단지는 아니라고 볼 수 있어요.

내이동과 밀양 안에서는 어느 수준인가요?

84㎡형 기준 내이동 10개 단지 중 두 번째예요. 1위 e편한세상밀양강이 3억 8,600만원으로 3,000만원 높고, 밀양나노시티한신더휴가 3억 3,150만원으로 뒤를 이어요.

밀양 84㎡형 중간 가격은 약 1억 6,500만원입니다. 이 단지 85㎡형은 그 약 2.2배예요. 같은 밀양이라도 오래된 단지는 면적 구성과 시세가 전혀 달라서, 밀양 유성청구타운 계산과 비교하면 차이가 보여요.

신청 전에 무엇부터 확인할까요?

세입자 보증금, 남은 주담대, 연소득 세 가지예요. 담보 여유가 나와도 DSR, 곧 연소득 대비 1년 원리금 비율이 2금융권 기준 50%를 넘으면 실행이 어려워요. 연말까지 수도권 밖 변동형 주담대에는 심사용 금리 0.75%p가 붙어요.

연 5%·30년으로 4,920만원을 받는다면 1년 원리금은 약 317만원이에요. 세입자에게 받는 월세가 있다면 소득 증빙 방식에 따라 반영될 수도 있으니 상담 때 함께 알려 주세요.

예를 들어 연소득 4,800만원이면 50% 기준 1년 원리금 상한은 2,400만원입니다. 기존 주담대 1억(연 5%·30년)의 1년 원리금이 약 644만원이라면, 심사용 금리 5.75%로 약 2억 5,100만원까지 소득 쪽 여유가 계산됩니다. 이 경우엔 소득보다 보증금과 담보가 먼저 한도를 정해요.

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보증금 넣고 다시 계산해 볼까요?보증금과 남은 대출이면 돼요

진행은 서류 확인, 금융사 시세 평가, 2순위 근저당 설정 순서예요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.