부부 공동명의로 하면 세금이 정말 줄어드나요?

신혼부부가 집을 살 때 공동명의가 세금에 좋다는 말을 많이 들어요. 맞는 경우도 있지만, 집값과 주택 수에 따라 차이가 없거나 오히려 불리한 경우도 있어요. 세금마다 나눠서 볼게요.

공동명의가 유리한 세금은 무엇인가요?

종부세와 양도세거든요. 종부세는 사람별로 공제하고, 양도세는 차익을 지분대로 나눠 누진세율을 낮추기 때문입니다.

취득세는 공동으로 사면 각자 취득한 지분 가액을 과세표준으로 나눠 내요(지방세법 제11조 제2항). 1주택 비과세는 세대 단위로 판단해서 명의와 상관없어요. 그래서 비과세 요건을 갖춘 집이라면 양도세 차이도 생기지 않아요. 생애최초 취득세 감면도 공동으로 사면 감면 총액이 한도 안에서 합산돼요(지방세특례제한법 제36조의3 제2항).

공시가 3억원 아파트 한 채면 차이가 있나요?

세금 차이는 사실상 없어요. 종부세는 단독이든 공동이든 0원이고, 재산세는 지분대로 나뉠 뿐 총액이 같아요. 1주택 1세대 특례를 적용하면 약 29만 9,000원 수준입니다.

비과세 요건(2년 보유, 12억원 이하)을 갖추고 팔면 양도세도 0원이에요. 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에서 확인할 수 있습니다. 결국 수도권 밖 2억~6억원대 아파트 한 채라면 명의를 정할 때 세금보다 다른 요소를 보게 돼요.

대표적인 게 대출이에요. 공동명의 집을 담보로 추가 대출을 받으면 두 사람이 서류에 함께 들어갈 수 있고, DSR은 차주 한 사람 기준으로 계산돼요. 이 부분은 부부 공동명의 아파트 추가대출에 정리했어요.

종부세는 공동명의가 항상 적게 나오나요?

대부분은 적게 나오지만 예외가 있어요. 고령자·장기보유 세액공제를 많이 받는 부부라면 단독 계산이 유리할 수 있어요.

공시가격 20억원 1주택, 세액공제가 없는 40대 부부로 계산해 볼게요. 단독명의면 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만원이 과세표준이고 산출세액은 276만원이에요. 50:50 공동명의면 1인당 (10억 − 9억) × 60% = 6,000만원, 0.5%로 30만원씩 합계 60만원입니다.

같은 집이라도 단독명의자가 세액공제 최대 한도인 80%를 받는다면 276만원 × 20% = 약 55만원이 되죠. 공동명의 60만원보다 적어요.

이럴 때 쓰는 제도가 공동명의 1주택자 특례예요. 이때 나이와 보유기간도 합의로 정한 그 사람을 기준으로 계산합니다. 9월 16~30일에 홈택스로 신청하면 부부 중 합의로 정한 한 사람이 1주택을 가진 것처럼 12억원 공제와 세액공제를 적용해요(종부세법 제10조의2, 시행령 제5조의2). 국세청은 신청 전에 모의계산으로 유불리를 확인하라고 안내해요.

양도세는 얼마나 차이 나나요?

비과세가 안 되는 집을 팔 때 차이가 커요. 2주택 중 과세되는 집(비조정지역)을 차익 2억원, 보유 6년에 판다고 가정해 볼게요.

장기보유특별공제 12%를 빼면 양도소득금액은 1억 7,600만원입니다. 단독명의면 기본공제 250만원을 빼고 38% 세율이 적용돼 4,599만원이에요. 공동명의면 1인당 8,800만원에서 250만원을 빼고 24% 세율로 1,476만원씩, 합계 2,952만원이에요.

지분을 70:30으로 나누면 어떨까요? 같은 방식으로 계산하면 70% 쪽은 35% 구간에서 약 2,681만원, 30% 쪽은 24% 구간에서 약 631만원이라 합계 약 3,312만원이에요. 누진세율 구조라 지분이 고를수록 세금이 줄어드는 셈입니다.

50:50 기준 차이는 1,647만원이고, 지방소득세 10%까지 더하면 약 165만원이 더 벌어져요. 계산기에서 주택 수를 2주택으로, 필요경비를 0으로 바꾸면 단독명의 기준 금액을 직접 확인할 수 있어요.

이미 단독명의인데 공동으로 바꾸면 비용이 드나요?

증여세는 없을 수 있지만 취득세가 들어요. 배우자 증여는 10년간 6억원까지 공제돼요(상속세 및 증여세법 제53조). 10년 합산이라, 그 안에 배우자에게 이미 받은 증여가 있다면 남은 공제만 쓸 수 있습니다.

지분을 받는 배우자는 무상취득 취득세 3.5%를 내요(지방세법 제11조 제1항 제2호). 예를 들어 시가 3억원 집의 절반을 넘기면 1억 5,000만원 × 3.5% = 525만원이 취득세 본세이고, 지방교육세 0.3%인 45만원이 더해지는 예시거든요. 실제 과세 기준 금액은 평가 방식에 따라 달라질 수 있어요.

신고는 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 안에 해요. 수도권 밖 공시가 12억원 이하 한 채라면 이 비용을 들여 바꿔도 보유세 이득이 거의 없으니, 나중에 팔 때 양도세 차이가 생길 상황인지부터 따져 보세요.

2027년 정부안이 통과되면 무엇이 달라지나요?

실거주 여부에 따라 공동명의 계산이 갈려요. 2026년 9월 1일 확정된 정부안이고 국회 통과 전이에요.

정부안이 통과돼도 2027년 6월 1일 기준으로 계산하는 2027년 귀속분부터 적용돼요. 8월 발표 원안에서는 비거주 공동명의 공제를 더 낮추는 안이었는데, 9월 국무회의에서 1인당 6억원으로 수정됐어요.

통과되면 실거주 부부는 단독 14억원과 공동 18억원 사이에서 고르게 되고, 세를 놓은 공동명의 집은 공제가 18억원에서 12억원으로 줄어듭니다. 공시가 12억원 이하라면 여전히 해당이 없습니다. 종부세 납부 방법은 종부세 12월 납부에 있어요.

공동명의 집으로 생활자금을 마련할 때 볼 점은?

두 사람의 동의와 한 사람의 소득이 함께 필요하다고 보고 준비하는 편이 안전해요. 담보는 집 전체로 잡히고, 상환 능력은 빌리는 사람 기준으로 보기 때문이에요.

이미 주담대가 있는 공동명의 아파트라면 남은 담보 여유 안에서 후순위담보대출을 검토할 수 있습니다. 2,000만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 10만 7,000원입니다. 누구 이름으로 빌리느냐에 따라 DSR 결과가 달라지니 두 사람 소득으로 각각 계산해 보세요. DSR에 막혔다면 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요.

명의를 바꾸는 증여까지 고민한다면 대출 낀 집 증여와 부담부증여도 참고하세요. 실제 금리와 한도는 심사에 따라 달라요.