부산 대연파크푸르지오 후순위담보대출, 1,422세대 거래 140건

거래가 1년 140건이면 시세는 얼마로 잡히나요?

84㎡형 최근 시세는 5억 8,000만원입니다. 1년 동안 네 면적이 140건 거래됐고, 그중 84㎡형만 74건이에요. 거래가 이만큼 쌓이면 시세를 하나의 숫자로 잡기가 수월해요.

84㎡형은 1년 앞쪽 절반 중간 가격이 5억 7,100만원, 뒤쪽 절반이 5억 9,400만원이에요. 2,300만원 올랐어요. 10월 9일에는 18층이 5억 5,000만원, 10층이 5억 1,000만원에 거래돼 같은 날에도 4,000만원 차이가 났어요.

1년 거래 범위로 보면 84㎡형은 4억 5,500만~6억 6,000만원으로 폭이 2억 500만원이에요. LTV 70%로 옮기면 약 1억 4,350만원 차이예요. 거래가 많아도 층과 향에 따른 차이는 남으니, 내 집과 비슷한 층의 거래를 따로 챙겨 두세요.

10월 중순에는 75㎡ 12층이 5억 5,400만원, 60㎡ 20층이 5억 1,500만원에 거래됐어요. 면적이 달라도 거래가 꾸준해 어느 면적이든 최근 근거를 찾기 쉬운 편입니다.

세대수가 많은 단지는 대출에 어떤 점이 유리한가요?

시세 근거가 두터워 금융사와 소유자가 같은 숫자를 보기 쉬워요. 거래가 적은 단지는 감정평가에 기대야 해서 예상과 다른 결과가 나오기도 해요.

1,422세대 중 958세대가 60~85㎡ 구간이라 84㎡형 거래가 가장 많아요. 1년 140건은 전체 세대의 약 10%에 해당해요. 다만 거래가 많다고 한도가 자동으로 커지는 건 아니에요. 계산은 결국 시세와 남은 대출, 소득으로 정해져요.

예외는 큰 면적이에요. 85~135㎡ 구간은 77세대라 100㎡ 거래가 1년 3건뿐이었어요. 3건이 6억 9,000만~7억 800만원에 모여 있긴 하지만, 금융사가 근거가 적다고 보면 감정을 따로 요청할 수 있어요.

남은 주담대별로 담보 여유는 얼마인가요?

84㎡형에 주담대가 2억 남았다면 약 1억 7,800만원이 예시 여유예요. 시세 5억 8,000만원의 70%에서 잔액 2억과 방공제 2,800만원을 뺀 값이에요.

LTV 70%는 집값 중 담보로 인정하는 비율이에요. 부산은 광역시라 방공제가 방 1개 기준 2,800만원으로, 광역시가 아닌 도시보다 300만원 많습니다. 방공제는 나중에 들어올 소액 세입자 몫을 미리 빼 두는 금액입니다.

여유가 0이 되는 잔액도 면적마다 다릅니다. LTV 70% 기준으로 60㎡는 약 3억 2,935만원, 84㎡형은 약 3억 7,800만원이에요. 잔액이 3억을 넘는 집이라면 면적에 따라 2순위 가능 여부가 갈려요.

대부업처럼 담보 비율을 자체로 정하는 곳에서 80%를 쓴다고 가정하면 같은 조건의 여유는 약 2억 3,600만원이에요. 모든 숫자는 예시이고 실제 한도와 금리는 심사에 따라 달라지죠.

담보 여유가 크면 소득 기준이 먼저 막히나요?

이 단지처럼 시세가 높으면 그런 경우가 많아요. 담보로는 1억 넘게 나와도, 연소득 대비 상환액 비율인 DSR이 먼저 한도를 정할 수 있습니다. 총대출 1억을 넘는 차주에게 2금융권은 50%를 적용합니다.

예를 들어 연소득 4,000만원이면 50% 선은 1년 2,000만원이에요. 기존 주담대 원리금이 1년 1,300만원이라면 남은 칸은 700만원입니다. 연 5%·30년 원리금균등으로 가정하면 약 1억 866만원까지가 소득 기준 예시예요. 담보 여유 1억 7,800만원보다 작아요.

변동금리라면 수도권 밖이라도 2026년 말까지 심사 금리에 0.75%p를 더해요. 그러면 1억당 1년 원리금이 약 644만원에서 약 700만원으로 커지고, 같은 700만원 칸에 들어가는 금액은 약 1억원으로 줄어요. 연소득 6,000만원이라면 남은 칸이 1,700만원이 돼 소득 기준이 약 2억 6,390만원까지 넓어집니다.

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대연동 안에서는 어느 위치인가요?

대연동에는 84㎡형 거래가 있는 단지가 49곳입니다. 시세 상위 단지는 7억 2,000만원부터 15억원대까지 있어 이 단지는 그보다 아래에 있습니다. 부산대연동푸르지오가 7억 2,000만원, 대연롯데캐슬레전드1단지가 7억 9,150만원이에요.

같은 브랜드인 부산대연동푸르지오와는 1억 4,000만원 차이입니다. LTV 70%로 옮기면 한도 차이는 약 9,800만원입니다. 같은 동 이름과 브랜드만 보고 한도를 짐작하면 크게 어긋날 수 있어요.

부산 전체로 보면 이야기가 달라요. 84㎡형 거래 단지 1,427곳의 중간 가격은 2억 9,400만원이고, 이 단지는 그 약 2배거든요. 부산 후순위 시장 전반은 부산 후순위담보대출에서, 다른 부산 단지 예시는 남천삼익비치에서 볼 수 있어요.

큰 금액일수록 무엇을 더 챙겨야 하나요?

매달 갚을 돈부터 확인하세요. 1억 7,800만원을 연 5%·30년으로 빌리면 월 약 95만 6천원입니다. 금리는 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해지니, 금리가 오르면 부담도 커져요.

소득 기준 예시였던 1억 866만원만 빌리면 월 약 58만 3천원이에요. 담보 여유를 다 쓰는 것과 비교하면 매달 37만원 넘게 차이 나요. 받을 수 있는 금액보다 갚을 수 있는 금액을 먼저 정하는 게 순서예요.

부대비용도 금액에 비례해 커져요. 대출이 1억을 넘으면 인지세 총액은 15만원, 고객 몫은 7만 5천원입니다. 중도상환수수료는 2025년 1월 13일 이후 계약부터 실비용 기준이고 3년이 지나면 없어요. 등기부로 1순위 채권최고액을 확인하는 것도 잊지 마세요.