HOME FINANCE LAB부산 사직쌍용예가 후순위담보대출, 1년 새 2,750만 상승
- 84㎡형 시세 5억 5,400만원, 1년 새 +2,750만원
- 2006년 준공 · 2,947세대 · 29개 동
- 부산 1,427개 단지 중 84㎡형 시세 251위
목차 6개
사직쌍용예가 시세는 연초보다 얼마나 올랐을까요?
84㎡형 기준으로 약 2,750만원 올랐어요. 지난 1년 앞쪽 거래의 중간 가격은 5억 2,650만원, 최근 거래는 5억 5,400만원입니다. 상승률로는 약 5.2%입니다.
KB부동산 집계로 2025년 한 해 5개 광역시 아파트값은 1.64% 내렸어요. 2026년 9월에도 수도권 밖은 주간 +0.01% 수준의 보합이었어요. 그 사이 이 단지는 꾸준히 올랐다는 점이 눈에 띄어요. 10월에도 84㎡형 16층이 5억 7,900만원, 13층이 5억 6,800만원에 거래됐어요.
| 전용면적 | 최근 6개월 | 1년 범위 | 1년 거래 |
|---|---|---|---|
| 60㎡(59㎡형) | 4억 2,500만 | 3억 1,900만~4억 7,000만 | 46건 |
| 85㎡(84㎡형) | 5억 5,500만 | 4억 4,800만~6억 4,800만 | 115건 |
| 119㎡ | 6억 1,000만 | 5억 4,200만~7억 6,700만 | 32건 |
| 134㎡ | 7억 7,000만 | 6억 1,800만~8억 3,800만 | 12건 |
| 155㎡ | 8억 9,000만 | 8억 6,000만~9억 2,000만 | 2건 |
59㎡형도 1년 중간 가격 3억 9,475만원보다 최근 6개월 값이 3,025만원 높아요. 작은 면적까지 같이 오른 셈이에요.
오른 시세만큼 더 받을 수 있는 금액도 늘었나요?
네, LTV 70%를 적용하면 시세 상승분의 70%만큼 여유가 늘어요. 2,750만원이 오르면 계산상 여유는 약 1,925만원 커져요.
84㎡형에 주담대가 2억 남아 있다면, 최근 시세 5억 5,500만원 기준 예시 여유는 약 1억 6,050만원이에요. 부산은 광역시라 방공제가 2,800만원이에요. 방공제는 세입자가 생길 때를 대비해 한도에서 빼 두는 금액이에요.
| 남은 주담대 | 59㎡형 | 84㎡형 | 119㎡ |
|---|---|---|---|
| 1억 | 1억 6,950만 | 2억 6,050만 | 2억 9,900만 |
| 2억 | 6,950만 | 1억 6,050만 | 1억 9,900만 |
| 2억 5천 | 1,950만 | 1억 1,050만 | 1억 4,900만 |
| 3억 | 여유 없음 | 6,050만 | 9,900만 |
대부업의 담보 비율은 회사마다 달라요. 예시로 80%를 적용하면 84㎡형·주담대 2억 기준 여유가 약 2억 1,600만원입니다. 모두 예시 계산이고, 실제 금액은 금융사가 보는 시세와 소득 심사에 따라 달라요.
준공 20년 차라 담보 평가가 깎이지는 않나요?
거래가 많은 면적이라면 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 담보가치는 보통 KB시세나 한국부동산원 시세로 잡아요. 시세가 촘촘하면 연식보다 최근 거래가 더 크게 반영됩니다.
| 주소 | 부산 동래구 사직로 80 |
|---|---|
| 세대·동 | 2,947세대 · 29개 동 · 최고 25층 |
| 사용승인 | 2006년 12월(20년 차) |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 518세대 · 60~85㎡ 1,464세대 · 85~135㎡ 822세대 · 135㎡ 초과 143세대 |
| 시공·난방 | 쌍용건설 · 개별난방 · 계단식 |
이 단지는 1년 매매가 207건으로, 부산 2,773개 단지 중 네 번째로 많습니다. 다만 155㎡처럼 1년 거래가 2건인 면적은 다르게 봐야 합니다. 이런 면적은 감정평가를 따로 하는 경우가 있고, 실거래보다 낮게 나올 수 있어요.
같은 면적 안에서도 편차는 있어요. 10월 21일 84㎡형은 5층이 6억 1,700만원, 16층이 5억 7,900만원이었어요. 같은 날 3,800만원 차이입니다. 계산기 값은 중간 가격이라 내 집의 실제 평가는 다를 수 있어요.
세대수가 2,947세대로 크다는 점도 유리합니다. 85㎡ 넘는 중대형이 965세대라 큰 평수도 거래 표본이 어느 정도 쌓여 있습니다.
사직동과 부산 안에서는 어느 정도인가요?
84㎡형 기준으로 부산 1,427개 단지 중 233번째입니다. 상위 약 16%이고, 부산 84㎡형 중간 가격 2억 9,400만원의 약 1.9배거든요.
| 사직동 단지 | 84㎡형 최근 시세 | 준공 |
|---|---|---|
| 사직롯데캐슬더클래식 | 12억 | 2017 |
| 쌍용더플래티넘사직아시아드 | 11억 500만 | 2020 |
| 사직하늘채리센티아 | 7억 4,000만 | 2024 |
| 사직KCC스위첸2단지 | 7억 1,000만 | 2016 |
| 사직쌍용예가 | 5억 5,500만 | 2006 |
| 사직2차쌍용예가 | 5억 1,000만 | 2010 |
1년 매매 207건 가운데 115건이 84㎡형이에요. 다음은 59㎡형 46건, 119㎡ 32건 순이라, 이 세 면적은 시세 근거가 충분한 편이에요.
사직동 안에서는 25개 단지 중 8번째입니다. 2016년 이후 준공 단지들과는 1억 5천만원 넘게 차이가 나요. 동 안에서 연식에 따른 시세 차이가 큰 편이라, 옆 단지 시세로 한도를 짐작하면 틀리기 쉬워요. 부산 전체 흐름은 부산 후순위담보대출 정리에서 볼 수 있어요.
소득이 넉넉해도 DSR에 걸릴 수 있나요?
네, 신용대출이 크면 걸려요. DSR은 한 해 동안 갚는 대출 원금과 이자를 연소득과 비교한 비율입니다. 2금융권은 50%, 은행은 40%까지 봅니다.
가령 연소득 6,000만원에 주담대를 매달 140만원씩 갚는다고 해 볼게요. 여기에 신용대출 7,000만원이 있으면 심사에서는 5년 분할로 계산합니다. 원금만 연 1,400만원이에요. 이자를 빼고도 DSR이 약 51.3%라 2금융권 기준도 넘어요.
이럴 땐 갚는 기간을 늘리는 쪽을 먼저 봐요. 같은 7,000만원을 10년짜리 담보대출로 옮기면 원금 기준 연 700만원이 됩니다. 5년 가정보다 700만원 줄어서 DSR이 약 39.7%로 내려가요. 이자까지 넣으면 숫자는 더 올라가니, 계산기로 내 조건을 넣어 보세요.
심사 금리에는 스트레스 금리도 붙어요. 수도권 밖 주담대는 변동형 기준 0.75%p입니다. 자세한 기준은 2026 하반기 스트레스 DSR에 정리했어요.
신청 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?
세입자가 있는지부터 보세요. 전세나 월세 보증금은 선순위처럼 먼저 빠집니다. 방공제를 빼지 않는 상품도 있지만, 2026년 들어 여러 은행이 관련 보험 취급을 멈췄어요. 자세한 내용은 방공제란을 참고하세요.
면적과 층, 남은 대출 잔액을 준비하면 상담이 빨라져요. 서류는 준비 서류와 진행 순서에 모아 두었어요. 금리는 연 20% 안에서 개인 심사로 정해집니다.
금리 외 비용도 미리 보세요. 1억 6,050만원을 받는다면 인지세 총액은 15만원이고 고객 몫은 7만 5천원입니다. 설정비 부담 주체와 금액은 계약서에 적힌 대로 미리 받아 두세요.
시세가 오른 단지는 1년 전 기준으로 거절됐어도 다시 계산해 볼 만합니다. 같은 2억 대출이라도 여유가 약 1,925만원 달라졌어요.
자주 묻는 질문
사직쌍용예가 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 6개월 실거래 중간 가격은 5억 5,500만원이에요. 실제 심사는 KB시세나 감정가를 쓰므로 이 숫자와 다를 수 있어요.
부산은 방공제가 얼마인가요?
광역시라 방 1개 기준 2,800만원이에요. 천안 같은 그 밖 지역은 2,500만원이라 부산이 300만원 더 빠져요.
오래된 단지라 대출이 어렵지 않나요?
거래가 많은 면적은 최근 시세가 주로 반영돼요. 다만 거래가 드문 큰 평수는 감정평가 결과가 실거래보다 낮을 수 있어요.
1년 전에 거절됐는데 다시 신청해도 되나요?
시세가 올랐다면 여유가 늘었을 수 있어요. 다만 소득과 기존 대출이 그대로면 DSR 결과는 같을 수 있으니 함께 확인하세요.
