사천 사천삼정그린코아포레스트 후순위담보대출, 시 평균 2배

사천 평균 시세로 짐작하면 한도가 얼마나 틀릴까요?

꽤 크게 틀려요. 사천 84㎡형 실거래 중간 가격은 1억 6,000만원인데, 사천삼정그린코아포레스트 84㎡형은 최근 3억 4,300만원이에요. 두 배가 넘는 차이라서 도시 평균으로 계산하면 이 단지 담보 여유를 거의 0으로 보게 됩니다.

주담대 잔액 1억인 84㎡형으로 비교해 볼게요. 단지 시세 기준으로는 LTV 70%를 곱한 2억 4,010만원에서 잔액과 방공제 2,500만원을 빼 약 1억 1,510만원이 남아요. 사천 평균 1억 6,000만원을 넣으면 계산상 여유가 없습니다. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율, 방공제는 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액입니다.

그래서 이 단지는 꼭 단지 이름과 면적으로 계산해야 해요. 다만 아래 숫자는 모두 예시예요. 금융사는 KB시세나 감정가로 평가하고, 최종 한도는 금융사 심사에서 정해집니다.

반대 경우도 생각해 볼 수 있습니다. 도시 평균만 보고 "우리 집은 안 되겠다"며 고금리 신용대출이나 카드론을 먼저 쓰는 경우예요. 담보 여유가 있는데도 금리가 더 높은 대출을 쓰게 되니, 상담 전에 단지 시세부터 확인해 보는 편이 좋아요.

다섯 가지 면적은 각각 얼마에 거래됐나요?

60㎡ 2억 1,650만원부터 125㎡ 4억 5,650만원까지 폭이 넓어요. 거래가 가장 많은 건 76㎡로 1년 26건이었고, 최근 중간 가격은 2억 9,700만원입니다.

10월 첫 주에만 네 건이 신고됐어요. 3일 84㎡형 15층이 4억원으로 이 면적 1년 최고가였고, 1일 7층은 3억 4,700만원이었어요. 2일 76㎡ 2층은 2억 8,300만원, 6일 60㎡ 2층은 1억 9,900만원으로 1년 최저가였어요.

같은 84㎡형인데 15층과 7층이 5,300만원 차이 났어요. 저층과 고층의 값 차이가 큰 편이라, 2층 이하라면 평가액이 중간 가격보다 낮게 잡힐 수 있다고 보고 계획하세요.

주력인 76㎡ 흐름은 평평합니다. 1년 중 앞쪽 거래 중간 가격 2억 9,100만원, 최근 2억 9,300만원으로 200만원 차이입니다.

1,295세대는 어떻게 구성돼 있나요?

소형과 중형이 섞인 대단지입니다. 60㎡ 이하 533세대, 60~85㎡ 702세대, 85~135㎡ 60세대로 나뉘어 있어요.

최고 15층이라 동 수가 19개로 많습니다. 세대가 고르게 나뉘어 있어서 면적마다 거래가 일정하게 쌓이는 편이에요. 1년 77건은 세대수의 약 6%입니다.

2023년 9월 입주라 올해 3년 차거든요. 입주 때 받은 잔금대출은 중도상환수수료 기간이 보통 3년이라, 막 끝났거나 곧 끝나는 집이 많을 수 있습니다. 기존 대출 약정일을 확인하면 그대로 두고 후순위를 더할지, 함께 갈아탈지 판단하기 쉬워요.

면적과 잔액에 따라 여유는 얼마나 남나요?

주력 76㎡는 잔액 1억이면 약 8,290만원이 남아요. 최근 시세 2억 9,700만원 × 70%에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 예시 값입니다. 사천은 광역시가 아니라 방 1개 기준 방공제가 2,500만원이에요.

77㎡는 1년 2건뿐이라 표에서 뺐어요. 76㎡와 시세가 비슷해서 76㎡ 줄을 참고하면 됩니다. 125㎡는 4건이라 감정평가로 다시 볼 가능성이 있어요.

담보 비율을 금융사가 따로 정하는 대부업에서 80%를 쓰면 76㎡·잔액 1억 기준 약 1억 1,260만원까지 계산되죠. 비율이 높을수록 금리도 높아지니, 필요한 금액을 먼저 정하고 받는 편이 안전해요.

유천리와 사천 안에서는 어디쯤인가요?

사남면 유천리 실거래 단지는 두 곳이고, 그중 84㎡형 시세가 높은 쪽이에요. 사천흥한에르가 2억 2,600만원보다 1억 1,700만원 높습니다. 사천 전체 64개 단지 중에서는 84㎡형 시세 3번째예요.

사천에서 이웃 면 신축과 비교하고 싶다면 사천 KCC스위첸 분석을 보세요. 60㎡와 84㎡형 차이를 중심으로 정리돼 있어 이 단지 계산과 나란히 보기 좋아요.

사천 84㎡형 중간 가격에는 준공 시기가 제각각인 64개 단지가 함께 들어 있습니다. 같은 사천이라도 준공 연도와 면적에 따라 시세가 몇 배씩 벌어지니, 이웃이 받은 한도 이야기는 참고만 하세요. 우리 집 숫자는 우리 단지 거래에서 나와요.

받기 전에 무엇을 더 따져 봐야 할까요?

후순위라는 구조부터 이해해 두면 좋아요. 기존 주담대가 1순위로 남고 새 대출은 그 뒤에 서기 때문에 금리가 1순위보다 높습니다. 구조는 후순위 담보대출이란에 쉽게 정리돼 있어요.

소득 심사도 있습니다. 76㎡에서 후순위 8,000만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 받으면 매달 약 42만 9천원, 1년 약 515만원입니다. 연소득 4,800만원에 기존 원리금이 연 900만원이면 DSR은 약 29.5%예요. 2금융권 한도는 50%이고, 수도권 밖 주담대 변동형은 심사 금리에 0.75%p가 더해집니다.

금리 외 비용도 챙기세요. 대출 총액이 5천만원 초과 1억 이하면 인지세는 7만원이고 고객이 절반을 내요. 설정비와 중도상환수수료는 금리 외 비용 정리에서 확인할 수 있습니다. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.

sync_alt

단지 시세 기준으로 상담받아 볼까요?세 칸 입력 · 10초