서산 서산센트럴코아루 후순위담보대출, 시세 10% 내리면

서산센트럴코아루 시세는 얼마로 보면 되나요?

거래가 가장 많은 75㎡형은 최근 6개월 중간 가격이 2억 6,300만원입니다. 1년 앞쪽 거래의 2억 5,150만원보다 1,150만원 높아요.

면적은 65·74·75㎡가 중심이고 103㎡가 1건 있어요. 1년 동안 모두 44건이 신고됐어요.

가장 최근 거래는 8월입니다. 8월 26일 75㎡ 2층 2억 5,500만원, 13일 65㎡ 10층 2억 4,300만원, 1일 75㎡ 11층 2억 6,800만원이었어요. 9~10월에는 신고된 거래가 없어요.

75㎡형에 주담대 1억이 남았다면 LTV 70% 기준 약 5,910만원 여유가 계산돼요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 서산은 방공제 2,500만원을 빼요.

시세가 내리면 한도는 얼마나 줄어드나요?

LTV 70% 기준으로 시세가 1% 내릴 때마다 여유는 약 184만원 줄어듭니다. 2억 6,300만원의 1%가 263만원이고, 그 70%가 빠지기 때문이에요.

시세가 5%, 10%, 15% 내린다고 가정하고 잔액별로 계산해 봤어요. 실제 하락을 예상하는 숫자가 아니라, 여유를 미리 점검해 보는 가정이에요.

잔액 1억이면 시세가 15% 내려도 3,000만원 넘게 남습니다. 반면 잔액 1억 5,000만원이면 5%만 내려도 계산상 여유가 사라집니다. 같은 하락 폭이라도 잔액에 따라 결과가 갈려요.

65㎡형은 시세가 더 낮아 같은 비율이라도 줄어드는 금액이 작아요. 1년 중간 가격 2억 2,250만원 기준으로 1% 하락마다 약 156만원입니다. 대신 처음부터 여유가 작아서, 잔액 1억이면 현재 약 3,075만원에서 출발합니다.

잔액이 많을수록 왜 하락에 더 민감할까요?

남는 몫이 작을수록 같은 감소분이 차지하는 비율이 커서 그래요. 잔액 1억 5,000만원이면 현재 여유가 910만원뿐입니다. 시세가 약 1,300만원, 비율로 4.9%만 내려도 0이 돼요.

1년 실거래 범위만 봐도 이 정도 차이는 이미 있었어요. 75㎡형 1년 최저 거래는 2억 3,000만원으로, 최근 중간 가격보다 3,300만원 낮아요. 이 가격으로 평가되면 잔액 1억 기준 여유는 약 3,600만원이에요.

담보 비율을 80%로 잡는 대부업 예시라면 여유가 더 크게 계산되지만, 하락에 따른 감소 폭도 1%당 약 210만원으로 커집니다. 비율이 높을수록 시세 변화에 더 민감해지는 구조예요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해집니다.

소단지라서 따로 볼 점이 있나요?

거래가 끊기는 시기가 생길 수 있다는 점이에요. 337세대 4개 동 규모라, 몇 달씩 거래가 없으면 최근 시세를 확인할 근거가 얇아집니다.

그래도 1년 44건은 세대수에 비하면 거래가 활발한 편이에요. 다만 9월 이후 신고가 없어서, 신청 시점에 새 거래가 생겼는지 확인하는 편이 안전해요. 거래가 없을 때 금융사가 무엇을 쓰는지는 KB시세 보는 법에 있어요.

103㎡는 4세대뿐이고 1년 거래가 1건이에요. 이 면적은 감정 평가로 가격이 정해질 가능성이 커서 표의 3억 9,000만원을 그대로 믿기 어려워요.

7년 차 단지라 연식 부담은 적습니다. 소단지의 약점은 연식보다 거래 공백이에요. 공백이 길어지면 금융사가 더 오래된 거래나 주변 시세를 참고할 수 있어서, 최근 중간 가격보다 보수적인 숫자가 나올 수 있습니다.

석림동과 서산 안에서는 어느 정도인가요?

이 단지는 84㎡형이 없어 같은 기준으로 바로 비교하긴 어려워요. 참고로 석림동 84㎡형 시세는 위쪽 e편한세상석림더노블 4억 5,000만원부터 아래쪽 도명 8,600만원까지 넓게 퍼져 있어요.

서산 84㎡형 중간 가격은 2억 500만원이에요. 이 단지 75㎡형 최근 시세 2억 6,300만원은 그보다 5,800만원 높아요. 면적이 더 작은데도 시세가 높은 편이에요.

동 안 비교 단지가 6곳이라 석림동 평균값 하나로 이 단지를 판단하긴 어려워요. 시세 하락을 점검할 때도 동 평균보다 이 단지 75㎡형의 1년 거래 범위 2억 3,000만~2억 7,900만원을 기준선으로 쓰는 편이 현실적이에요.

같은 서산에서 신용대출 정리 예시는 서산 힐스테이트서산 글에 따로 계산해 뒀어요.

하락이 걱정된다면 어떻게 계획하면 좋을까요?

계산된 여유를 다 쓰지 않는 게 첫 번째예요. 잔액 1억 기준 여유 5,910만원 가운데 10% 하락 가정의 4,069만원 안쪽으로 금액을 잡으면, 시세가 흔들려도 계획이 덜 흔들려요.

상환 방식도 함께 고르세요. 원금을 조금씩 갚는 방식은 잔액이 줄어 다음 계산 때 여유가 다시 생겨요. 방식별 차이는 만기일시 vs 원리금균등에 정리했어요.

비용은 금액 구간을 보고 정하세요. 4,000만원을 빌리면 5,000만원 이하라 인지세가 없고, 5,910만원을 빌리면 인지세 총액 7만원 중 고객 몫이 3만 5천원이에요.

2025년 1월 13일 이후 계약한 대출은 중도상환수수료가 실제 비용 기준이고, 3년이 지나면 없습니다. 일찍 갚을 계획이 있다면 수수료부터 계산해 보세요.

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일찍 갚으면 수수료는 얼마일까?금액과 기간만 넣어요