속초 성호아파트 후순위담보대출, 세입자 있으면 얼마나 빠질까

성호아파트 시세는 면적별로 얼마일까요?

60㎡형은 최근 거래 기준 중간 가격이 1억 3,000만원이에요. 50㎡형은 1억 1,700만원이라 두 면적 차이는 1,300만원입니다.

1년 동안 이 단지에서 매매 70건이 신고됐어요. 그중 55건이 60㎡형입니다. 아래 표는 1년 거래를 면적별로 나눈 결과예요.

10월 거래는 60㎡형만 네 건이었어요. 2일 15층 1억 3,700만원, 12일 6층 1억 2,500만원, 13일 18층 1억 4,000만원, 14일 12층 1억 800만원이에요. 같은 달인데도 3,200만원 차이가 났어요.

시세 흐름은 조금 내려왔어요. 60㎡형의 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 1억 3,425만원, 최근은 1억 3,000만원입니다. 425만원, 약 3.2% 낮아진 수준입니다.

50㎡형은 1년 15건으로 거래가 적지만 가격은 1억 300만원부터 1억 2,950만원 사이에 모였어요. 범위가 좁은 편이라 계산 결과가 실제 평가와 크게 어긋날 가능성은 상대적으로 낮아요.

1,728세대가 모두 소형인 단지, 먼저 볼 점은 무엇인가요?

전 세대가 전용 60㎡ 이하라는 점이에요. 시세가 1억 원대 초반이라 방공제나 보증금 같은 고정 금액이 한도에서 차지하는 비중이 큽니다.

1년 거래 70건은 전체 세대의 약 4.1%입니다. 세대가 많아 거래가 꾸준히 나오는 편이에요. 다만 준공 25년 차라 같은 면적도 수리 상태에 따라 값이 크게 갈려요. 60㎡형 1년 범위가 8,400만원부터 1억 6,000만원까지 넓은 것도 이 때문일 수 있습니다.

가격 폭이 넓은 단지는 감정가가 중간 가격보다 낮게 나올 수 있어요. 계산기 결과는 출발점으로 보고, 실제 평가를 받은 뒤 금액을 정하는 편이 안전해요.

세입자가 있으면 한도 계산이 어떻게 바뀌나요?

방공제 자리에 실제 보증금이 들어가요. 세입자가 없을 때는 앞으로 들어올지 모르는 세입자 몫으로 방공제를 빼요. 이미 세입자가 있으면 그 사람에게 돌려줄 보증금을 빼는 거입니다. 방공제 금액 기준은 방공제란에 있죠.

60㎡형에 주담대가 3,000만원 남았다고 해 볼게요. 시세 1억 3,000만원의 70%는 9,100만원입니다. 세입자가 없으면 방공제 2,500만원을 빼서 약 3,600만원이 남아요.

월세 보증금이 1,000만원이면 방공제 대신 1,000만원만 빠집니다. 그래서 여유가 약 5,100만원으로 커집니다. 보증금 2,000만원이면 약 4,100만원이에요. 모두 예시 계산이고, 둘을 어떻게 빼는지는 금융사마다 달라요.

LTV는 집값 대비 대출 비율이에요. 대부업은 이 비율을 금융사마다 따로 정합니다. 예시로 80%를 쓰면 60㎡형·주담대 3천·월세 보증금 1천 기준 여유가 약 6,400만원이에요. 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.

전세를 준 집이라면 방법이 없나요?

보증금이 그대로면 여유가 거의 남지 않아요. 60㎡형에 전세 보증금이 7,000만원이면 주담대가 없어도 여유는 약 2,100만원이에요. 주담대가 3,000만원 남았다면 계산상 여유가 없습니다.

보증금 일부를 월세로 돌리면 달라져요. 이를테면 전세 7,000만원 중 5,000만원을 월세로 바꾸면 빼는 보증금이 2,000만원으로 줄어듭니다. 법정 전환율 연 5.0%로 계산하면 월세 상한은 약 20만 8천원입니다.

다만 전환은 세입자와 합의해야 해요. 계약 기간과 갱신 시점부터 확인하세요. 세 놓은 집의 계산 방식과 전환율은 세 놓은 아파트로 추가대출에 자세히 있어요.

소액임차인 보증금은 왜 따로 확인하나요?

경매가 되면 일부를 가장 먼저 돌려받는 세입자이기 때문이에요. 속초 같은 그 밖 지역은 보증금 7,500만원 이하 세입자가 2,500만원까지 먼저 받아요. 이를 최우선변제금이라고 해요.

보증금이 7,500만원 이하인 세입자라면 이 기준에 해당합니다. 시세가 1억 원대인 집에서는 2,500만원이 작지 않은 금액이에요. 금융사는 이런 보증금을 앞에 선 돈으로 보고 계산합니다. 그래서 계약서 금액을 정확히 내는 게 중요합니다.

세입자가 없다고 했는데 전입자가 확인되면 처음부터 다시 계산해야 해요. 상담 전에 전입세대 열람 내역을 먼저 떼어 보면 헛걸음을 줄일 수 있어요. 차감 원리는 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

조양동과 속초 안에서는 어느 수준인가요?

속초 84㎡형 중간 가격은 2억 7,675만원이에요. 성호아파트 60㎡형 시세는 그 절반에 조금 못 미쳐요. 이 단지는 84㎡형이 없어서 같은 동 84㎡형 순위 비교에서는 빠집니다.

같은 조양동에는 13개 단지가 있어요. 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 3억 2,250만원부터 4억 6,000만원 사이입니다. 같은 동네라도 면적과 연식이 다르면 담보 여유가 몇 배씩 차이 날 수 있습니다.

세 준 집은 DSR도 함께 봐야 해요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권은 50%까지 봐요. 월세 수입이 있어도 금융사마다 소득 인정 방식이 다르니 상담 때 확인하세요. 소득 기준에서 막혔다면 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요.

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보증금 넣고 한도를 확인해 볼까요?연락처만 남기면 돼요

후순위 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해집니다. 대출 총액 5천만원 이하면 인지세는 없습니다. 근저당 설정비와 중도상환수수료는 계약 전에 금액으로 받아 두세요.