HOME FINANCE LAB완주 모아미래도센트럴시티1차 후순위담보대출, 남은 대출 2억이면
- 84㎡형 시세 3억 7,400만원, 완주 7위
- 2023년 준공 · 879세대 · 1년 거래 66건
- 주담대 2억 남으면 여유 약 3,680만원(예시)
목차 6개
모아미래도센트럴시티1차 시세는 면적별로 얼마일까요?
84㎡형은 최근 거래 기준 중간 가격이 3억 7,400만원이에요. 60㎡형은 3억원이라 두 면적 차이는 7,400만원이에요.
1년 동안 이 단지에서 매매 66건이 신고됐어요. 그중 48건이 84㎡형입니다. 아래는 1년 거래를 면적별로 정리한 표입니다. 중간 가격은 거래가를 차례로 세웠을 때 가운데 값이에요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ | 3억 250만 | 2억 3,700만~3억 2,300만 | 18건 |
| 85㎡(84㎡형) | 3억 7,400만 | 3억 3,300만~4억 1,000만 | 48건 |
최근 계약은 중간 가격보다 조금 낮은 쪽이에요. 9월 20일 84㎡형 8층이 3억 6,500만원, 10월 22일 1층이 3억 5,000만원, 24일 11층이 3억 6,000만원이었어요. 27일에는 60㎡형 11층이 3억원에 거래됐어요.
84㎡형의 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 3억 7,300만원, 최근은 3억 6,800만원이에요. 500만원, 약 1.3% 낮아졌어요. 큰 변화는 아니지만, 남은 대출이 많은 집은 이 정도 차이도 여유에 영향을 줘요.
입주 3년 차 신축은 무엇이 다른가요?
시세 근거가 새 거래로 채워져 있다는 점이에요. 2023년 2월 사용승인을 받아 거래가 대부분 최근 3년 안에 나왔어요. 1년 66건은 전체 세대의 약 7.5%입니다.
| 주소 | 전북 완주군 운곡4로 20 |
|---|---|
| 세대·동 | 879세대 · 13개 동 · 최고 18층 |
| 사용승인 | 2023년 2월(3년 차) |
| 시공 | 모아건설(주), (주)모아종합건설 |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 260 · 60~85㎡ 619세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
신축은 입주 때 잔금을 대출로 치른 경우가 있어요. 그렇다면 3년이 지나도 남은 원금이 커서, 시세가 높아도 추가로 쓸 수 있는 몫은 작을 수 있습니다. 그래서 이 단지는 시세보다 남은 대출 잔액을 먼저 확인하는 게 순서예요.
중도상환수수료도 함께 보세요. 2025년 1월 13일 이후 계약은 실제 비용 기준으로 매기고, 3년이 지나면 없어요. 입주 시점에 받은 대출이라면 수수료가 사라지는 시점이 가까울 수 있습니다.
남은 대출이 클수록 여유는 얼마나 줄어드나요?
84㎡형에 주담대가 2억 남았다면 예시 계산으로 약 3,680만원이 남습니다. 시세 3억 7,400만원의 70%인 2억 6,180만원에서 남은 대출과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.
| 남은 주담대 | 60㎡ | 84㎡형 |
|---|---|---|
| 1억 | 8,500만 | 1억 3,680만 |
| 1억 5천만 | 3,500만 | 8,680만 |
| 2억 | 여유 없음 | 3,680만 |
| 2억 2천만 | 여유 없음 | 1,680만 |
84㎡형은 남은 대출이 2억 3,680만원, 60㎡형은 1억 8,500만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없어요. LTV는 집값 대비 대출 비율이고, 방공제는 세입자 몫으로 빼 두는 금액이에요. 완주는 방 1개 기준 2,500만원이에요. 금액 기준은 방공제란에 있어요.
대부업은 담보 비율을 금융사마다 정합니다. 예시로 80%를 쓰면 84㎡형·주담대 2억 기준 여유가 약 7,420만원이에요. 주담대가 2억 5천 남았다면 70%로는 여유가 없지만 80% 예시로는 약 2,420만원이 나와요. 모두 예시 계산이고 최종 한도는 금융사 심사에서 정해집니다.
남은 원금 말고 채권최고액으로 빼면 어떻게 되나요?
여유가 더 줄어요. 금융사에 따라 1순위 대출을 남은 원금이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액으로 빼기도 합니다. 채권최고액은 보통 원금의 120% 수준으로 잡혀요.
84㎡형에 원금 2억이 남았고 채권최고액이 2억 4,000만원이라면, 2억 6,180만원에서 2억 4,000만원과 방공제를 빼야 해요. 그러면 계산상 여유가 없습니다. 같은 집, 같은 대출인데 빼는 기준 하나로 결과가 3,680만원에서 0으로 바뀌는 셈입니다.
상담 전에 등기부등본 을구에서 1순위 채권최고액을 확인해 두세요. 원금과 함께 알려 주면 계산이 빨라집니다.
등기부에서 채권최고액을 찾는 방법은 등기부등본 발급과 읽는 법에 정리했어요. 기존 대출을 그대로 둘지, 한 번에 갈아탈지 고민이라면 저금리 주담대, 두고 더할까 갈아탈까도 같이 보세요.
운곡리와 완주 안에서는 어느 수준인가요?
84㎡형 기준으로 완주 28개 단지 중 7번째입니다. 완주 84㎡형 중간 가격 2억 1,862만원보다 1억 5,538만원 높습니다. 약 1.7배예요.
| 운곡리 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| 모아미래도센트럴시티3차 | 3억 8,000만 |
| 모아미래도센트럴시티1차 | 3억 7,400만 |
같은 운곡리에는 두 단지가 있고, 3차와는 600만원 차이예요. LTV 70%로 환산하면 여유 차이는 약 420만원입니다. 시세 수준이 비슷해 이웃 단지 거래도 참고가 됩니다.
완주에서 84㎡형 거래가 잡히는 단지는 28곳이에요. 7번째면 상위 4분의 1 안쪽입니다. 다만 순위보다 중요한 건 우리 집 면적의 실제 거래가와 남은 대출입니다.
대출이 큰 집은 DSR에서도 막히나요?
담보 쪽이 먼저 막히는 경우가 많아요. 가령 연소득 6,000만원에 주담대 2억을 연 5%·30년으로 갚는다면 한 달 약 107만원, 1년 약 1,288만원입니다. DSR은 약 21.5%입니다.
여기에 후순위 3,680만원을 같은 조건으로 더하면 한 달 약 19만 8천원이 늘어요. DSR은 약 25.4%예요. 수도권 밖 주담대에 붙는 스트레스 금리 0.75%p를 넣어도 약 27.6%라 2금융권 기준 50% 안쪽입니다.
DSR은 모든 대출의 1년 상환액이 연소득에서 차지하는 비중입니다. 다만 신용대출이 있으면 원금을 5년에 나눠 갚는다고 보고 계산해서 비율이 빠르게 올라가요. 그 경우의 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 있죠.
후순위 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 3,680만원처럼 대출 총액이 5천만원 이하면 인지세는 없습니다. 근저당 설정비를 누가 내는지는 계약 전에 금액으로 확인하세요.
자주 묻는 질문
모아미래도센트럴시티1차 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 거래 중간 가격은 3억 7,400만원이에요. 10월 계약은 3억 5,000만원~3억 6,000만원이라 평가가 조금 낮게 나올 수도 있어요.
주담대가 2억 5천 남았는데 가능할까요?
84㎡형은 LTV 70% 예시로 여유가 없어요. 대부업 예시 비율 80%를 쓰면 약 2,420만원이 나오지만 심사에 따라 달라요.
채권최고액으로 계산하면 왜 줄어드나요?
남은 원금보다 큰 금액이 빠지기 때문이에요. 보통 원금의 120% 수준이라 원금 2억이면 2억 4,000만원이 빠질 수 있어요.
60㎡형도 계산할 수 있나요?
계산기에서 면적을 60㎡로 바꾸면 돼요. 남은 대출이 1억 8,500만원을 넘으면 70% 기준 여유가 없어요.
