원주 더샵원주센트럴파크3단지 후순위담보대출, 60⁠㎡ 1년 새 1천만↓

3단지 60⁠㎡ 시세는 1년 사이 어떻게 움직였나요?

조금 내려왔어요. 1년을 반으로 나눠 보면 앞쪽 거래의 중간 가격은 3억 2,000만원, 뒤쪽은 3억 1,000만원이에요. 1,000만원, 약 3% 낮아진 수준입니다.

이 단지는 60㎡와 84㎡형 두 면적으로 이뤄져 있습니다. 1년 거래 117건 가운데 86건이 60㎡였어요. 거래가 촘촘해서 시세 흐름을 읽기 좋은 편입니다.

여기서 중간 가격은 거래가를 낮은 순서로 줄 세웠을 때 한가운데 값입니다. 유난히 비싸거나 싼 거래 한두 건에 덜 흔들려서 시세 기준으로 자주 써요.

10월 거래도 같은 방향이에요. 60㎡는 1일 8층, 17일 18층과 22층이 모두 3억원에 계약됐어요. 최근 중간 가격 3억 1,200만원보다 1,200만원 낮은 값이에요. 26일에는 84㎡형 2층이 4억 800만원이었어요.

눈여겨볼 점은 8층, 18층, 22층이 같은 값에 거래됐다는 거입니다. 이번 10월에는 층보다 시기가 가격을 더 크게 움직인 모습입니다.

한 번에 크게 빠진 건 아니에요. 다만 대출 한도는 신청하는 시점의 시세로 정해져서, 몇 달 전 들은 숫자와 실제 결과가 달라질 수 있어요.

시세가 1,000만원 내리면 한도는 얼마나 줄어드나요?

LTV 70% 기준으로 700만원 줄어듭니다. 담보로 쳐 주는 비율이 70%라서, 시세가 움직인 폭의 70%만큼 여유도 같이 움직여요.

60㎡에 주담대 1억이 남았다고 가정하고 시세를 바꿔 보면 차이가 잘 보여요. 계산식은 시세×70%에서 남은 주담대 1억과 방공제 2,500만원을 빼는 방식입니다. 방공제는 소액 세입자 몫을 떼 두는 금액으로, 원주는 방 1개 기준 2,500만원이에요.

1년 앞쪽 시세 3억 2,000만원이면 9,900만원이던 여유가, 최근 시세 3억 1,200만원으로는 9,340만원이에요. 10월 거래가인 3억원으로 평가되면 8,500만원, 1년 최저 거래 2억 8,200만원이면 7,240만원으로 내려가요.

그래서 계산기 결과는 상한이 아니라 기준선으로 보는 게 안전합니다. 금융사가 어떤 시세를 쓰는지는 곳마다 달라서, 감정가·KB시세·실거래가가 다를 때를 미리 읽어 두면 상담이 수월해요.

84㎡형도 마찬가지입니다. 주담대 1억 기준 최근 시세로는 1억 9,350만원이지만, 10월 2층 거래가 4억 800만원으로 평가되면 1억 6,060만원이에요. 같은 면적 안에서 3,290만원이 달라지는 셈이에요.

남은 주담대별로는 얼마가 남나요?

60㎡는 주담대 1억이면 약 9,340만원, 84㎡형은 약 1억 9,350만원이에요. 최근 시세를 그대로 넣은 예시 계산이에요.

60㎡는 남은 대출이 1억 9,340만원을 넘으면 계산상 여유가 없습니다. 잔액이 이 선 근처라면 시세가 조금만 낮게 잡혀도 결과가 0이 될 수 있습니다.

대부업처럼 담보 비율을 자체로 정하는 곳에서 80%를 쓴다고 가정하면, 60㎡·주담대 1억 기준 약 1억 2,460만원까지 계산됩니다. 비율이 오르는 만큼 금리도 오르기 쉬우니 실제로 필요한 금액부터 정해 두세요. 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정됩니다.

바로 옆 2단지와 숫자로는 얼마나 다른가요?

거의 같아요. 84㎡형 기준 3단지는 4억 5,500만원, 2단지는 4억 5,300만원으로 200만원 차이입니다. 여유로 환산하면 140만원이에요.

명륜동에서 84㎡형 시세가 잡히는 15개 단지 중 이 두 단지가 나란히 맨 위예요. 세 번째인 한솔솔파크와는 2억원 넘게 벌어져요. 원주 84㎡형 130개 단지 중에서는 7번째이고, 원주 중간 가격 2억 1,975만원의 약 2.1배입니다.

2단지의 면적별 계산과 거래 흐름은 더샵센트럴파크2단지 글에 따로 있습니다. 두 단지는 시세가 비슷해도 면적 구성이 달라서 내 면적 기준으로 보는 게 정확해요.

3단지는 어떤 규모의 단지인가요?

2022년 5월 사용승인을 받은 687세대거든요. 포스코건설이 지었고 8개 동, 최고 28층이에요.

세대의 약 70%가 60㎡ 이하예요. 세대수에 비해 1년 거래가 117건으로 많은 편이라, 시세 근거가 꾸준히 쌓이고 있어요.

60㎡ 479세대 기준으로 1년 거래가 86건이니, 대략 다섯 집 중 한 집꼴로 손바뀜이 있었던 셈입니다. 입주 4년 차에 거래가 이 정도로 많으면 금융사가 참고할 실거래 자료도 넉넉한 편이에요.

시세가 더 내릴까 걱정된다면 어떻게 할까요?

필요한 금액만 받고, 갚는 방식을 미리 정해 두는 편이 좋아요. 한도를 꽉 채우면 시세가 내려갈 때 다음 선택지가 줄어들어요.

예를 들어 5,000만원을 연 5%로 빌리면 만기일시는 매달 이자 약 20만 8천원만 내요. 30년 원리금균등이면 매달 약 26만 8천원이지만 그중 일부가 원금을 줄여요. 시세가 걱정된다면 원금이 같이 줄어드는 쪽이 마음이 편합니다.

두 방식의 차이는 만기일시 vs 원리금균등에서 비교했어요. 원주 전체 단지의 여유 분포는 원주 추가담보대출에 정리했어요.

담보 쪽 숫자와 별개로 소득 대비 원리금 비율도 확인하세요. 신용대출이 있다면 그 원금이 심사표에서 5년 분할로 잡혀 비율을 크게 올려요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해집니다.

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