제천 비둘기 후순위담보대출, 36⁠㎡ 담보 기준가 읽기

비둘기아파트 36⁠㎡는 요즘 얼마에 팔리나요?

최근 6개월 실거래 중간 가격은 4,500만원입니다. 이 단지는 전용 36㎡ 한 가지 면적만 거래돼서, 시세를 읽기가 비교적 단순해요.

1년 동안 56건이 계약됐어요. 768세대 중 약 7%가 1년 안에 주인이 바뀐 셈이라, 제천에서는 거래가 잦은 편입니다.

눈에 띄는 건 최근 거래입니다. 10월 14일 15층이 5,000만원, 12일 14층이 5,100만원에 팔렸어요. 9월에는 9층 6,000만원, 5층 5,500만원 거래도 있었어요.

최근 네 건이 모두 중간 가격 4,500만원보다 높아요. 그렇다고 시세가 올랐다고 단정하기는 어려워요. 1년 앞쪽과 뒤쪽 중간 가격은 둘 다 4,600만원으로 같았거든요.

중간 가격은 거래가를 줄 세웠을 때 가운데 값이에요. 아주 싸거나 비싼 거래 하나에 덜 흔들려서 시세를 볼 때 자주 써요. 다만 1년 범위가 3,850만~6,300만원으로 2,450만원 벌어져 있어서, 내 집이 어느 쪽에 가까운지는 따로 봐야 해요.

최근 거래를 보면 9층 이상 고층이 5,000만원 이상에 계약된 경우가 많았어요. 저층이나 수리가 안 된 집은 중간 가격 근처나 그 아래로 잡힐 수 있다고 생각해 두면 안전해요.

최근 거래가 높으면 한도도 높게 잡히나요?

꼭 그렇지는 않아요. 금융사는 보통 KB시세나 감정평가액을 쓰고, 실거래가는 참고로만 봅니다. 최근 한두 건이 높다고 바로 기준가가 올라가지 않아요.

기준가에 따라 한도가 얼마나 달라지는지 숫자로 보면 이래요. 남은 대출이 없을 때 4,500만원 기준이면 LTV 70% 여유는 약 650만원이에요. 6,000만원 기준이면 약 1,700만원으로 두 배가 넘어요.

LTV는 집값 중 대출로 인정하는 비율이에요. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 빼 두는 금액으로, 제천은 방 1개 기준 2,500만원입니다. 집값이 낮을수록 이 금액이 차지하는 몫이 커져요.

그래서 이 단지는 기준가가 몇 백만원만 달라져도 결과가 크게 바뀌어요. 계산기 숫자는 6개월 중간 가격 기준이니, 실제 감정가가 나오면 그 값으로 다시 넣어 보세요. 기준가 종류는 KB시세 보는 법에 정리했어요.

비둘기아파트는 어떤 단지인가요?

1991년 6월 사용승인을 받은 768세대 단지예요. 4개 동, 최고 16층이고 전 세대가 전용 60㎡ 이하입니다.

한 동에 평균 190세대 남짓이 모여 있는 구조입니다. 세대수가 많고 면적이 하나뿐이라 비슷한 조건의 거래가 자주 쌓여요. 이런 단지는 시세 자료가 촘촘해서 금융사가 기준가를 잡기 쉬운 편이에요.

시공사는 K-apt에 제천시청으로 등록돼 있습니다. 35년 차 구축이라 감정평가에서는 연식과 내부 상태가 반영될 수 있어요. 같은 층이라도 수리 여부에 따라 평가가 갈릴 수 있다는 뜻이에요.

남은 대출이 있으면 얼마나 남나요?

남은 대출이 500만원이면 70% 기준 여유는 약 150만원, 80% 기준은 약 600만원이에요. 대출이 1,000만원을 넘으면 70% 기준으로는 여유가 없어요.

대부업은 담보 비율을 회사마다 따로 정해요. 아래 80%는 예시 값이에요.

표의 오른쪽 열은 감정가가 9월 5층 거래처럼 5,500만원으로 나왔다고 가정한 값이에요. 기준가 1,000만원 차이가 여유 700만원 차이로 이어져요. 모두 예시 계산이고 실제로 받을 수 있는 금액은 심사 뒤에 나와요.

금융사에 따라 보험으로 방공제를 빼지 않기도 합니다. 그러면 4,500만원 기준 70% 여유가 3,150만원까지 계산돼요. 어떤 상품이 되는지는 상담에서 확인해야 해요. 자세한 내용은 방공제란을 참고하세요.

제천 다른 아파트와 비교하면 어느 정도인가요?

㎡당 가격으로 보면 제천 84㎡형의 절반 수준입니다. 비둘기아파트는 ㎡당 약 125만원, 제천 84㎡형 중간 가격 2억 650만원은 ㎡당 약 246만원이에요.

같은 청전동에도 84㎡형 단지가 7곳 있어요. 시세는 1억 3,300만~1억 9,325만원 사이예요. 면적이 달라 바로 비교하긴 어렵지만, 담보 여유의 규모가 전혀 다르다는 점은 알 수 있어요.

그래서 큰돈이 필요하다면 이 집 하나로 해결하기 어려울 수 있어요. 신용대출을 갚는 용도라면, 월 상환액이 실제로 줄어드는지부터 계산해 보는 편이 현실적입니다.

가령 금리 높은 카드론 500만원을 후순위 담보대출로 옮긴다고 해 볼게요. 담보 여유가 그 금액보다 크고, 옮긴 뒤 금리와 비용이 더 낮을 때만 의미가 있어요. 계산이 애매하면 숫자를 놓고 상담에서 같이 비교하는 편이 좋아요.

소액 담보대출을 받을 때 무엇을 조심해야 하나요?

금리와 비용을 같이 봐야 해요. 후순위 금리 연 5%, 30년 원리금균등 예시로 1,000만원을 받으면 월 상환액은 약 5만 4천원입니다. 실제 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정돼요.

5천만원 이하 대출은 인지세가 없어요. 대신 근저당 설정비와 중도상환 조건은 금액이 작아도 따로 확인해야 합니다. 금리 외 비용은 금리 말고 드는 돈에 모았어요.

소득이 있다면 DSR도 확인해요. 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이에요. 2금융권은 50%까지 보고, 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산해요. 소액이라도 기존 신용대출이 많으면 이 비율에서 막힐 수 있죠.

준비할 것은 신분증, 소득 증빙, 등기부등본 정도예요. 층과 내부 상태를 미리 알려 주면 예상 감정가를 더 가깝게 잡을 수 있죠. 불법 업체 구별법은 대출사기 구별법을 보세요.