HOME FINANCE LAB증평코아루휴티스 후순위담보대출, 시세 1,325만 내리면 한도는
- 60㎡형 시세 2억 500만원, 1년 새 −1,325만
- 2021년 준공 · 770세대 · 1년 거래 63건
- 시세 10% 더 내리면 여유 약 1,435만원 감소
목차 6개
증평코아루휴티스 시세는 1년 새 얼마나 내려왔나요?
60㎡형 기준으로 약 1,325만원 내려왔어요. 1년 전반부 거래의 가운데 값은 2억 1,825만원이었고, 요즘 거래는 2억 500만원에 모여요. 비율로는 약 6.1%입니다.
이 단지는 60㎡형 거래가 대부분입니다. 지난 12개월 실거래 63건 중 44건이 이 면적이었어요. 넓은 면적은 81㎡와 83㎡로 나뉘어 신고됐어요.
| 전용 | 12개월 가운데 값 | 최저~최고 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ | 2억 1,025만 | 1억 8,000만~2억 2,400만 | 44건 |
| 81㎡ | 3억 800만 | 2억 8,500만~3억 1,300만 | 14건 |
| 83㎡ | 3억 1,500만 | 3억 500만~3억 2,000만 | 5건 |
10월에는 60㎡형만 네 건이 신고됐어요. 3일 11층 2억 400만원, 4일 13층 2억 1,200만원, 8일 14층 1억 9,500만원, 24일 12층 2억 2,000만원입니다. 비슷한 층인데도 2,500만원 안에서 오르내렸어요.
81㎡와 83㎡는 흐름이 다른 편입니다. 요즘 거래 기준으로 각각 3억 800만원, 3억 1,750만원이라 12개월 가운데 값과 거의 같아요. 하락은 주로 60㎡형에서 나타났어요.
시세가 내려가면 담보 여유는 얼마나 줄어드나요?
내린 금액의 70%만큼 줄어요. 60㎡형이 1,325만원 내렸으니 LTV 70% 기준 여유는 약 928만원 작아졌어요. LTV는 집값 중 몇 퍼센트까지 담보로 쳐 주는지를 뜻해요.
남은 주담대가 8,000만원인 60㎡형으로 따져 볼게요. 요즘 시세 2억 500만원에 0.7을 곱하면 1억 4,350만원입니다. 남은 8,000만원과 방공제 2,500만원을 덜면 약 3,850만원이 남아요. 1년 전반부 시세였다면 약 4,778만원이었어요.
| 60㎡형 시세 가정 | 시세 | 주담대 8천 | 주담대 1억 |
|---|---|---|---|
| 1년 전반부 | 2억 1,825만 | 4,778만 | 2,778만 |
| 요즘 | 2억 500만 | 3,850만 | 1,850만 |
| 요즘보다 5% 하락 | 1억 9,475만 | 3,133만 | 1,133만 |
| 요즘보다 10% 하락 | 1억 8,450만 | 2,415만 | 415만 |
방공제는 나중에 들어올 수 있는 소액 세입자 몫이에요. 증평은 방 1개 기준 2,500만원을 덜었어요. 남은 대출이 1억인 집은 시세가 10% 더 빠지면 남는 몫이 400만원대로 줄어듭니다. 여유가 작은 집일수록 시세 변화에 더 민감하다는 뜻이에요.
담보 비율을 80%로 보는 대부업 예시라면 60㎡형·주담대 8천 기준 약 5,900만원이 나와요. 비율이 높으면 시세 하락에 따른 감소 폭도 80%로 커져요. 표의 금액은 모두 계산 예시이고, 실제 금액은 심사 결과를 따라요.
81㎡와 83㎡는 얼마나 남을까요?
81㎡에 주담대 8,000만원이 남았다면 약 1억 1,060만원, 83㎡는 약 1억 1,725만원이 계산됩니다. 60㎡형보다 시세가 1억 원가량 높아서 같은 잔액이어도 남는 몫이 7,000만원 넘게 큽니다.
| 남은 주담대 | 60㎡ | 81㎡ | 83㎡ |
|---|---|---|---|
| 6천만 | 5,850만 | 1억 3,060만 | 1억 3,725만 |
| 8천만 | 3,850만 | 1억 1,060만 | 1억 1,725만 |
| 1억 | 1,850만 | 9,060만 | 9,725만 |
| 1억 2천만 | 여유 없음 | 7,060만 | 7,725만 |
83㎡는 12개월 신고가 5건뿐입니다. 금융사가 감정평가로 값을 다시 잡을 가능성이 있으니 계산기 결과는 참고 숫자로 두세요. 81㎡는 14건으로 비교할 거래가 조금 더 있죠.
이 단지는 어떤 곳이고, 증평에서 어느 정도인가요?
금강종합건설(주)이 지어 2021년 11월 입주한 770세대예요. 12개 동에 18층까지 있어요. 60㎡ 이하가 566세대로 전체의 약 74%를 차지합니다.
| 도로명 | 충북 증평군 미암로 59 |
|---|---|
| 규모 | 770세대 / 12개 동 / 18층까지 |
| 입주 | 2021년 11월, 올해 5년 차 |
| 건설사 | 금강종합건설(주) |
| 전용 분포 | 60㎡ 이하 566 · 60㎡ 초과~85㎡ 204세대 |
| 난방·복도 | 개별난방 · 계단식 |
12개월 신고 63건은 세대 수의 약 8.2%입니다. 세대 규모에 비해 거래가 활발해서 시세 변화가 거래가에 빨리 드러나는 편입니다. 미암리에서 84㎡형급 시세가 잡히는 단지는 이곳 하나예요.
증평 전체에서 84㎡형급 실거래가 있는 단지는 8곳이에요. 이 단지 81㎡ 시세 3억 800만원은 그중 두 번째이고, 증평 가운데 값 2억 2,350만원보다 8,450만원 높아요.
시세가 내려가는 중이라면 무엇을 보수적으로 잡아야 하나요?
시세와 받을 금액 둘 다 조금 낮춰 잡는 편이 안전해요. 금융사는 실거래 가운데 값 대신 KB시세나 감정 결과를 써요. 하락하는 구간에서는 이 값이 요즘 거래보다 늦게 따라오거나, 반대로 낮게 잡힐 수도 있어요. 구조는 KB시세 보는 법에 있어요.
받을 금액은 쓸 곳부터 정하고 맞추세요. 계산상 3,850만원이 나와도 2,000만원이면 충분하다면 그만큼만 받는 쪽이 이자도, 시세 변화에 대한 부담도 작아요. 금리 5% 예시로 2,000만원의 1년 이자는 약 100만원입니다.
갚는 방식도 함께 고르세요. 매달 원금을 조금씩 줄이면 시세가 내려가도 남은 잔액이 같이 줄어요. 방식별 차이는 만기일시 vs 원리금균등에 비교해 두었어요.
60㎡형 12개월 최저 거래는 1억 8,000만원이었어요. 이 값으로 계산하면 주담대 8천 기준 여유는 약 2,100만원이에요. 최저값까지 넣어 보면 계획이 덜 흔들려요.
소득 심사는 어떻게 대비하면 좋을까요?
원리금이 소득에서 차지하는 비중을 미리 재 보세요. 2금융권 DSR 상한은 50%이고, 수도권 밖 주담대는 심사 때 금리에 0.75%p를 얹어 계산합니다. 예를 들어 3,850만원을 30년, 연 5%로 빌리면 매달 약 20만 7천원, 한 해 약 248만원이 더해져요.
신용대출이 있으면 그 잔액은 5년 만에 다 갚는다고 보고 계산됩니다. 그래서 금액이 크지 않아도 DSR을 먼저 막는 경우가 있어요. 정리 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요.
후순위 금리는 연 20% 이내에서 정해지고, 사람마다 심사 결과가 달라요. 대출 총액이 5천만원 이하면 인지세는 내지 않아요. 근저당 설정비는 누가 부담하는지 계약서로 확인하세요.
자주 묻는 질문
증평코아루휴티스 60㎡형 시세는 얼마인가요?
요즘 거래의 가운데 값은 2억 500만원이에요. 1년 전반부 2억 1,825만원보다 약 6.1% 낮아요.
시세가 내리면 이미 계산한 한도도 줄어드나요?
새로 계산하면 내린 금액의 70%만큼 여유가 줄어요. 60㎡형은 1,325만원이 내려 약 928만원 작아졌어요.
81㎡도 시세가 내렸나요?
81㎡는 요즘 거래 3억 800만원으로 12개월 가운데 값과 같아요. 하락은 주로 60㎡형에서 나타났어요.
하락기에는 얼마를 받는 게 좋을까요?
계산상 여유보다 필요한 금액을 먼저 정하세요. 적게 받을수록 이자와 시세 변화에 대한 부담이 작아요.
