증평 증평4단지주공 후순위담보대출, 신용대출 옮기면 DSR은

증평4단지주공은 면적별로 얼마에 거래되나요?

가장 많이 거래된 52㎡형은 최근 중간 가격이 1억 600만원입니다. 51㎡형은 1억 500만원, 60㎡형은 1억 3,500만원입니다. 세 면적 모두 60㎡ 이하 소형이고, 2003년에 지어졌어요.

1년 동안 31건이 거래됐어요. 51㎡형과 52㎡형은 사실상 같은 크기라 시세도 100만원 차이뿐이에요. 60㎡형은 조금 넓은 만큼 3,000만원 가까이 높습니다.

최근 거래를 보면 10월 7일 51㎡형 2층이 1억 1,250만원, 10월 3일 52㎡형 13층이 1억 200만원이었어요. 9월 28일에는 60㎡형 11층이 1억 4,700만원에 거래돼 이 면적의 1년 최고가를 기록했어요.

60㎡형은 1년 동안 1억 3,000만원에서 1억 4,700만원 사이에서 거래됐어요. 52㎡형은 9,500만원부터 1억 2,200만원까지로, 작은 면적 쪽이 오히려 가격 폭이 더 넓어요. 층에 따라 2,000만원 넘게 차이 나는 셈입니다.

52㎡형 중간 가격은 1년 앞쪽 절반 1억 1,000만원에서 뒤쪽 절반 1억 600만원으로 400만원 내렸어요. 약 3.6% 낮아진 흐름이라 계산도 조금 보수적으로 잡는 편이 좋습니다.

대출이 거의 없는 집이면 얼마까지 계산되나요?

52㎡형에 남은 주담대가 없다면 LTV 70% 기준 여유는 4,920만원입니다. 시세 1억 600만원의 70%인 7,420만원에서 방공제 2,500만원만 뺀 예시 계산입니다. 60㎡형이면 6,950만원이에요.

시세가 낮은 집에서는 방공제가 크게 느껴집니다. 52㎡형 기준으로 담보 인정액 7,420만원 중 약 34%가 방공제로 빠집니다. 증평은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원이에요.

52㎡형은 남은 주담대가 4,920만원을 넘으면 70% 기준 여유가 없습니다. 대부업처럼 담보 비율 80%를 쓰는 곳이라면 대출 없는 52㎡형 기준 5,980만원까지 계산됩니다. 실제 비율과 한도는 심사에 따라 달라요.

신용대출을 이 집 담보로 옮기면 무엇이 달라지나요?

1년에 갚아야 할 돈이 줄어 DSR이 내려갈 수 있습니다. 가령 신용대출 3,500만원은 심사에서 5년에 나눠 갚는 것으로 잡혀 원금만 해마다 700만원입니다. 같은 금액을 연 5%·30년 후순위로 옮기면 1년 원리금은 약 225만원이에요.

해마다 약 475만원이 줄어드는 셈입니다. 연소득 3,000만원이라면 DSR이 약 15.8%p 내려가요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금이 연소득에서 차지하는 비율이고, 2금융권은 50%까지 봅니다.

소득이 더 낮다면 효과가 더 커 보여요. 연소득 2,400만원에 다른 대출 없이 신용대출 3,500만원만 있다고 해 볼게요. 원금만으로 DSR이 약 29.2%입니다. 후순위로 옮기면 약 9.4%로 계산됩니다. 여기에 이자까지 더하면 실제 비율은 조금 더 높아요.

한 달로 보면 3,500만원을 연 5%·30년 원리금균등으로 받을 때 약 18만 8천원입니다. 대신 기간이 길어지는 만큼 전체 이자는 늘 수 있어요. 금리와 기간을 함께 비교하는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 순서대로 정리했어요.

23년 차 627세대 단지, 무엇을 확인해야 하나요?

오래된 단지일수록 거래가 꾸준한지가 중요해요. 이 단지는 1년 31건이 거래돼 시세를 잡을 근거는 있는 편이에요. 627세대 모두 60㎡ 이하라 면적별 근거도 고르게 쌓여요.

시공사가 서희건설과 경남기업 두 곳으로 등록돼 있어요. 15층 높이의 7개 동이고, 복도 대신 계단식 구조예요. 이런 기본 정보는 시세에 직접 들어가지 않지만, 감정평가 때 단지를 확인하는 자료로 쓰여요.

다만 51㎡형과 60㎡형은 1년 거래가 8건씩이에요. 거래가 적은 면적은 감정평가로 다시 볼 수 있습니다. 52㎡형 1년 최저 9,500만원으로 평가되면 대출 없는 집의 여유는 4,150만원으로, 중간 가격 계산보다 770만원 적습니다.

장동리와 증평 안에서는 어느 정도인가요?

같은 장동리 단지와 비교하면 시세가 낮은 편이에요. 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 두 곳뿐이에요.

이 단지에는 84㎡형이 없어 표에 들어가지 않아요. 60㎡형 1억 3,500만원은 증평삼일 84㎡형과 비슷한 수준입니다. 증평 84㎡형 중간 가격은 2억 2,350만원으로, 비교할 수 있는 단지가 8곳뿐이에요.

장동리의 대성베르힐리오파크 84㎡형과는 시세가 약 2.4배 차이 나요. 같은 주담대 1,500만원이 남았다고 보면 그 단지는 약 1억 4,110만원, 이 단지 52㎡형은 3,420만원으로 계산됩니다. 같은 동네여도 면적과 연식에 따라 담보 여유가 크게 갈려요.

증평에서 시세가 높은 신축 계산은 증평코아루휴티스에서 볼 수 있어요. 시세가 다르면 같은 신용대출이라도 담보로 옮길 수 있는 금액이 크게 달라집니다.

소액 대출이면 비용은 어떻게 되나요?

대출 총액이 5,000만원 이하면 인지세가 없어요. 이 단지 여유는 대부분 그 안쪽이라 인지세 부담은 거의 없는 편이에요. 대신 근저당 설정비와 중도상환수수료는 금액이 작아도 비중이 커질 수 있습니다.

2025년 1월 13일 이후 계약은 중도상환수수료가 실비용 기준이고 3년이 지나면 붙지 않아요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 금리 말고 드는 돈은 금리 외 비용에 모아 두었어요.

작은 금액은 상환 방식에 따라 부담이 크게 달라지지 않는 것처럼 보이지만, 기간이 길면 이자 합계가 커집니다. 신용대출을 정리하는 목적이라면 정리 후 남은 대출을 언제까지 줄일지 계획을 함께 세우는 게 좋아요.

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