천안 두정역효성해링턴플레이스 후순위담보대출, 1년 거래 253건

두정역효성해링턴플레이스는 면적별로 시세가 얼마일까요?

거래가 가장 많은 전용 60㎡(59㎡형)의 최근 6개월 실거래 중간 가격은 3억 3,000만원입니다. 84㎡형은 그보다 1억 7,500만원 높은 5억 500만원이에요.

이 단지는 면적이 다섯 가지로 나뉘어요. 지난 1년 중개거래를 면적별로 묶으면 아래와 같아요.

52㎡도 1년 32건이라 시세 근거는 충분한 편이에요. 범위가 2억 6,100만~2억 9,000만원으로 좁아서 감정가가 크게 벗어날 가능성도 낮습니다.

84㎡형은 1년 중간 가격보다 최근 6개월 중간 가격이 4,650만원 높아요. 10월 21일에도 29층이 5억 1,800만원, 9층이 4억 7,000만원에 거래됐어요. 반면 59㎡형은 1년 앞쪽 3억 2,800만원, 최근 3억 2,950만원으로 거의 그대로입니다.

남은 주담대가 있으면 면적별로 얼마나 남을까요?

59㎡형에 주담대가 1억 5천 남았다면, 예시 계산으로 약 5,600만원 여유가 나옵니다. 시세 3억 3,000만원의 70%인 2억 3,100만원에서 남은 대출과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

방공제는 나중에 세입자가 들어올 때를 대비해 한도에서 미리 빼는 금액이에요. 천안은 방 1개 기준 2,500만원을 빼요.

소형일수록 여유가 빨리 사라집니다. LTV 70% 기준으로 52㎡는 남은 대출이 1억 6,680만원, 59㎡형은 2억 600만원을 넘으면 여유가 없습니다. 84㎡형은 3억 2,850만원까지 버텨요. 모두 예시 계산이고 심사에 따라 달라지죠.

대부업은 담보 비율을 금융사별로 정해요. 예시로 80%를 넣으면 59㎡형·주담대 1억 5천 기준 여유가 약 8,900만원이 됩니다. 비율이 높을수록 금리도 높아지는 편이라 필요한 금액만 받는 게 낫습니다.

이 단지는 어떤 곳인가요?

2020년 4월 사용승인을 받은 2,586세대 대단지예요. 효성중공업이 지었고 16개 동, 최고 33층입니다.

60㎡ 이하가 전체의 약 71%입니다. 85㎡를 넘는 면적은 없습니다. 그래서 이 단지 소유자 대부분은 위 표의 52㎡나 59㎡형 줄을 보면 돼요.

준공 6년 차라 노후에 따른 감정가 할인 걱정은 적은 편입니다. 입주 때 받은 주담대가 아직 남아 있다면 잔액부터 확인하세요. 은행 주담대 중도상환수수료는 보통 3년이 지나면 붙지 않아서, 후순위 대신 전체를 갈아타는 선택지도 비교해 볼 수 있습니다.

71㎡는 1년 범위가 3억 3,000만~5억 1,000만원으로 넓어요. 이렇게 범위가 넓은 면적은 KB시세나 감정가가 중간 가격과 다르게 나올 수 있어요. 계산기 숫자는 출발점으로만 보세요.

천안에서 거래가 가장 많다는 건 어떤 의미일까요?

시세 근거가 촘촘하다는 뜻이에요. 최근 1년 매매가 253건으로, 천안 400개 단지 중 가장 많습니다. 세대수 대비로도 약 10%가 손바뀜했어요.

거래가 많으면 KB시세가 잡혀 있을 가능성이 높아요. 금융사가 감정평가로 담보가치를 따로 깎을 이유도 줄어듭니다. 거래가 드문 중대형 위주 단지와 비교하면 차이가 커요. 같은 천안의 백석2차아이파크는 107㎡ 이상 세 면적을 합쳐도 1년에 10건입니다.

84㎡형 기준으로 두정동 31개 단지 중 두 번째입니다. 두정동 84㎡형 중간 가격 2억 2,500만원의 두 배가 넘어요. 천안 전체 205개 단지 중에서는 18번째예요. 천안 동별 시세는 천안 추가담보대출 정리에서 볼 수 있어요.

59⁠㎡형에서 여유가 작게 나오면 어떻게 하나요?

이 단지는 DSR보다 LTV에서 먼저 막히는 경우가 많습니다. 시세 자체가 3억 안팎이라, 소득이 넉넉해도 담보 여유가 작게 나와요.

가령 연소득 4,500만원에 주담대를 매달 80만원 갚고, 신용대출과 카드론이 3,000만원 있다고 해 볼게요. 신용대출은 심사에서 5년 분할로 보니 원금만 연 600만원입니다. 이자를 빼면 DSR은 약 34.7%라 2금융권 기준 50%까지 여유가 있습니다. 이 경우 문제는 소득이 아니라 집값 대비 남은 대출이에요.

DSR 규제는 총대출이 1억 원을 넘는 사람부터 적용돼요. 남은 주담대와 신용대출을 합쳐 1억이 안 된다면 DSR 규제 대상이 아니에요. 이때는 담보 여유를 정확히 보는 일이 먼저입니다. 신용대출이 많아 DSR이 걱정되면 신용대출 정리 계산기로 따로 확인해 보세요.

여유가 1천만원 아래로 나오면 비용부터 따져 보세요. 근저당 설정비와 금리를 감안하면 받는 돈보다 부담이 클 수 있습니다. 기존 주담대를 통째로 옮기는 편이 나은지는 저금리 주담대 둘까 갈아탈까에서 비교해 보세요.

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시세와 남은 대출만 넣어 LTV를 볼까요?두 칸 입력 · 바로 계산

상담 전에 무엇을 챙기면 될까요?

면적, 층, 남은 주담대 잔액부터 확인하세요. 저층은 같은 면적이라도 시세가 낮게 잡힐 수 있죠. 실제로 10월 26일 72㎡ 2층 거래는 3억 6,000만원으로, 1년 중간 가격보다 2,800만원 낮았어요. 소득 증빙과 기존 대출 목록이 있으면 DSR까지 한 번에 볼 수 있죠.

서류와 진행 순서는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요. 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해지고, 위 금액은 모두 예시 계산이에요.