HOME FINANCE LAB천안 신부디이스트 후순위담보대출, 신용대출 옮기면
- 60㎡ 2억 8,250만 · 84㎡형 3억 8,700만
- 2018년 준공 · 2,144세대 · 23개 동
- 신용 5천 옮기면 DSR 45.7%→26.8% 예시
목차 6개
신부디이스트 네 가지 면적, 시세는 얼마씩일까요?
가장 거래가 많은 60㎡는 최근 중간 가격이 2억 8,250만원입니다. 73㎡ 3억 1,900만원, 75㎡ 3억 4,450만원, 84㎡형 3억 8,700만원 순으로 올라가요.
가장 작은 면적과 가장 큰 면적 차이는 1억 450만원이에요. 같은 단지라도 어느 면적에 사느냐에 따라 담보로 잡을 수 있는 금액이 꽤 달라져요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 1년 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ | 2억 8,000만 | 2억 6,200만~3억 | 44건 |
| 73㎡ | 3억 2,000만 | 2억 8,500만~3억 4,700만 | 32건 |
| 75㎡ | 3억 4,800만 | 3억 300만~3억 7,800만 | 29건 |
| 85㎡(84㎡형) | 3억 9,400만 | 3억 4,000만~4억 4,500만 | 31건 |
1년 중개거래는 136건입니다. 네 면적에 거래가 고르게 나뉘어 있어서 어느 면적이든 시세 근거가 30건 안팎은 있어요.
10월에는 60㎡ 세 건이 2억 8,000만~2억 9,000만원에 신고됐어요. 24일에는 84㎡형 19층이 4억 4,500만원으로, 1년 범위의 맨 위에서 거래됐어요.
신용대출을 담보로 옮기면 무엇이 달라지나요?
매년 갚아야 하는 돈이 줄어 DSR이 내려가요. DSR은 1년 동안 갚는 원리금을 연소득으로 나눈 비율이에요. 2금융권은 50%가 상한이에요.
심사표에서 신용대출은 실제 만기와 관계없이 5년에 나눠 갚는 것으로 잡혀요. 그래서 금액이 크지 않아도 1년 상환액이 크게 잡혀요. 같은 돈을 30년짜리 담보대출로 바꾸면 1년 상환액이 확 작아져요.
연소득 3,600만원, 60㎡에 주담대 1억(연 5%·30년 가정), 신용대출 5,000만원이 있다고 해 볼게요.
| 구분 | 옮기기 전 | 옮긴 뒤 |
|---|---|---|
| 기존 주담대 1년 원리금 | 약 644만 | 약 644만 |
| 신용대출 몫 | 원금만 1,000만 | 0 |
| 2순위 담보대출 몫 | 0 | 약 322만 |
| 합계 | 1,644만 이상 | 약 966만 |
| DSR | 45.7% 이상 | 약 26.8% |
옮기기 전 숫자는 신용대출 이자를 빼고도 45.7%입니다. 이자를 더하면 50%에 바짝 붙거나 넘을 수 있어요. 2순위 5,000만원을 연 5%, 30년으로 바꾸면 1년 약 322만원이라 비율이 20%p 가까이 내려가요.
수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡아요. 실제 계산은 이 가산 금리 때문에 조금 더 높게 나옵니다. 신용대출 합계가 1억을 넘으면 심사용 금리에 1.5%p가 더 붙으니, 여러 건이라면 합계부터 확인하세요. 옮기는 순서와 주의점은 DSR 초과로 거절됐을 때에서 이어서 볼 수 있죠.
면적마다 옮길 수 있는 금액은 얼마인가요?
남은 주담대가 1억이라면 60㎡도 약 7,275만원 여유가 계산돼요. 위 예시처럼 신용대출 5,000만원을 정리하는 데는 네 면적 모두 담보 쪽 여유가 충분해요.
계산은 "시세 × LTV 70% − 남은 주담대 − 방공제"입니다. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫으로 떼는 금액이에요. 천안은 방 1개 기준 2,500만원이에요.
| 남은 주담대 | 60㎡ | 73㎡ | 75㎡ | 84㎡형 |
|---|---|---|---|---|
| 5,000만 | 1억 2,275만 | 1억 4,830만 | 1억 6,615만 | 1억 9,590만 |
| 1억 | 7,275만 | 9,830만 | 1억 1,615만 | 1억 4,590만 |
| 1억 5,000만 | 2,275만 | 4,830만 | 6,615만 | 9,590만 |
잔액이 1억 5,000만원이면 60㎡는 2,275만원만 남습니다. 이 경우 신용대출을 한꺼번에 옮기기보다 금리가 높은 것부터 골라 옮기는 편이 현실적이에요. 표는 예시 계산이고 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.
단지 규모와 기본 정보는 어떤가요?
2018년 5월 사용승인을 받은 2,144세대 대단지거든요. 동문건설이 지었고 23개 동, 최고 32층입니다.
| 주소 | 충남 천안시 동남구 신부8길 21 |
|---|---|
| 세대·동 | 2,144세대 · 23개 동 · 최고 32층 |
| 사용승인 | 2018년 5월 |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 626세대 · 60~85㎡ 1,518세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식과 복도식 혼합 |
세대수가 많고 면적이 네 가지라 거래가 한 면적에만 몰리지 않아요. 덕분에 면적별 시세를 따로 잡기가 수월한 편이에요. 60㎡의 1년 앞쪽 중간 가격은 2억 8,000만원, 5월 이후는 2억 8,350만원으로 거의 그대로였어요.
구조가 혼합식이라는 건 계단식과 복도식 동이 섞여 있다는 뜻이에요. 같은 면적이라도 동·층에 따라 가격이 갈려서, 84㎡형 1년 거래는 최저와 최고가 1억 500만원 벌어졌어요. 계산기 숫자는 중간값 기준이라는 점을 기억해 두세요.
신부동과 천안 안에서는 어디쯤인가요?
84㎡형 기준 신부동 12개 단지 중 세 번째예요. 천안 전체 205개 단지 중에서는 41번째로 상위 20% 안쪽입니다.
| 신부동 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| 포레나천안신부 | 4억 8,500만 |
| 더샵신부센트라 | 4억 4,500만 |
| 신부디이스트 | 3억 8,700만 |
| 힐스테이트천안신부 | 3억 8,600만 |
| 방죽안휴먼시아 | 3억 1,600만 |
바로 아래 단지와는 100만원 차이라 사실상 같은 선에 있어요. 천안 84㎡형 중간 가격 2억 2,450만원보다는 1억 6,000만원 넘게 높습니다. 천안 다른 동 흐름은 천안 추가담보대출 정리에, 같은 천안 대단지 계산은 백석2차아이파크 글에 있습니다.
옮기기 전에 무엇을 확인해야 하나요?
세 가지를 먼저 보세요. 신용대출별 금리와 남은 기간, 중도상환수수료, 그리고 새 대출의 금리예요.
2025년 1월 13일 이후 맺은 대출은 중도상환수수료가 실제 비용 기준이고, 3년이 지나면 없어요. 후순위 담보대출 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨져요. 옮기는 신용대출 금리보다 새 금리가 높다면 DSR은 내려가도 이자는 늘 수 있어요.
부대비용도 따져 보세요. 대출 총액이 5,000만원 이하면 인지세가 없고, 7,000만원이면 총 7만원 중 절반인 3만 5천원을 고객이 내요. 근저당 설정비를 누가 내는지도 계약 전에 금액으로 확인하세요.
신용대출을 정리하면 신용점수에도 영향이 있어요. 어떤 순서로 갚는 게 좋은지는 대출과 신용점수를 참고하세요.
진행은 담보 여유 확인, 소득과 기존 대출 확인, 시세·감정 평가, 2순위 근저당 설정, 기존 신용대출 상환 순이에요. 상환 확인서까지 받아 두면 이후 심사에서 정리된 내역이 바로 반영돼요.
자주 묻는 질문
신부디이스트 60㎡로 신용대출을 정리할 수 있나요?
주담대 1억이 남았다면 예시 계산상 약 7,275만원 여유가 있어요. 신용대출 5,000만원 정도는 담보 쪽 여유 안에 들어가요.
신용대출을 옮기면 왜 DSR이 내려가요?
심사에서 신용대출은 5년에 나눠 갚는 것으로 잡혀 1년 상환액이 커요. 30년 담보대출로 바꾸면 같은 금액이라도 1년 상환액이 작아져요.
금리가 더 높아지면 손해 아닌가요?
DSR은 내려가도 이자는 늘 수 있어요. 옮기려는 신용대출 금리와 새 대출 금리, 중도상환수수료를 함께 비교한 뒤 정하는 게 좋아요.
84㎡형은 얼마나 여유가 있나요?
시세 3억 8,700만원 기준으로 주담대 1억이면 약 1억 4,590만원이 계산돼요. 실제 한도는 심사에 따라 달라요.
