충주 포레나서충주 후순위담보대출, 잔금대출 많이 남았다면

입주 3년 차 포레나서충주, 시세는 얼마인가요?

84㎡형 최근 6개월 실거래 중간 가격은 3억 6,000만원이에요. 77㎡는 3억 2,250만원입니다. 2023년 10월 사용승인을 받은 단지라 거래 이력이 길지 않지만, 1년 동안 33건이 신고됐어요.

84㎡형은 오름세예요. 1년 앞쪽 절반 중간 가격 3억 4,000만원에서 뒤쪽 절반 3억 6,200만원으로 2,200만원 올랐어요. 9월 19층이 3억 9,800만원으로 1년 최고가였고, 10월 13층도 3억 9,300만원이었어요.

최근 높은 거래가 이어졌다고 해서 계산을 그 값으로 하면 여유를 크게 보게 돼요. 3억 9,800만원으로 잡으면 경계선이 2,660만원 올라가요. 이 글은 최근 6개월 중간 가격으로 계산했어요.

77㎡는 1년 7건이 2억 8,500만~3억 3,700만원에 거래됐어요. 9월 14일 5층이 3억 1,500만원이었어요. 건수가 적어 최근 6개월 값과 1년 값 사이에 750만원 차이가 나요. 이 면적은 숫자가 몇 건의 거래에 따라 쉽게 움직인다는 점을 염두에 두세요.

잔금대출이 많이 남아 있으면 여유는 얼마나 될까요?

84㎡형은 남은 주담대가 2억 2,700만원보다 적어야 LTV 70% 기준 여유가 생겨요. 시세 3억 6,000만원의 70%인 2억 5,200만원에서 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.

LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 나중에 들어올 소액 세입자 몫을 미리 빼는 금액이에요. 이 글은 입주 때 받은 잔금대출이 크게 남은 경우를 가정해, 아래 표의 잔액을 1억 5,000만원부터 잡았어요.

잔액 2억이면 84㎡형 여유는 2,700만원, 77㎡는 75만원입니다. 77㎡는 사실상 여유가 없다고 봐야 해요. 담보 비율을 예시 80%로 보는 대부업이라면 84㎡형·잔액 2억 기준 6,300만원까지 계산되지만, 금리가 높아진다는 점을 같이 봐야 해요.

잔액이 경계선 근처라면 추가 금액이 몇백만원 수준이에요. 이 정도면 새 대출의 비용과 이자를 감당할 만큼 의미가 있는지 먼저 따져 보는 게 낫습니다. 1·2순위가 이미 있는 집이라면 3순위 담보대출 조건도 함께 봐야 합니다.

시세가 오르는 중이라는 점은 잔액이 큰 집에 유리하게 작용해요. 1년 앞쪽 시세 3억 4,000만원 기준이었다면 경계선은 2억 1,300만원이었어요. 현재 시세로는 1,400만원 올라 2억 2,700만원입니다. 그 사이 잔금대출을 조금씩 갚아 왔다면 여유가 두 방향에서 늘어난 셈입니다.

입주 초기 대출이 큰 집은 무엇을 확인해야 하나요?

세 가지예요. 기존 대출의 중도상환수수료, 상환 방식, 그리고 명의예요. 셋 다 추가 대출 금액보다 먼저 정리해 두면 상담이 짧아져요.

중도상환수수료는 2025년 1월 13일 이후 계약이라면 실비용 기준으로 매겨지고, 3년이 지나면 없습니다. 그 전에 맺은 계약은 원래 약정 조건을 확인해야 해요. 기존 대출을 갈아탈 생각이 있다면 수수료가 사라지는 시점을 달력에 적어 두세요.

상환 방식도 봐 두세요. 이자만 내다가 원금 상환이 시작되는 구조라면 매달 내는 돈이 갑자기 늘 수 있어요. 그 시점에 DSR 계산도 달라져요. 방식별 차이는 만기일시 vs 원리금균등에 정리했어요.

부부 공동명의라면 추가 대출에 두 사람의 동의가 필요해요. 소득을 누구 기준으로 볼지도 정해야 해요. 자세한 내용은 부부 공동명의 아파트 추가대출에 있어요.

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기존 대출 중도상환수수료는 얼마?잔액과 기간만 넣어요

세 가지를 정리했다면 필요한 금액을 정해요. 잔금대출 잔액이 클수록 추가로 받을 수 있는 폭이 좁아서, 꼭 필요한 용도와 금액을 먼저 적어 두는 편이 안전해요. 받을 금액이 정해져야 금리와 기간도 비교할 수 있죠.

중앙탑면 용전리 안에서는 어느 수준인가요?

84㎡형 기준 용전리 5개 단지 중 가장 높아요. 2위 e편한세상충주보다 7,000만원 높고, 한도로 바꾸면 4,900만원 차이예요.

충주 84㎡형 중간 가격은 2억 5,250만원이에요. 이 단지는 그보다 1억 750만원 높아요. 같은 동네에서도 준공이 이른 단지와 값 차이가 크니, 이웃 단지 숫자를 빌려 계산하면 안 돼요. 소형 위주인 충주시티자이는 필요한 금액에서 거꾸로 계산하는 방식을 다뤘어요.

이 단지 안에서는 동네 시세의 위쪽 끝을 이 단지가 만들고 있어요. 그래서 금융사가 주변 단지 시세를 참고하는 방식으로 평가한다면, 실거래 중간 가격보다 보수적으로 나올 여지도 있어요. 감정가가 낮게 나오면 경계선도 함께 내려가요.

단지 구성은 어떻게 되나요?

478세대, 6개 동, 최고 20층이에요. 한화건설이 지었어요.

1년 33건은 세대수의 약 7%입니다. 그중 26건이 84㎡형이라 시세 근거는 이 면적이 더 탄탄해요. 77㎡는 7건이라 감정평가로 담보가치를 다시 볼 수 있다고 생각해 두세요.

84㎡형 1년 범위는 3억 2,500만~3억 9,800만원으로 7,300만원 폭이에요. 9월 3층이 3억 7,900만원, 19층이 3억 9,800만원에 거래된 것처럼 같은 면적에서도 층에 따라 값이 다릅니다. 내 집과 비슷한 층의 거래를 찾아 계산기 숫자와 나란히 비교해 보세요. 그 차이가 금융사 평가에서 생길 수 있는 오차 범위라고 생각하면 돼요.

소득 심사는 어떻게 대비하나요?

잔금대출 원리금이 이미 크다면 DSR이 먼저 막힐 수 있어요. DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권은 50%까지입니다. 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p가 더해집니다.

예를 들어 연소득 6,000만원에 잔금대출을 매달 110만원 갚고 있다면 연 1,320만원, 22%입니다. 여기에 3,000만원을 연 5%, 30년으로 더 받으면 매달 약 16만 1천원이 늘어 약 25.2%가 됩니다. 신용대출이 따로 있다면 5년 분할로 잡혀 비율이 훨씬 빨리 올라가요.

금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져요. 진행은 담보 평가, 소득 확인, 후순위 근저당 설정 순서거든요. 준비할 서류는 준비 서류와 진행 순서에 모아 두었어요.