통영 주영더팰리스1차 후순위담보대출, 세입자 있을 때

주영더팰리스1차는 면적별로 얼마에 거래되나요?

가장 많이 거래된 74㎡는 최근 6개월 중간 가격이 2억 800만원이에요. 84㎡형 2억 3,500만원, 108㎡ 2억 9,500만원, 131㎡ 3억 4,500만원 순으로 올라가요.

74㎡는 조금 내려왔어요. 1년 앞쪽 중간 가격은 2억 1,800만원, 뒤쪽은 2억 800만원으로 1,000만원, 약 4.6% 낮아졌어요. LTV 70% 기준으로 여유가 700만원 줄어든 셈이에요.

10월에는 면적마다 거래가 이어졌어요. 21일 108㎡ 22층 2억 9,500만원과 74㎡ 11층 1억 9,500만원, 19일 131㎡ 22층 3억 4,500만원, 13일 74㎡ 19층 2억 2,000만원이에요. 같은 74㎡인데 11층과 19층이 2,500만원 차이 났어요.

108㎡와 131㎡는 1년 거래가 4건씩이라 시세 근거가 얇아요. 큰 평형이라면 최근 거래 날짜와 층을 함께 보고, 금융사가 감정평가를 따로 할 수 있다는 점도 염두에 두세요.

세입자가 있으면 담보 계산은 어떻게 바뀌나요?

방공제 자리에 실제 보증금이 들어가요. 세입자가 없을 땐 "시세×LTV−남은 대출−방공제"로 보고, 세입자가 있으면 방공제 대신 계약서의 보증금을 빼는 방식이에요.

방공제는 나중에 들어올지 모르는 소액 세입자 몫을 미리 떼는 금액이에요. 통영은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원이에요. 세입자가 이미 있다면 가정이 아니라 실제 금액을 쓰는 거거든요. 두 금액을 겹쳐 빼지 않는 게 원칙이지만, 구체적인 방식은 금융사마다 달라지죠.

그래서 보증금이 2,500만원보다 작은 월세라면 세입자가 없을 때보다 오히려 여유가 조금 커질 수 있습니다. 반대로 전세처럼 보증금이 크면 여유가 크게 줄어듭니다. 원리는 세입자 있을 때 추가대출에 따로 정리했어요.

보증금 크기별로 면적마다 얼마나 남나요?

남은 주담대 5,000만원을 가정하면, 74㎡에 전세 1억원 세입자가 있을 때는 계산상 여유가 없어요. 같은 집이 보증금 5,000만원 월세라면 약 4,560만원이 남습니다.

모두 LTV 70%로 계산한 예시예요. LTV는 집값의 몇 %까지 담보로 쳐 주는지를 뜻해요. 보증금은 이 단지의 실제 전월세 자료가 아니라 계산을 위한 가정이니, 내 계약서 금액을 넣어 다시 계산하세요.

표를 아래로 내려가며 보면 보증금 5,000만원이 늘 때마다 여유도 5,000만원씩 줄어듭니다. 시세가 바뀌는 게 아니라 빼는 금액이 바뀌기 때문이에요. 세입자 계약을 갱신하면서 보증금을 올렸다면, 올린 금액으로 다시 계산해야 해요.

큰 평형일수록 전세가 있어도 여유가 남을 가능성이 커요. 131㎡는 전세 1억 5,000만원이 있어도 약 4,150만원이 계산됩니다. 다만 131㎡는 1년 거래가 4건이라 시세 평가가 달라질 수 있습니다.

세입자가 없을 때는 잔액별로 얼마인가요?

직접 살고 있다면 방공제 2,500만원만 빼면 됩니다. 74㎡에 잔액 8,000만원이면 약 4,060만원, 84㎡형은 약 5,950만원입니다.

자체 비율을 쓰는 대부업에서 80%를 적용한다고 가정하면 74㎡·잔액 8,000만원일 때 약 6,140만원까지 계산됩니다. 비율이 높을수록 금리 부담이 커질 수 있어요. 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정됩니다.

어떤 단지이고, 통영 안에서는 어디쯤인가요?

636세대 규모이고, 2010년 7월에 사용승인을 받았어요. 주영종합건설이 지었고 7개 동, 최고 27층입니다. 통영 84㎡형 66개 단지 중 19번째이고, 중간 가격 1억 8,200만원의 약 1.29배입니다.

죽림리에는 84㎡형 시세가 잡히는 단지가 20곳이에요. 주영더팰리스지븐 4억 6,944만원, 힐스테이트통영 4억 6,300만원이 맨 위에 있어요. 상위 8곳 가운데 가장 낮은 푸르지오2차도 2억 7,000만원이라, 이 단지는 동 안에서 중간 아래쪽입니다.

16년 차 단지지만 85㎡ 넘는 큰 평형이 104세대 있어서 면적별 시세 폭이 넓어요. 74㎡와 131㎡는 1억 3,700만원 차이입니다. 같은 단지라도 면적을 정확히 넣는 게 계산의 출발점입니다.

가까운 거제는 금리와 이자 기준으로 따로 정리했어요. 거제 아파트담보대출 금리에서 빌리는 금액별 이자를 볼 수 있어요.

세를 준 집이라면 상담 전에 무엇을 챙기나요?

임대차계약서와 전입세대 열람 내역입니다. 금융사는 보증금과 확정일자 날짜를 보고, 2순위보다 앞에 서는 세입자가 있는지 확인해요. 계약서 금액과 실제 받은 보증금이 다르면 미리 맞춰 두세요.

보증금 일부를 월세로 돌리는 방법도 있습니다. 법정 전월세 전환율 상한은 현재 연 5.0%라, 4,000만원을 돌리면 월세 상한은 약 16만 7천원이에요. 세입자와 합의가 필요하고, 계산은 세 놓은 집으로 추가대출에 자세히 있습니다.

직접 살다가 앞으로 세를 놓을 계획이라면 순서도 생각해 보세요. 대출을 먼저 받고 나중에 세입자를 들이면, 세입자는 2순위 근저당보다 뒤에 서게 돼요. 보증금을 걱정하는 세입자와 협의가 길어질 수 있죠.

보증금을 돌려주려고 대출을 받는 경우라면 실행일과 세입자 퇴거일의 순서를 금융사와 먼저 정하세요. 어느 시점 기준으로 계산하느냐에 따라 빼는 금액이 달라져요.

edit_note

보증금 넣고 여유 상담받기잔액과 보증금만 알려 주세요