HOME FINANCE LAB홍성 내포신도시 경남아너스빌 후순위담보대출, 1년 시세 거의 그대로
- 84㎡형 2억 4,500만, 1년 차이 250만원
- 2016년 준공 · 990세대 · 84%가 60~85㎡
- 주담대 7천이면 여유 약 7,650만
목차 6개
990세대 중 84㎡형은 얼마나 되고, 얼마에 거래되나요?
열 집 중 여덟 집 넘게 60~85㎡ 구간입니다. K-apt 기준으로 990세대 중 827세대, 약 84%가 이 구간이고 나머지 163세대가 60㎡ 이하입니다.
| 주소 | 충남 홍성군 청사로 15 |
|---|---|
| 세대·동 | 990세대 · 11개 동 · 최고 30층 |
| 사용승인 | 2016년 1월(10년 차) |
| 시공 | 경남기업 |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 163 · 60~85㎡ 827세대 |
| 난방·구조 | 지역난방 · 계단식 |
거래도 같은 비율로 쏠려 있습니다. 1년 46건 가운데 84㎡형이 30건, 60㎡형이 11건, 75㎡형이 5건입니다. 최근 거래 중간 가격은 84㎡형 2억 4,500만원, 75㎡형 1억 9,800만원, 60㎡형 1억 8,500만원이에요.
60㎡형과 75㎡형은 1,300만원 차이인데, 75㎡형과 84㎡형은 4,700만원 벌어져요. 75㎡형은 거래가 5건뿐이라 이 가격 차이는 참고 정도로 보는 게 낫습니다. 30건이 쌓인 84㎡형이 이 단지 시세를 가장 잘 보여 주는 면적입니다.
시세는 1년 동안 얼마나 흔들렸나요?
거의 움직이지 않았어요. 84㎡형 중간 가격은 1년 앞쪽 절반 2억 4,000만원, 뒤쪽 절반 2억 4,250만원이에요. 250만원, 1%가 조금 넘는 차이입니다.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ | 1억 8,500만 | 1억 8,000만~1억 9,500만 | 11건 |
| 75㎡ | 1억 9,800만 | 1억 8,300만~2억 500만 | 5건 |
| 85㎡(84㎡형) | 2억 4,300만 | 2억 2,500만~2억 6,500만 | 30건 |
84㎡형 1년 거래 폭은 4,000만원이에요. 30건이 이 범위 안에 모여 있죠. 최근 거래도 비슷합니다. 10월 15일 9층 2억 4,000만원, 7월 20일 6층 2억 3,000만원, 7월 3일 23층 2억 5,000만원이었어요.
60㎡형도 1년 거래가 1억 8,000만원에서 1억 9,500만원 사이였어요. 폭이 1,500만원이라 84㎡형보다도 좁아요. 75㎡형은 6월 7일 13층이 2억 500만원에 거래돼 1년 중 가장 높았어요.
가격이 고르게 모인 단지는 계산기 숫자와 금융사 평가가 크게 어긋나지 않는 편입니다. 반대로 거래가 들쭉날쭉한 단지는 감정에서 낮게 나올 여지가 커요. 이 단지는 앞의 경우에 가까워요.
남은 주담대별로 얼마나 더 받을 수 있나요?
84㎡형에 주담대 7,000만원이 남았다면 LTV 70% 기준 여유는 약 7,650만원이에요. 시세 2억 4,500만원의 70%인 1억 7,150만원에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 예시 계산입니다.
| 남은 주담대 | 60㎡ | 75㎡ | 84㎡형 |
|---|---|---|---|
| 3,000만 | 7,450만 | 8,360만 | 1억 1,650만 |
| 7,000만 | 3,450만 | 4,360만 | 7,650만 |
| 1억 | 450만 | 1,360만 | 4,650만 |
| 1억 3,000만 | 여유 없음 | 여유 없음 | 1,650만 |
여유가 사라지는 잔액은 60㎡형 1억 450만원, 75㎡형 1억 1,360만원, 84㎡형 1억 4,650만원이에요. 홍성은 광역시가 아니어서 방공제가 2,500만원입니다. 방공제는 소액 세입자 몫으로 금융사가 미리 떼어 두는 금액이라, 실제로 세입자가 없어도 빠지는 경우가 많아요.
보수적으로도 계산해 볼게요. 84㎡형 1년 최저 거래 2억 2,500만원으로 평가되면, 같은 잔액 7,000만원에서 여유는 6,250만원이에요. 중간 가격 계산보다 1,400만원 적습니다. 가격 폭이 좁은 단지라 이 차이도 크지 않은 편입니다.
대부업에서 담보 비율 80%를 쓴다고 가정하면 84㎡형·잔액 7,000만원 기준 약 1억 100만원이에요. 비율을 높일수록 금리도 높아질 수 있어서 필요한 만큼만 받는 편이 좋아요. 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.
내포신도시 단지들 사이에서는 어디쯤인가요?
신경리 84㎡형 시세가 잡히는 단지 중 아래쪽에 있습니다. 위로는 3억원대 단지가 다섯 곳 있습니다.
| 신경리 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| 내포신도시대방디에트르에듀시티 | 4억 400만 |
| 내포신도시반도유보라마크에디션 | 3억 6,950만 |
| 충남내포신도시2차대방엘리움더센트럴 | 3억 1,400만 |
| 내포신도시모아미래도메가시티2차 | 3억 1,250만 |
| 내포신도시모아미래도메가시티1차 | 3억 700만 |
| 내포신도시경남아너스빌 | 2억 4,500만 |
| 한울마을모아엘가 | 2억 4,000만 |
| 효성해링턴플레이스 | 2억 2,900만 |
같은 동 최상위 단지와는 1억 5,900만원 차이거든요. 반면 홍성 33개 단지의 84㎡형 중간 가격 1억 5,650만원보다는 약 1.6배 높습니다. 동 안에서는 중간 아래, 홍성 전체로는 높은 쪽이라는 뜻이에요.
모아미래도메가시티1차와는 6,200만원 차이입니다. LTV 70%로 바꾸면 같은 잔액에서 여유가 4,340만원 갈리는 셈입니다. 같은 신도시 안이라도 단지마다 계산이 꽤 달라져요.
바로 아래 시세인 한울마을모아엘가 계산과 비교해 보면, 500만원 차이가 한도에서 얼마나 작은지 보여요. 홍성의 다른 단지는 극동스타클래스도 참고할 수 있어요.
신용대출을 이 집 담보로 옮기면 무엇이 달라지나요?
1년에 갚아야 할 원리금이 줄어들 수 있습니다. 신용대출 4,000만원은 DSR 심사에서 5년 분할로 잡혀 원금만 해마다 800만원입니다. 같은 금액을 연 5%·30년 후순위로 바꾸면 1년 원리금은 약 258만원이에요.
차이는 해마다 약 542만원이에요. 연소득 4,000만원이라면 DSR이 약 13.6%p 내려가는 셈이에요. 다만 이자율과 기간을 길게 잡는 만큼 전체 이자는 늘 수 있습니다. 비교는 DSR 초과로 거절됐을 때에서 순서대로 볼 수 있어요.
한 달 기준으로 보면 4,000만원을 연 5%·30년 원리금균등으로 받을 때 상환액은 약 21만 5천원입니다. 이자만 내는 방식이면 약 16만 7천원입니다. 어느 방식이 맞는지는 만기일시 vs 원리금균등에서 비교해 보세요.
84㎡형 기준 잔액 7,000만원이면 담보 여유가 4,000만원보다 커요. 신용대출을 옮겨도 담보 쪽에는 여유가 남는 계산입니다.
신청할 때 어떤 순서로 하면 되나요?
면적과 남은 대출부터 확인하고, 소득 서류와 기존 대출 내역을 준비합니다. 금융사가 시세와 DSR을 본 뒤 2순위 근저당을 설정하는 순서거든요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져요.
대출 총액이 5,000만원 이하면 인지세가 없고, 1억 이하면 총액 7만원을 고객과 금융사가 반씩 내요. 필요한 서류는 준비 서류와 진행 순서를 보면 됩니다.
세입자가 살고 있는 집이라면 계산이 달라져요. 보증금만큼 금융사가 앞선 권리로 보고 여유에서 빼기 때문입니다. 이 경우에는 전입 세대 열람 내역과 임대차 계약서를 함께 준비하면 상담이 빨라요.
자주 묻는 질문
경남아너스빌 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 거래 중간 가격은 2억 4,500만원이에요. 1년 거래는 2억 2,500만원에서 2억 6,500만원 사이에 모였어요.
75㎡형은 시세를 믿어도 되나요?
1년 거래가 5건뿐이라 근거가 약한 편이에요. 금융사가 시세 자료나 감정으로 다시 확인할 수 있어요.
홍성은 방공제가 얼마인가요?
광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원이에요. 시세의 70%에서 남은 대출과 이 금액을 빼고 계산해요.
신용대출을 옮기면 DSR이 얼마나 줄어드나요?
신용대출 4,000만원을 연 5%·30년 후순위로 바꾸면 1년 원리금이 약 540만원 줄어요. 다만 전체 이자는 늘 수 있어 함께 따져야 해요.
