HOME FINANCE LAB2026 세제개편안, 종부세 14억은 아직 정부안
- 종부세 1주택 공제는 현행 12억, 14억은 정부안
- 재산세 1주택 특례세율은 2026년분까지가 현행
- 양도세 중과 2027년 +5%p 완화도 국회 통과 전
목차 7개
"종부세 기준이 14억으로 올랐다"는 기사를 보고 벌써 바뀐 줄 아는 분이 많습니다. 2026년 10월 29일 현재 그 내용은 정부안이고, 국회를 통과하지 않았어요. 지금 시행 중인 규칙과 앞으로 바뀔 수 있는 규칙을 나눠서 볼게요.
이 글은 2026-10-29 기준입니다. 국회 처리 결과가 나오면 갱신합니다. 날짜가 지난 글이라면 기준일부터 확인하세요.
2026 세제개편안은 지금 어떤 상태인가요?
두 개의 개편안이 모두 국회 심의 단계입니다. 국세(종부세·양도세)는 정부 세제개편안, 지방세(재산세·취득세)는 행정안전부 지방세제 개편안이에요. 둘 다 아직 법이 바뀐 게 아니에요.
- 국세 개편안: 8월 3일 발표, 9월 1일 국무회의에서 수정·확정, 9월 3일 국회 제출
- 지방세 개편안: 8월 26일 발표, 9월 23일까지 입법예고, 10월 국회 제출 예정
세법 개정안은 보통 12월 초 본회의에서 처리돼요. 그 전까지는 수정되거나 빠질 수 있어요. 10월 말 기준으로 국회 통과 소식은 확인되지 않았어요.
구분이 중요한 이유는 계산 때문이에요. 정부안 숫자로 세금을 계산하면 실제 고지액과 어긋나요. 이 사이트 계산기는 모두 현행 기준으로 계산하고, 정부안은 글에서만 따로 안내해요.
종부세 실거주 1주택 14억은 이미 바뀐 건가요?
아직 아니에요. 현행 1세대 1주택 기본공제는 12억원이고, 거주 여부와 상관없어요. 14억원은 정부안입니다.
| 항목 | 현행 | 정부안(국회 통과 전) |
|---|---|---|
| 1주택 기본공제 | 12억 | 실거주 14억, 비거주 12억 |
| 다주택 기본공제 | 9억 | 변경 확인 안 됨 |
| 세부담상한 | 150% | 150% 유지 |
| 적용 시기 | 2026년분 | 2027년분부터(2027년 말 고지) |
처음 발표된 8월 안에서 바뀐 부분도 있죠. 비거주 1주택 공제를 9억원으로 낮추는 안과 세부담상한 200% 인상안은 9월에 철회됐어요. 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리는 안은 최종안에 남았는지 확인하지 못했어요.
2억~6억원대 아파트 한 채라면 현행이든 정부안이든 종부세는 없어요. 공시가 12억원 근처의 주택을 갖고 있거나, 여러 채 합계가 9억원을 넘는 경우에 영향을 받아요.
재산세 1주택 특례는 내년에도 받을 수 있나요?
현행법으로는 2026년분까지입니다. 공시가 9억원 이하 1세대 1주택에 낮은 세율(0.05~0.35%)을 주는 특례인데, 올해가 마지막이에요. 정부안은 이를 2029년까지 3년 늘리는 내용입니다.
공정시장가액비율도 따로 봐야 해요. 2026년 1주택 비율은 공시가 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%예요. 이 비율은 매년 시행령으로 정하고, 2027년 비율은 아직 발표되지 않았어요.
단순 비교를 해 볼게요. 공시가 3억원이면 올해 과세표준은 1억 2,900만원입니다. 특례세율이면 재산세 본세가 9만 9,000원, 표준세율이면 16만 3,500원이에요. 비율이 그대로라는 가정의 예시라 실제 고지액과는 달라지죠.
재산세는 7월 16~31일과 9월 16~30일에 절반씩 내요. 연세액이 20만원 이하면 7월에 한꺼번에 나와요. 특례 연장 여부는 2027년 7월 고지서부터 반영돼요.
2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 올랐어요. 다만 서울이 18.60%로 크게 끌어올렸고, 수도권 밖은 지역마다 갈려요. 열람안 기준으로 울산은 5.22% 오르고, 대구는 0.76% 내렸어요.
다주택 양도세 중과는 다시 완화되나요?
정부안에는 한시 완화가 들어 있지만 확정은 아니에요. 현행은 2026년 5월 9일 중과 유예가 끝난 상태입니다. 5월 10일 이후 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해져요.
정부안은 2년 이상 보유한 조정지역 주택의 가산 세율을 단계적으로 되돌리는 내용입니다. 2주택은 2027년 5%p, 2028년 10%p, 2029년 20%p입니다. 3주택 이상은 같은 순서로 10%p, 15%p, 30%p예요.
올해 이미 중과세율로 낸 양도분도 2027년 이후 신고하면 완화 세율을 받을 수 있다고 정리돼 있습니다. 다만 이것도 최종 법문을 봐야 확실해요. 그 전에 신고 시점을 바꾸는 결정은 서두르지 마세요.
수도권 밖 아파트는 대부분 여기에 해당하지 않아요. 조정대상지역이 서울과 경기 일부에만 있어서, 그 밖 지역 주택은 다주택이라도 중과 대상이 아니에요. 규제지역 범위는 2026 규제지역 현황에 정리했어요.
1주택 장기보유특별공제를 거주 기간 중심으로 바꾸는 안도 있습니다. 2027년까지는 지금과 같고, 2028년부터 거주 공제 비중이 커집니다. 10년 이상 거주한 1주택자의 기본공제를 2,500만원으로 늘리는 안도 함께 들어 있어요.
취득세는 무엇이 바뀌나요?
세율은 그대로이고 감면 쪽이 바뀌는 안이에요. 현행 1주택 취득세는 1~3%이고, 비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%예요. 정부안은 이 세율을 건드리지 않아요.
- 생애최초 감면: 40세 미만이면 한도 200만원에서 300만원으로(정부안)
- 조정지역 일시적 2주택 처분기한: 3년에서 2년으로(정부안)
- 비수도권 미분양 아파트 중과 배제: 내년까지 연장(정부안)
국회를 통과하기 전에는 생애최초 감면도 현행 200만원으로 계산해야 해요. 미분양 세제특례 흐름은 수도권 밖 준공후 미분양 세제특례에서 볼 수 있어요.
아파트 1주택자에게는 무엇이 달라지나요?
가장 가까운 변화는 재산세 특례 연장 여부예요. 종부세와 양도세 중과는 수도권 밖 1주택자와 거리가 멀어요. 재산세 특례가 끝나면 같은 집이라도 내년 7월 고지서가 달라질 수 있습니다.
세금이 대출 한도를 직접 바꾸지는 않아요. 다만 보유세와 이자를 함께 내는 사람에게는 1년 지출 계획이 달라집니다. 대출을 늘릴 계획이라면 7월·9월 재산세, 해당자라면 12월 종부세 고지처럼 목돈이 나가는 달을 미리 적어 두세요. 원리금과 세금이 같은 달에 겹치면 연체 위험이 커져요. 금리 말고 드는 돈은 금리 외 비용에서 함께 볼 수 있어요.
세금 기사를 볼 때 무엇을 확인해야 하나요?
"발표", "추진", "개편안"이라는 말이 있으면 아직 법이 아니에요. "시행", "공포"가 있어야 실제로 바뀐 거예요. 기사 날짜와 적용 연도도 함께 봐야 해요.
부부 공동명의라면 종부세 계산이 달라요. 현행은 특례를 신청하지 않으면 부부 각 9억원씩 공제받아요. 정부안은 거주하면 각 9억원을 유지하고, 거주하지 않으면 각 6억원으로 정했어요(8월 안은 각 4억원). 공동명의 대출 쪽 확인 사항은 부부 공동명의 아파트에 정리했어요.
정부안 기준으로 집을 팔거나 증여하는 결정을 미리 하지 마세요. 국회에서 내용이 바뀌면 세금이 예상과 달라질 수 있죠. 큰 거래 전에는 세무 전문가에게 확인하세요.
자주 묻는 질문
올해 12월 종부세는 14억 기준으로 나오나요?
아니에요. 2026년분은 현행 12억원 기준이에요. 정부안이 통과되면 2027년분부터 적용될 예정이에요.
재산세 특례세율이 끝나면 세금이 얼마나 오르나요?
2027년 공정시장가액비율이 아직 정해지지 않아 정확히 계산할 수 없어요. 연장 정부안이 통과되면 2029년까지 특례가 이어져요.
수도권 밖 아파트 2채면 양도세 중과를 받나요?
조정대상지역이 서울과 경기 일부에만 있어서 그 밖 지역 주택은 중과 대상이 아니에요. 기본세율과 일반 장기보유특별공제가 적용돼요.
정부안은 언제 확정되나요?
세법 개정안은 보통 12월 초 국회 본회의에서 처리돼요. 2026년 10월 29일 현재 통과 소식은 확인되지 않았어요.
