3순위 담보대출, 이미 후순위가 있어도 될까

은행 주담대에 2순위 대출까지 있는데 돈이 또 필요할 때가 있습니다. 그때 찾게 되는 게 3순위 담보대출이에요. 될지 안 될지는 결국 집에 남은 담보 여유 하나로 갈려요.

이미 후순위가 있어도 3순위 대출이 되나요?

담보 여유가 남아 있다면 3순위 설정은 법적으로 가능해요. 근저당은 설정된 날짜 순서대로 1·2·3순위가 매겨집니다. 3순위는 앞의 두 순위가 받아 갈 몫을 뺀 나머지를 담보로 잡아요.

수도권·규제지역은 1주택자 생활안정자금 주담대가 최대 1억원으로 묶여 있습니다. 그 밖 지역 주택을 담보로 한 생활안정자금은 금융사가 자율로 한도를 정해요. 그래서 광역시나 중소도시 아파트는 숫자가 맞으면 3순위 상담이 가능해요.

다만 3순위는 경매 때 배당 순서가 뒤쪽입니다. 앞 순위가 모두 받아 간 다음에 남는 돈에서 회수해요. 금융사가 그만큼 보수적으로 보기 때문에 한도와 금리 모두 2순위보다 불리한 편이에요.

3순위 한도는 어떻게 계산하나요?

담보가치에 LTV를 곱하고 선순위와 보증금을 빼요. 감독 기준의 산식은 (새 대출 + 선순위채권 + 임차보증금 또는 소액보증금) ÷ 담보가치가 LTV 이내여야 한다는 구조거든요. 이걸 거꾸로 풀면 새로 받을 수 있는 금액이 나와요.

예를 들어 KB 일반평균가 3억원 아파트라고 가정해 볼게요. 1순위 채권최고액은 1억 2,000만원, 2순위는 6,000만원입니다. 선순위를 합하면 1억 8,000만원입니다.

대부업 예시로 LTV 80%를 적용하면 출발점은 2억 4,000만원이에요. 여기서 선순위 1억 8,000만원을 빼면 6,000만원이 남습니다. 세입자 몫을 미리 떼는 방공제까지 빼면 지역에 따라 아래처럼 달라져요.

같은 집이라도 LTV가 70%라면 이야기가 달라져요. 2억 1,000만원에서 선순위와 방공제를 빼면 500만원만 남습니다. LTV 10%p 차이가 3,000만원 차이로 이어지는 셈이에요.

계산기의 LTV는 바꿔 볼 수 있습니다. 실제 LTV는 업체 내부 기준이라 상담에서 확인해야 해요. 결과는 예시이고, 한도는 심사에 따라 달라요.

왜 잔액이 아니라 채권최고액으로 빼나요?

감독 기준이 선순위를 설정액으로 보게 하기 때문입니다. 저축은행 감독 별표는 선순위채권에 선순위 근저당권 설정액 등 먼저 변제받을 수 있는 채권을 모두 넣도록 정해요. 같은 저축은행의 선순위만 실제 대출금액을 쓸 수 있어요.

그래서 1순위를 꽤 갚았어도 한도가 그대로일 수 있습니다. 예를 들어 1순위 잔액 1억원, 2순위 잔액 5,000만원이고 최고액을 각각 원금의 120%로 잡았다고 가정해요. 잔액으로 빼면 6,500만원이 남지만, 최고액으로 빼면 3,500만원입니다.

대부업체는 이 감독 기준의 직접 대상은 아니에요. 업체마다 자체 기준으로 계산하는데, 업계에서도 비슷한 구조로 본다고 알려져 있어요. 3순위 업체도 자기 최고액을 따로 설정하니 실제 받는 돈은 더 작을 수 있죠.

1순위를 일부 갚고 최고액을 줄이는 변경등기를 하면 여유가 늘 수 있다고 알려져 있습니다. 가능 여부와 비용은 해당 금융사에 먼저 물어보세요. 내 최고액이 얼마인지는 등기부 을구에서 볼 수 있죠.

세입자가 있으면 3순위 여유는 어떻게 되나요?

보증금만큼 더 줄어듭니다. 감독 기준은 임차보증금을 선순위처럼 빼고, 보증금이 소액보증금보다 적으면 소액보증금을 빼도록 해요. 세입자가 없을 때 빼는 방공제도 같은 원리예요.

1·2순위만으로도 여유가 빠듯한데 보증금까지 빠지면 대부분 남는 게 없습니다. 전세를 준 집이라면 3순위보다 다른 방법을 먼저 보는 게 현실적이에요. 계산 방식은 세입자 있을 때 추가대출과 방공제란에 정리했어요.

3순위 금리와 이자는 어느 정도인가요?

금리는 법정 최고 연 20% 이내에서 심사로 정해집니다. 이 상한은 2021년 7월 7일부터 대부업자와 여신금융기관에 적용되고 있습니다. 금감원 실태조사에서 2025년 하반기 대부업 전체 평균 대출금리는 13.9%였어요.

이 13.9%는 신용대출까지 섞인 전체 평균입니다. 담보대출만의 평균이나 3순위만의 금리는 공개 자료로 확인되지 않아요. 그래서 상담에서 받은 금리를 기준으로 계산해 보는 게 정확해요.

예시로 3,500만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 빌리면 월 약 18만 8,000원입니다. 1년이면 약 225만원이 상환액으로 잡혀요. 금리가 높아질수록 이 금액은 커져요.

이 상환액은 소득 대비 부담을 보는 DSR과도 이어져요. 총대출이 1억원을 넘으면 2금융권 기준은 50%라, 연소득 4,800만원이면 1년 원리금 2,400만원이 선입니다. 1·2순위 원리금에 225만원이 더해져도 이 안에 들어오는지 먼저 계산해 보세요.

대부업 대출이 다른 금융사의 DSR 계산에 어떻게 반영되는지는 금융사마다 확인이 필요해요. 나중에 은행 대환을 생각한다면 이 부분도 상담 때 함께 물어보세요.

3순위 말고 고를 수 있는 방법은 없나요?

1·2순위를 하나로 합치는 대환도 비교해 볼 만해요. 순위가 줄면 관리할 대출 수가 줄고, 남은 여유를 한 번에 볼 수 있죠. 다만 기존 저금리 대출을 깨면 이자가 오를 수 있어서 따져 봐야 해요.

이 판단은 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까에서 숫자로 비교해 볼 수 있습니다. 신용대출이 많아 소득 계산에서 막힌 경우라면 대출 정리 순서부터 보는 게 먼저거든요.

상담 전에 무엇을 확인해 두면 좋나요?

등기부 을구의 말소되지 않은 근저당을 모두 적어 두세요. 순위, 채권최고액, 근저당권자가 핵심이에요. 읽는 법은 등기부등본 읽는 법에 정리했어요.

• 1·2순위 채권최고액과 실제 잔액
• 세입자 유무와 보증금
• 매달 내는 원리금 합계
• 필요한 금액과 쓰임새

필요한 금액과 계산한 여유를 함께 말하면 상담이 빨라져요. 여유가 모자라면 무리하게 맞추기보다 다른 방법을 같이 찾는 게 나아요. 숫자가 정리됐다면 상담에서 가능 여부부터 확인해 보세요.