아산 아산한도 후순위담보대출, 40·59·85⁠㎡ 평형별 한도

아산한도는 평형별로 얼마에 거래되나요?

거래가 가장 많은 40㎡는 1년 거래를 앞뒤로 나눈 최근 쪽 중간 가격이 6,550만원이에요. 59㎡는 1년 중간 가격 1억 770만원, 85㎡는 1억 4,500만원이에요.

1년 거래 72건 중 40㎡가 39건, 59㎡가 27건입니다. 85㎡는 6건이라 시세 근거가 얇은 편입니다.

40㎡와 59㎡의 1년 중간 가격 차이는 4,070만원입니다. LTV 70%로 바꾸면 담보 여유가 약 2,849만원 더 나오는 차이예요. 같은 단지라도 평형 하나 차이로 받을 수 있는 금액이 두 배 넘게 달라져요.

10월에는 40㎡가 세 건 거래됐어요. 13일 10층 6,950만원, 20일 1층 5,700만원, 26일 10층 6,000만원이에요. 8일에는 59㎡ 5층이 9,800만원에 팔렸어요. 59㎡ 1년 중간 가격보다 970만원 낮은 거래입니다.

40㎡ 중간 가격은 1년 앞쪽 6,650만원에서 최근 쪽 6,550만원으로 100만원 내려왔어요. 큰 변화는 아니지만, 금액이 작은 집이라 몇 백만원 차이도 한도에서는 비중이 커요.

주담대가 없다면 평형별로 얼마까지 계산되나요?

LTV 70% 기준으로 40㎡는 약 2,085만원, 59㎡는 약 5,039만원, 85㎡는 약 7,650만원입니다. 40㎡는 최근 쪽 가격, 나머지는 1년 중간 가격으로 계산했어요.

계산은 시세 × LTV 70%에서 방공제를 빼는 방식입니다. LTV는 집값 중 담보로 쳐 주는 비율이에요. 방공제는 나중에 들어올 수 있는 소액 임차인 몫을 미리 빼는 금액이고, 아산은 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원입니다.

80%는 담보 비율을 자체 기준으로 잡는 대부업을 가정한 예시입니다. 비율이 높을수록 금리도 높아지는 편이에요. 모든 숫자는 예시이고, 실제 한도는 금융사 평가와 심사로 정해집니다.

주담대가 이미 있다면 그 잔액만큼 그대로 줄어요. 40㎡는 잔액이 2,085만원을 넘으면 LTV 70% 안에서 남는 몫이 없습니다. 59㎡는 5,039만원, 85㎡는 7,650만원이 그 경계거든요. 소형일수록 남은 대출이 조금만 있어도 여유가 금방 사라집니다.

매달 갚을 돈도 함께 볼게요. 연 5%·30년 원리금균등으로 2,000만원이면 월 약 10만 7천원, 5,000만원이면 월 약 26만 8천원입니다. 실제 금리는 심사로 정해지니 이 숫자는 비교용으로만 쓰세요.

40⁠㎡는 왜 방공제가 절반을 넘게 차지하나요?

방공제는 집값과 상관없이 같은 금액을 빼기 때문이에요. 40㎡ 최근 시세 6,550만원의 70%는 약 4,585만원인데, 여기서 2,500만원이 빠지면 절반 넘게 사라집니다.

비율로 보면 약 55%입니다. 59㎡에선 약 33%, 85㎡에선 약 25%로 평형이 클수록 비중이 줄어듭니다. 시세가 낮은 소형일수록 방공제가 한도를 크게 깎는 구조예요. 방공제를 왜 빼는지는 방공제란에 쉽게 풀었어요.

세를 준 집이라면 계산이 또 달라져요. 방공제 자리에 실제 보증금을 넣는 금융사가 많고, 방식은 회사마다 달라요. 순서는 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

기준 가격이 몇 백만원만 달라도 얼마나 바뀌나요?

40㎡ 10월 거래 가격으로 각각 계산하면 여유가 약 1,490만원에서 2,365만원까지 갈려요. 거래 가격 차이는 1,250만원인데, 여유는 875만원 차이 나요.

1층 5,700만원으로 평가되면 약 1,490만원, 10층 6,950만원이면 약 2,365만원이에요. 남는 금액 자체가 작아서 이 차이가 비율로는 60% 가까이 됩니다. 저층이라면 계산기 결과를 낮춰서 보는 게 좋아요.

59㎡도 마찬가지예요. 10월 9,800만원 거래로 계산하면 약 4,360만원으로, 1년 중간 가격 기준보다 679만원 적습니다. 감정 금액이 실거래와 다를 때는 감정가와 실거래가가 다를 때를 참고하세요.

85㎡는 거래가 적어 폭이 더 불확실합니다. 1년 범위 1억 3,400만~1억 6,500만원으로 계산하면 주담대가 없을 때 여유가 약 6,880만원에서 9,050만원 사이입니다. 6건 표본이라 감정 결과가 이 범위를 벗어날 수도 있어요.

어떤 단지이고, 공수리에서는 어느 정도인가요?

1997년 6월 사용승인을 받은 922세대, 7개 동 단지입니다. 최고 20층이고, 60㎡ 이하가 770세대로 대부분입니다. 60~85㎡는 152세대, 전체의 약 16%예요.

배방읍 공수리에는 실거래가 잡히는 단지가 13곳이에요. 84㎡형 시세 1위 배방5차한성필하우스는 약 3억 4,000만원이에요. 아산한도 85㎡ 1년 중간 가격과 1억 9,500만원 차이예요.

공수리 상위 8개 단지 중 가장 낮은 배방한성필하우스1단지도 84㎡형이 약 2억 2,350만원이에요. 아산한도 85㎡보다 7,850만원 높아요. 같은 리 안에 가격대가 크게 다른 단지가 함께 있는 셈이에요.

아산 104개 단지 중에선 84㎡형 시세 86번째입니다. 같은 읍 안에서도 단지에 따라 한도가 몇 배씩 달라질 수 있어요. 아산 전체 흐름은 아산 주택담보대출 갈아타기에 모았어요.

소액 담보대출, 받기 전에 무엇을 확인하나요?

비용부터 확인하세요. 받는 금액이 2천만원대라면 설정비 같은 고정 비용이 차지하는 비중이 커져요. 5천만원 이하 대출은 인지세가 없습니다.

소득 심사 기준도 금액에 따라 달라요. 대출이 모두 합쳐 1억 이하라면 DSR 50% 비율 규제를 받지 않을 수 있지만, 금융사 자체 상환 능력 심사는 있습니다. 금리는 연 20% 이내에서 정해지고, 그 이상을 요구하면 불법이에요.

대출 전에 수수료나 보증금을 먼저 보내라는 요구는 피하세요. 등록된 금융사인지 확인하는 방법은 대출사기·불법사금융 구별법에 정리했어요.

진행은 시세 확인, 소득 서류 점검, 금융사 감정, 2순위 근저당 설정 순입니다. 주담대가 없는 집이라면 1순위로 설정되는 경우도 있어요. 어느 순위로 잡히는지는 상담 때 먼저 물어보세요.

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