천안 백석2차아이파크 후순위담보대출, 84⁠㎡ 시세 4억 1,700만

백석2차아이파크 시세는 지금 얼마일까요?

전용 84㎡형의 최근 6개월 실거래 중간 가격은 4억 1,700만원입니다. 1년 동안 이 면적에서만 55건이 거래됐어요.

중간 가격은 거래가를 줄 세웠을 때 가운데 값이에요. 아주 비싸거나 싼 거래 하나에 덜 흔들려요. 아래 표는 지난 1년 중개거래를 면적별로 묶은 결과예요.

10월 거래도 이어지고 있어요. 10월 22일 84㎡형 11층이 4억 3,000만원, 24일 16층 두 건이 4억 1,900만원과 4억 2,200만원에 계약됐어요. 25일에는 107㎡ 17층이 5억 2,000만원이었어요.

표에서 84㎡ 표기로 따로 잡힌 거래 1건(3억 4,000만원)은 빼고 봤어요. 1건짜리 값이라 시세로 쓰기엔 근거가 약해요.

이 단지는 어떤 구성인가요?

2014년 12월에 사용승인이 난 1,562세대 단지예요. 현대산업개발이 지었고, 18개 동에 최고 29층입니다.

눈여겨볼 점은 면적 구성이에요. 85㎡를 넘는 중대형이 529세대로 전체의 약 34%예요. 그래서 같은 단지라도 몇 ㎡에 사느냐에 따라 담보 여력 차이가 1억 원 넘게 벌어져요.

남은 주담대가 있으면 얼마나 더 받을 수 있나요?

84㎡형에 주담대가 2억 남아 있다면, 예시 계산으로 약 6,690만원의 여유가 나옵니다. 시세 4억 1,700만원에 LTV 70%를 곱하고, 남은 대출과 방공제를 뺀 값이에요.

LTV는 집값 대비 대출 비율이에요. 방공제는 세입자가 생길 때를 대비해 빼 두는 금액으로, 천안은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

84㎡형은 남은 주담대가 2억 6,690만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없습니다. 107㎡는 같은 선이 3억 3,900만원입니다. 모두 예시 계산이고, 실제로 받을 수 있는 금액은 심사 뒤에 나와요.

대부업은 담보 비율을 금융사마다 따로 정해요. 예시로 80%를 적용하면 84㎡형·주담대 2억 기준 여유가 약 1억 860만원으로 늘어납니다. 대신 금리가 1순위보다 높아서, 꼭 필요한 금액만 받는 편이 이자 부담이 덜합니다.

백석동과 천안 안에서는 어느 수준인가요?

84㎡형 기준으로 백석동 16개 단지 중 세 번째입니다. 천안 전체로 넓히면 205개 단지 중 36번째, 상위 약 18%입니다. 천안 84㎡형 중간 가격 2억 2,450만원보다 1억 9,250만원 높아서, 같은 대출 잔액이라도 여유가 훨씬 크게 계산돼요.

위의 두 단지는 2024년 준공 신축이에요. 2010년대 준공 단지만 보면 백석2차아이파크가 동에서 가장 높아요. 1년 거래 66건도 백석동 단지 중 가장 많아요. 같은 천안이라도 소형 위주인 두정역효성해링턴플레이스는 계산 결과가 꽤 다릅니다. 천안 전체 시세 분포와 동별 순위는 천안 추가담보대출 정리에 따로 모아 두었어요.

중대형이라면 무엇을 따로 확인해야 하나요?

중대형은 거래 건수부터 보세요. 84㎡형은 1년 55건이라 시세가 촘촘해요. 반면 107㎡는 5건, 140㎡는 4건, 123㎡는 1건뿐입니다.

거래가 적으면 금융사가 감정평가로 담보가치를 다시 잡는 경우가 있죠. 이때 실거래 중간 가격보다 낮게 나올 수 있어요. 123㎡처럼 거래가 1건이면 계산기 숫자는 참고로만 보세요.

84㎡형 시세 흐름은 안정적인 편이에요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 4억 1,350만원, 최근 거래는 4억 1,950만원이에요. 600만원, 약 1.5% 오른 수준입니다. 큰 변동이 없어 한도 계산이 시기에 따라 크게 달라지지 않아요.

신용대출 때문에 DSR에 막혔다면 어떻게 하나요?

담보 여유가 있어도 DSR을 넘으면 거절돼요. DSR은 1년에 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행은 40%, 2금융권은 50%까지 봅니다.

연소득 5,200만원에 주담대를 매달 110만원 갚고 있다고 해 볼게요. 여기에 신용대출이 4,000만원 있으면, 심사에서는 5년에 나눠 갚는다고 봅니다. 원금만 연 800만원이 잡혀요. 이자를 빼고도 DSR이 약 40.8%라 은행 기준을 넘어요.

심사 금리도 실제 금리보다 높게 잡혀요. 이를 스트레스 DSR이라고 해요. 수도권 밖 주담대는 변동형 기준 0.75%p가 더해지고, 2026년 12월 31일까지 이 기준이 적용됩니다. 신용대출 잔액이 1억을 넘으면 그 대출에도 1.5%p가 더해져요.

이럴 땐 신용대출을 먼저 담보대출로 옮기는 순서를 검토할 수 있어요. 갚는 기간이 길어지면 연 원리금이 줄어요. 자세한 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

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신용대출 정리하면 DSR이 얼마나 내려갈까?세 칸 입력 · 10초

신청하면 어떤 순서로 진행되나요?

면적과 남은 대출로 여유를 먼저 확인해요. 그다음 소득과 기존 대출로 DSR을 따집니다. 금융사가 KB시세나 감정가로 담보를 평가하고, 후순위 근저당을 설정한 뒤 실행되죠.

신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역 정도가 기본이에요. 금융사마다 추가 서류가 달라서 준비 서류와 진행 순서를 미리 보면 시간을 아낄 수 있어요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.

금리 말고 드는 돈도 있어요. 6,690만원을 받으면 인지세 총액은 7만원이고, 고객 몫은 절반인 3만 5천원입니다. 근저당 설정비를 누가 내는지는 계약 전에 금액으로 확인하세요.