HOME FINANCE LAB천안 천안레이크타운2차푸르지오 후순위담보대출, 1·3차와 비교
- 84㎡형 최근 4억 7,000만, 천안 205곳 중 20위
- 3차보다 4,200만 낮고 1차보다 2,300만 높아요
- 2018년 준공 · 1,730세대 · 최고 39층
목차 6개
레이크타운2차푸르지오 시세는 면적별로 얼마일까요?
84㎡형 최근 거래 중간 가격은 4억 7,000만원입니다. 1년 112건 가운데 83건이 이 면적이라 시세 근거가 가장 두꺼워요.
나머지 면적은 거래가 적어요. 63㎡ 13건, 62㎡·75㎡ 각 6건, 100㎡ 4건입니다. 62㎡와 63㎡는 비슷한 크기지만 실거래 자료에서 따로 집계돼요.
| 전용면적 | 최근 시세 | 1년 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 62㎡ | 3억 6,950만 | 3억 4,800만~3억 7,500만 | 6건 |
| 63㎡ | 3억 8,000만 | 3억 5,500만~3억 9,500만 | 13건 |
| 75㎡ | 4억 2,250만 | 4억 1,000만~4억 6,500만 | 6건 |
| 85㎡(84㎡형) | 4억 7,000만 | 4억 4,000만~5억 500만 | 83건 |
| 100㎡ | 5억 9,000만 | 5억 8,000만~6억 5,000만 | 4건 |
10월 거래는 26일 63㎡ 13층 3억 8,000만원, 23일 75㎡ 15층 4억 1,500만원과 84㎡형 29층 4억 6,900만원이었어요. 15일에는 75㎡ 27층이 4억 3,000만원에 거래됐어요.
84㎡형 29층 거래가 최근 중간 가격보다 100만원 낮았다는 점이 눈에 띄어요. 고층이라고 늘 높게 평가되는 건 아니라는 뜻입니다.
레이크타운 1차·2차·3차는 시세가 얼마나 다를까요?
84㎡형 기준으로 3차가 5억 1,200만원으로 가장 높고, 2차 4억 7,000만원, 1차 4억 4,700만원 순이에요. 2차는 3차보다 4,200만원 낮고 1차보다 2,300만원 높습니다.
이름이 비슷해도 실거래는 단지별로 따로 잡혀요. 남은 주담대가 1억 5천만원으로 같다고 놓고 84㎡형 담보 여유를 계산하면 차이가 보여요.
| 단지 | 84㎡형 시세 | 주담대 1억 5천일 때 여유 |
|---|---|---|
| 천안레이크타운3차푸르지오 | 5억 1,200만 | 1억 8,340만 |
| 천안레이크타운2차푸르지오 | 4억 7,000만 | 1억 5,400만 |
| 천안레이크타운푸르지오(1차) | 4억 4,700만 | 1억 3,790만 |
3차와 2차의 여유 차이는 약 2,940만원, 2차와 1차는 약 1,610만원이에요. 상담할 때 차수를 정확히 말하지 않으면 계산이 이만큼 어긋날 수 있습니다.
2차 안에서도 범위를 봐야 해요. 84㎡형 1년 최저 거래는 4억 4,000만원이었어요. 이 수준으로 평가되면 잔액 1억 5천 기준 여유는 약 1억 3,300만원이라, 최근 시세 계산보다 2,100만원 적어요. 1차의 최근 시세 계산과 거의 비슷해지는 셈입니다.
성성동 전체에서는 어느 위치인가요?
84㎡형 기준으로 성성동 7개 단지 중 다섯 번째입니다. 천안 전체로는 205개 단지 중 20번째로, 상위 약 10%입니다. 천안 84㎡형 중간 가격 2억 2,450만원의 약 2.1배거든요.
| 성성동 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| 천안성성비스타동원 | 5억 6,250만 |
| 천안푸르지오레이크사이드 | 5억 5,125만 |
| 한화포레나천안노태1단지 | 5억 4,000만 |
| 천안레이크타운3차푸르지오 | 5억 1,200만 |
| 천안레이크타운2차푸르지오 | 4억 7,000만 |
| 천안시티자이 | 4억 5,500만 |
| 천안레이크타운푸르지오 | 4억 4,700만 |
성성동 일곱 단지가 4억 4,700만~5억 6,250만원 안에 모여 있어요. 1위와는 9,250만원 차이로, 담보 여유로는 약 6,475만원입니다. 천안 다른 동네 흐름은 천안 추가담보대출 정리에, 백석동 사례는 백석2차아이파크 글에 있어요.
남은 주담대가 있으면 면적별로 얼마나 남나요?
84㎡형에 주담대 1억 5천만원이 남았다면 예시 계산으로 약 1억 5,400만원이 남아요. 최근 시세 × LTV 70%에서 잔액과 방공제를 뺀 값이에요.
LTV란 집값에서 담보로 인정받는 비율을 말합니다. 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼는 금액인데, 천안은 방 1개 기준 2,500만원입니다.
| 남은 주담대 | 63㎡ | 75㎡ | 84㎡형 | 100㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 1억 | 1억 4,100만 | 1억 7,075만 | 2억 400만 | 2억 8,800만 |
| 1억 5천 | 9,100만 | 1억 2,075만 | 1억 5,400만 | 2억 3,800만 |
| 2억 | 4,100만 | 7,075만 | 1억 400만 | 1억 8,800만 |
| 2억 5천 | 여유 없음 | 2,075만 | 5,400만 | 1억 3,800만 |
100㎡는 1년 거래가 4건뿐이라 표의 숫자를 그대로 믿기 어려워요. 금융사가 감정평가로 따로 볼 수 있고, 그 차이는 감정가와 실거래가가 다를 때에서 확인할 수 있습니다. 대부업처럼 담보 비율을 80%로 본다고 가정하면 84㎡형·잔액 1억 5천일 때 약 2억 100만원까지 계산돼요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 모두 예시예요.
1,730세대·39층 단지는 어떤 특징이 있나요?
1,730세대 규모이고, 2018년 1월에 사용승인을 받았어요. 대우건설이 지었고 13개 동, 최고 39층이에요.
| 주소 | 충남 천안시 서북구 성성9로 14 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,730세대 · 13개 동 · 최고 39층 |
| 사용승인 | 2018년 1월(8년 차) |
| 면적 구성 | 60~85㎡ 1,596 · 85~135㎡ 134세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
60~85㎡가 1,596세대로 약 92%예요. 거래가 84㎡형에 몰리는 이유입니다. 층수가 높은 단지라 같은 면적도 층·향에 따라 가격이 달라지는데, 84㎡형 1년 범위가 4억 4,000만~5억 500만원으로 6,500만원 벌어진 것도 그 영향으로 볼 수 있습니다.
시세가 조금 내린 현재, 신청해도 괜찮을까요?
내린 폭은 작아요. 1년 앞쪽 절반 거래의 84㎡형 중간 가격은 4억 7,500만원, 뒤쪽은 4억 7,000만원이에요. 500만원, 약 1.1% 내려서 담보 여유로는 350만원 줄어든 정도입니다.
더 중요한 건 매달 갚을 돈이에요. 후순위 1억원을 연 5%·30년 원리금균등으로 가정하면 매달 약 53만 7천원이에요. 2금융권 DSR 상한은 50%이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리를 0.75%p 높여 잡아요. 서류와 순서는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.
예를 들어 연소득 4,800만원에 기존 주담대로 매달 85만원을 내고 있다면, 50%까지 남은 몫은 1년 1,380만원입니다. 연 5.75%·30년으로 환산하면 원금 약 1억 9,700만원 규모예요. 잔액 1억 5천 기준 담보 여유 1억 5,400만원보다 커서, 이 경우엔 담보 쪽이 한도를 정해요. 신용대출이 따로 있다면 그 상환액만큼 소득 쪽 여유가 줄어요.
자주 묻는 질문
천안레이크타운2차푸르지오 84㎡형 시세는 얼마로 보나요?
최근 실거래 중간 가격은 4억 7,000만원이에요. 1년 범위는 4억 4,000만~5억 500만원이고 83건이 거래됐어요.
레이크타운 1차·3차와 한도 차이는 얼마나 되나요?
84㎡형 기준으로 3차와는 시세가 4,200만원, 1차와는 2,300만원 차이가 나요. LTV 70%로 환산하면 담보 여유 차이는 각각 약 2,940만원, 1,610만원이에요.
100㎡는 어떻게 평가되나요?
최근 시세는 5억 9,000만원이지만 1년 거래가 4건뿐이에요. 근거가 얇아 금융사가 감정평가를 하거나 보수적으로 볼 수 있어요.
천안은 방공제를 얼마로 보나요?
천안은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원을 빼고 계산해요.
