청주가경아이파크3단지 후순위담보대출, 1년 새 9,350만 올라

가경아이파크3단지는 1년 동안 얼마나 올랐나요?

85㎡형 중간 가격이 9,350만원 올랐어요. 1년 앞쪽 절반 거래는 6억 6,500만원, 최근 6개월은 7억 5,850만원입니다. 상승률로는 약 14.1%예요.

가경동의 2021년 준공 단지로 1년에 57건이 거래됐어요. 85㎡형이 36건, 106㎡형이 21건입니다. 두 면적 모두 거래가 꾸준해서 흐름을 읽기 좋은 단지예요.

106㎡형도 오름세가 뚜렷합니다. 9월 22일 29층 9억 5,500만원, 28일 13층 9억 4,800만원, 10월 12일 8층 9억 6,200만원이 이어졌어요. 1년 중간값 8억 9,000만원보다 6,000만원 안팎 높은 거래들이에요.

85㎡형은 9월 18일 9층이 8억 1,000만원에 거래돼 1년 최고를 찍었어요. 1년 최저 6억 3,000만원과는 1억 8,000만원 차이예요. 오르는 시기라 거래 시점에 따라 가격이 크게 갈렸어요.

이런 흐름에서는 금융사가 어느 시점의 숫자를 쓰느냐가 중요해요. 1년 전체 중간값은 6억 8,750만원이고, 최근 6개월 중간값은 7억 5,850만원입니다. 7,100만원 차이라서 기준에 따라 담보 여유가 약 4,970만원 달라질 수 있습니다. 상담 때 어떤 시세를 쓰는지 꼭 물어보세요.

오른 시세만큼 담보 여유도 커졌나요?

LTV 70% 기준으로 약 6,545만원 커졌어요. 오른 금액 9,350만원의 70%예요. 대출이 없다고 보면 1년 앞쪽 시세로는 약 4억 4,050만원, 현재 시세로는 약 5억 595만원이 계산되죠.

계산은 시세 × 70%에서 남은 주담대와 방공제를 빼는 방식이에요. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 떼는 금액이고, 청주는 광역시가 아니라 2,500만원입니다.

잔액 4억인 집은 체감이 특히 큽니다. 1년 전 가격으로는 4,050만원이 남았는데 현재 가격으로는 1억원이 넘게 남습니다. 표는 모두 예시 계산이고, 실제 한도는 금융사 평가와 심사에 따라 달라요.

대부업처럼 자체 비율 80%를 쓴다고 가정하면 현재 시세·잔액 3억에서 약 2억 8,180만원까지 계산돼요. 금액이 커질수록 금리 차이가 이자 총액에 크게 반영되니 쓸 곳부터 정해 두세요.

단지 정보는 어떻게 되나요?

2021년 5월 사용승인을 받은 983세대 단지입니다. 현대산업개발이 지었고 8개 동, 최고 29층이에요.

85㎡ 넘는 세대가 348세대로 전체의 35%입니다. 중대형 비중이 높아서 106㎡형 거래도 1년 21건으로 충분해요. 큰 평형도 시세 근거가 탄탄한 편이에요.

106㎡형 중간값 8억 9,000만원으로 계산하면 대출이 없을 때 여유가 약 5억 9,800만원입니다. 최근 거래 수준인 9억 5,500만원이면 약 6억 4,350만원이에요.

가경동과 청주에서 어느 수준인가요?

84㎡형 시세로 가경동 17개 단지 중 두 번째입니다. 1위 힐스테이트청주센트럴2차는 8억 6,000만원으로 1억원 정도 높아요.

같은 아이파크 이름을 쓰는 단지끼리도 차이가 커요. 4단지와는 1억 9,050만원 벌어져 있습니다. 청주 전체 84㎡형 중간 가격은 2억 3,925만원이라, 이 단지는 그 세 배가 넘어요.

1위 단지와의 약 1억원 차이는 LTV 70% 기준 담보 여유로 7,000만원 정도거든요. 반대로 4단지보다는 약 1억 3,335만원 더 계산됩니다. 같은 동, 비슷한 이름이어도 단지별 시세로 따로 계산해야 하는 이유예요.

가경동 다른 신축 계산은 가경자이 분석에서 볼 수 있습니다. 청주에서 신용대출을 담보대출로 옮기는 흐름은 청주 신용대출 대환·DSR에 정리돼 있어요.

시세가 많이 올랐을 때 조심할 점은요?

담보 여유보다 소득 심사가 먼저 막히기 쉬워요. 모든 대출 합계가 1억을 넘으면 2금융권은 소득 대비 1년 원리금 비율(DSR) 50%를 봅니다.

가령 연소득 5,000만원에 주담대 3억원을 연 5%·30년으로 갚고 있다면 1년 원리금이 약 1,932만원입니다. 50% 선인 2,500만원까지 남은 칸은 약 568만원입니다. 같은 조건으로 환산하면 추가로 갚을 수 있는 대출은 8,800만원 안팎이에요. 담보 계산의 2억원과 큰 차이가 나요.

게다가 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산해요. 실제로 남는 칸은 위 예시보다 더 좁아질 수 있어요.

낮은 금리 주담대가 있다면 어떻게 할까요?

기존 주담대 금리가 낮다면 그대로 두고 필요한 만큼만 2순위로 받는 방법이 있어요. 기존 대출을 통째로 갈아타면 낮은 금리를 잃을 수 있어서입니다.

둘 중 어느 쪽이 나은지는 금리 차와 남은 기간에 따라 다릅니다. 판단 기준은 저금리 주담대 둘까 갈아탈까에 정리했어요. 신용대출 때문에 비율이 넘는다면 DSR 초과로 거절됐을 때를 먼저 보세요.

상환 부담도 숫자로 보세요. 1억원을 연 5%·30년 원리금균등으로 빌리면 매달 약 53만 7천원입니다. 같은 1억원을 만기에 한꺼번에 갚는 방식이면 매달 이자는 약 41만 7천원이지만 원금이 그대로 남아요. 방식별 차이는 만기일시 vs 원리금균등에서 비교해 보세요.

후순위 금리는 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 1억 넘게 받으면 인지세 총액 15만원 중 절반을 고객이 내요. 금액을 정하기 전에 DSR 계산기로 소득 쪽 선부터 확인해 보세요.

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오른 시세, 소득 기준까지 같이 볼까요?연소득과 잔액만 알려 주세요