HOME FINANCE LAB춘천 춘천파크자이 후순위담보대출, 시세 내리면 줄어드는 한도
- 84㎡형 최근 5억 2,000만, 1년 새 −1,000만
- 2020년 준공 · 965세대 · GS건설
- 잔액 2억 기준 여유 약 1억 3,900만원
목차 6개
춘천파크자이 84㎡형은 얼마에 거래될까요?
84㎡형 1년 실거래 중간 가격은 5억 2,800만원이에요. 최근 절반 거래만 보면 5억 2,000만원으로, 1년 앞쪽 5억 3,000만원보다 1,000만원 낮습니다.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 65㎡ | 4억 2,700만 | 3억 9,500만~4억 3,850만 | 17건 |
| 75㎡ | 4억 7,500만 | 4억 4,200만~4억 9,800만 | 11건 |
| 85㎡(84㎡형) | 5억 2,800만 | 5억 1,000만~5억 6,400만 | 21건 |
| 102㎡ | 6억 1,500만 | 6억 1,500만 | 1건 |
최근 거래는 65㎡형이 많았어요. 10월 19일 7층이 4억 3,500만원, 6일 19층이 3억 9,500만원이었어요. 9월 11일 20층은 4억 3,000만원이에요. 84㎡형은 9월 15일 2층이 5억 1,500만원에 거래됐어요.
65㎡형 10월 두 건은 4,000만원이나 차이 났어요. 같은 평형 1년 범위의 거의 전부를 두 거래가 채운 셈입니다. 이런 단지는 한 건만 보고 시세를 판단하면 계산이 크게 흔들려요.
102㎡형은 1년 동안 한 건, 6억 1,500만원 거래가 전부입니다. 135㎡ 초과를 포함한 큰 평형이 79세대뿐이라 거래가 드물어요. 큰 평형을 가진 분은 금융사 감정 결과를 따로 받아 보는 게 정확해요.
시세가 내리면 추가 여유는 얼마나 줄어드나요?
시세가 1,000만원 내릴 때마다 LTV 70% 기준 여유는 700만원씩 줄어듭니다. 84㎡형 최근 시세 5억 2,000만원에 주담대 2억이 남았다면 여유는 약 1억 3,900만원입니다. 시세가 5억원이 되면 약 1억 2,500만원으로 내려가요.
LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이에요. 여기서 남은 주담대와 방공제를 빼요. 방공제는 장래 세입자 몫을 미리 떼는 금액이고, 춘천은 그 밖 지역 기준 2,500만원입니다.
| 84㎡형 시세 | 잔액 1억 5천 | 잔액 2억 | 잔액 2억 5천 |
|---|---|---|---|
| 5억 2,000만(최근) | 1억 8,900만 | 1억 3,900만 | 8,900만 |
| 5억 | 1억 7,500만 | 1억 2,500만 | 7,500만 |
| 4억 7,000만 | 1억 5,400만 | 1억 400만 | 5,400만 |
잔액이 클수록 같은 하락이 더 아프게 느껴져요. 잔액 2억 5천인 집은 시세가 5,000만원 내리면 여유가 8,900만원에서 5,400만원으로 약 39% 줄어요. 잔액 1억 5천인 집은 같은 하락에 약 19% 줄어요. 줄어드는 금액은 3,500만원으로 같지만, 남은 몫에서 차지하는 무게가 달라요.
이미 받은 대출은 시세가 내리면 어떻게 되나요?
시세가 내렸다고 이미 받은 대출 금액이 바로 줄지는 않아요. 다만 만기 연장, 금리 재조정, 갈아타기처럼 다시 심사를 받는 순간에는 그때 시세로 계산될 수 있어요.
그래서 계산상 여유를 끝까지 쓰기보다 일부를 남겨 두는 편이 안전해요. 예를 들어 잔액 2억에서 1억 3,900만원을 다 받으면, 시세가 1,000만원만 내려도 LTV 70% 선을 700만원 넘게 됩니다. 1억원 정도로 받으면 시세가 5,000만원 넘게 내려도 선 안에 머물러요.
최근 1년 흐름은 1,000만원 하락, 한도로는 700만원 감소예요. 84㎡형 1년 최저 거래는 5억 1,000만원이라 아직 범위 안에서 움직이는 정도거든요. 금융사가 쓰는 시세 기준에 따라 숫자는 달라질 수 있어요. 기준 차이는 KB시세 보는 법을 참고하세요.
평형별로 남은 대출에 따른 여유는요?
잔액 1억 5,000만원이면 65㎡형은 약 1억 2,390만원, 84㎡형은 약 1억 9,460만원입니다. 1년 중간 가격 기준 예시 계산이에요.
| 남은 주담대 | 65㎡ | 75㎡ | 84㎡형 |
|---|---|---|---|
| 1억 | 1억 7,390만 | 2억 750만 | 2억 4,460만 |
| 1억 5천 | 1억 2,390만 | 1억 5,750만 | 1억 9,460만 |
| 2억 | 7,390만 | 1억 750만 | 1억 4,460만 |
같은 5% 하락이라도 큰 평형일수록 줄어드는 금액이 커요. 65㎡형은 약 1,495만원, 84㎡형은 약 1,848만원이 줄어요. 비율은 같아도 기준 금액이 달라서 생기는 차이예요.
75㎡형은 1년 11건으로 거래가 가장 적은 중형입니다. 범위가 4억 4,200만~4억 9,800만원이라, 잔액 1억 5,000만원 기준 여유도 약 1억 3,440만~1억 7,360만원 사이에서 움직여요. 내 집과 층이 비슷한 거래를 고르는 게 중요합니다.
단지 정보와 춘천 안에서의 위치는요?
2020년 12월 사용승인을 받은 965세대 단지예요. GS건설이 지었고 7개 동, 최고 30층입니다.
| 주소 | 강원 춘천시 스포츠타운길 460 |
|---|---|
| 세대·동 | 965세대 · 7개 동 · 최고 30층 |
| 사용승인 | 2020년 12월(약 6년 차) |
| 면적 구성 | 60~85㎡ 886 · 85~135㎡ 76 · 135㎡ 초과 3세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
84㎡형 5억 2,800만원은 춘천 84㎡형 87개 단지의 중간 가격 2억 5,700만원의 약 2.1배입니다. 삼천동에서 실거래가 잡히는 단지는 이곳 하나예요. 7개 동에 965세대라 동마다 세대가 많은 고층 단지이고, 1년 50건이 거래됐어요. 춘천의 다른 신축 계산은 춘천 우두이지더원시그니처에서 볼 수 있어요.
시세가 높은 단지는 DSR을 어떻게 봐야 하나요?
담보 여유가 크게 나와도 소득 쪽 비율인 DSR에서 먼저 막힐 수 있어요. 빚이 모두 1억을 넘으면 2금융권은 50%를 상한으로 봅니다.
예를 들어 연소득 5,500만원에 주담대 2억(연 5%·30년 가정)이면 원리금이 해마다 약 1,288만원이에요. 1억을 같은 조건으로 더하면 약 644만원이 붙어 약 35.1%예요. 수도권 밖 변동형은 올해 말까지 심사 금리를 0.75%p 높여 잡아 약 38.2%로 계산될 수 있습니다.
이 정도 시세의 단지는 담보 여유보다 소득 기준이 먼저 한계를 정하는 경우가 많아요. 계산기로 두 숫자를 따로 낸 뒤 작은 쪽에 맞춰 금액을 정하세요. 신용대출이 있다면 5년 분할로 잡혀 비율이 빠르게 올라간다는 점도 함께 기억해 두세요.
담보 비율을 자체로 정하는 대부업이 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡형 최근 시세·잔액 2억 기준 약 1억 9,100만원까지 계산돼요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져요. 스트레스 금리가 어떻게 붙는지는 2026 하반기 스트레스 DSR에 정리했어요.
자주 묻는 질문
춘천파크자이 84㎡형 시세는 얼마로 보나요?
1년 실거래 중간 가격은 5억 2,800만원, 최근 절반 거래만 보면 5억 2,000만원이에요. 1년 거래 범위는 5억 1,000만~5억 6,400만원이에요.
시세가 내리면 한도는 얼마나 줄어드나요?
LTV 70% 기준으로 시세 1,000만원마다 여유가 700만원 줄어요. 5,000만원 내리면 3,500만원이 줄어드는 셈이에요.
이미 받은 대출도 시세가 내리면 줄어드나요?
받은 금액이 바로 줄지는 않아요. 다만 만기 연장이나 갈아타기처럼 다시 심사받을 때는 그 시점 시세로 계산될 수 있어 여유를 남겨 두는 게 좋아요.
65㎡형은 얼마나 더 받을 수 있나요?
1년 중간 가격 4억 2,700만원에 잔액 1억 5,000만원이면 LTV 70% 예시 계산으로 약 1억 2,390만원이에요. 실제 한도는 심사에 따라 달라요.
