HOME FINANCE LAB충주 연수힐스테이트 후순위담보대출, 117·143㎡ 큰 평형 계산
- 84㎡형 시세 3억 2,700만원, 1년 보합
- 2007년 준공 · 871세대 · 중대형 49%
- 117㎡ 잔액 1억 2천이면 여유 약 1억 2,625만
목차 6개
연수힐스테이트는 큰 평형일수록 얼마나 비쌀까요?
84㎡형 1년 중간 가격은 3억 2,800만원, 117㎡는 3억 8,750만원, 143㎡는 4억 7,400만원입니다. 면적이 커질수록 가격도 오르지만, 늘어나는 비율은 면적만큼 크지 않아요.
1년 동안 세 면적에서 38건이 거래됐어요. 84㎡형이 19건, 117㎡가 13건, 143㎡가 6건입니다. 큰 면적으로 갈수록 거래가 드물어 시세를 잡을 근거도 얇아져요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 | ㎡당 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 85㎡(84㎡형) | 3억 2,800만 | 2억 9,500만~3억 7,000만 | 19건 | 약 386만 |
| 117㎡ | 3억 8,750만 | 3억 4,000만~4억 3,000만 | 13건 | 약 331만 |
| 143㎡ | 4억 7,400만 | 4억 5,500만~5억 | 6건 | 약 331만 |
117㎡는 84㎡형보다 면적이 약 38% 넓지만 가격 차이는 약 18%입니다. ㎡당 가격으로 보면 84㎡형이 약 386만원으로 가장 높고, 117㎡와 143㎡는 약 331만원으로 비슷해요.
담보 여유도 같은 방식으로 움직여요. 84㎡형에서 117㎡로 가면 시세 차이 5,950만원의 70%인 약 4,165만원이 더 계산돼요. 117㎡에서 143㎡로 가면 약 6,055만원이 더해져요.
최근 거래도 이 흐름을 보여 줘요. 10월 19일 117㎡ 10층이 4억 3,000만원으로 1년 최고가였고, 9월 18일 143㎡ 6층은 4억 6,000만원이었어요. 84㎡형은 9월 15일 5층 3억 3,700만원, 1일 6층 3억 2,000만원이었어요.
19년 차 단지, 기본 정보는 어떤가요?
2007년 7월 준공 승인을 받은 871세대 아파트입니다. 현대건설이 지었고 11개 동, 최고 17층이에요.
| 주소 | 충북 충주시 연수동산로 26 |
|---|---|
| 세대·동 | 871세대 · 11개 동 · 최고 17층 |
| 사용승인 | 2007년 7월(19년 차) |
| 면적 구성 | 60~85㎡ 441세대 · 85~135㎡ 310세대 · 135㎡ 초과 120세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
85㎡를 넘는 중대형이 430세대로 전체의 약 49%예요. 충주 단지 중에서도 큰 평형 비중이 높은 편이라, 같은 단지 안에서 담보 여유 차이가 1억 원 넘게 벌어져요.
준공 19년 차라 신축과 비교하면 금융사가 보수적으로 평가할 여지가 있어요. 특히 143㎡처럼 거래가 1년 6건인 면적은 실거래 대신 감정평가로 시세를 정할 가능성도 염두에 두세요.
최고 17층으로 층수가 높지 않은 단지입니다. 그래서 고층 단지보다 층에 따른 가격 폭은 작은 편이지만, 동 위치와 향에 따른 차이는 남아 있어요. 84㎡형 1년 범위가 7,500만원인 것도 그런 차이가 섞인 결과로 볼 수 있습니다.
면적별로 남은 주담대가 있으면 얼마나 남나요?
117㎡에 주담대 1억 2,000만원이 남았다면 예시 계산상 약 1억 2,625만원 여유가 있습니다. 3억 8,750만원의 70%인 2억 7,125만원에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.
LTV는 집값 대비 담보 인정 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫으로 떼 두는 금액이에요. 충주는 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원입니다.
| 남은 주담대 | 84㎡형 | 117㎡ | 143㎡ |
|---|---|---|---|
| 8,000만 | 1억 2,460만 | 1억 6,625만 | 2억 2,680만 |
| 1억 2,000만 | 8,460만 | 1억 2,625만 | 1억 8,680만 |
| 1억 6,000만 | 4,460만 | 8,625만 | 1억 4,680만 |
| 2억 | 460만 | 4,625만 | 1억 680만 |
여유가 0이 되는 잔액은 84㎡형 2억 460만원, 117㎡ 2억 4,625만원, 143㎡ 3억 680만원입니다. 같은 잔액 2억이라도 84㎡형은 거의 남지 않고, 143㎡는 1억 원 넘게 남아요.
담보 비율을 80%로 두는 대부업을 가정하면 117㎡·잔액 1억 2,000만원 기준 약 1억 6,500만원이 계산돼요. 비율이 오를수록 금리도 함께 올라가니 쓸 돈부터 정해 두세요.
큰 평형은 평가에서 무엇을 조심해야 하나요?
거래가 적은 면적은 범위 아래쪽으로 평가될 수 있어요. 143㎡ 1년 최저 거래 4억 5,500만원으로 보면, 잔액 1억 2,000만원 기준 여유는 약 1억 7,350만원입니다. 중간 가격 계산보다 1,330만원 적습니다.
117㎡도 마찬가지예요. 10월 거래 4억 3,000만원이 최고가였지만, 범위 아래쪽 3억 4,000만원으로 평가되면 잔액 1억 2,000만원 기준 여유는 약 9,300만원이에요. 같은 면적 안에서 평가 기준에 따라 6천만원 넘게 벌어집니다.
실거래가와 감정가가 다를 때 어느 쪽이 쓰이는지, 차이를 줄이려면 무엇을 준비하는지는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.
받는 금액이 커지면 비용 구간도 바뀌어요. 대출 총액이 1억을 넘으면 인지세 총액이 15만원으로 오르고 고객은 절반을 내요. 근저당 설정비 등 다른 비용은 금리 외에 드는 비용에서 확인하세요.
연수동 안에서는 어느 정도인가요?
84㎡형 기준으로 연수동 15개 단지 중 세 번째입니다. 단지 비교 기준값은 3억 2,700만원입니다.
| 연수동 단지 | 84㎡형 시세 |
|---|---|
| 충주센트럴푸르지오 | 4억 4,150만 |
| 연수계룡리슈빌2 | 3억 5,500만 |
| 연수힐스테이트 | 3억 2,700만 |
| 연수리슈빌 | 3억 2,450만 |
| 연수세영리첼2단지 | 3억 1,900만 |
| 연수아이파크 | 3억 900만 |
3위부터 6위까지 네 단지가 1,800만원 안에 몰려 있습니다. 84㎡형만 보면 이웃 단지와 담보 여유가 거의 비슷합니다. 이 단지의 차이는 117·143㎡ 같은 큰 평형이 있다는 점이에요. 큰 평형 소유자라면 이웃 단지 84㎡형 숫자가 아니라 내 면적 시세로 계산해야 해요.
충주 84㎡형 59개 단지의 중간 가격은 2억 5,250만원입니다. 이 단지 84㎡형은 그보다 7,450만원 높습니다. 충주 다른 단지 계산은 충주푸르지오 분석에서 볼 수 있어요.
DSR과 진행 순서는 어떻게 되나요?
담보 여유가 커도 DSR, 곧 연소득 대비 1년 원리금 비율에서 멈출 수 있습니다. 2금융권은 총대출 1억 초과부터 50%가 상한이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리를 0.75%p 높여 잡아요.
가령 1억을 연 5%, 30년으로 받으면 매달 약 53만 6,800원, 1년 약 644만원이에요. 기존 상환액에 이 금액을 더해 연소득으로 나눠 보면 대략의 비율이 나와요. 큰 평형이라 담보 여유가 넉넉해도, 소득 쪽 비율 때문에 받을 수 있는 금액이 그보다 작아질 수 있어요.
진행은 담보 여유 계산, 소득 확인, 금융사 평가(필요하면 감정), 2순위 근저당 설정 순서거든요. 금리는 심사에 따라 연 20% 이내에서 정해져요. 서류는 준비 서류와 진행 순서를 보세요.
자주 묻는 질문
연수힐스테이트 117㎡ 시세는 얼마인가요?
1년 중간 가격은 3억 8,750만원이고, 범위는 3억 4,000만~4억 3,000만원이에요. 10월 10층 거래가 4억 3,000만원이었어요.
143㎡는 거래가 적은데 어떻게 평가하나요?
1년 거래가 6건이라 금융사가 감정평가를 따로 볼 수 있어요. 최저 거래 4억 5,500만원 기준이면 잔액 1억 2,000만원일 때 약 1억 7,350만원이 계산돼요.
19년 차 구축이면 한도가 줄어드나요?
연식만으로 정해지진 않지만, 금융사가 보수적으로 평가할 여지는 있어요. 계산기 결과는 상한이 아닌 기준선으로 보세요.
충주는 방공제가 얼마인가요?
충주는 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원을 빼고 계산해요.
