대구 서대구센트럴자이 후순위담보대출, 잔액 3억일 때 여유

입주 3년 차 서대구센트럴자이, 면적별 시세는 얼마일까요?

84㎡형 최근 거래 중간 가격은 5억 5,000만원이에요. 59㎡형은 1년 중간 가격 4억 1,500만원, 100㎡는 6억 1,000만원입니다. 2023년 8월 사용승인을 받은 신축이라 아직 거래 이력이 3년 남짓입니다.

그래도 1년 거래가 115건이라 시세 근거는 넉넉해요. 84㎡형 41건, 59㎡형 35건, 75㎡ 27건이 거래의 대부분을 차지해요.

10월에도 거래가 이어졌어요. 15일 84㎡형 20층이 5억 4,800만원, 7일 같은 면적 7층이 5억 3,800만원이었어요. 8일에는 59㎡형 26층이 4억 3,200만원, 4일에는 75㎡ 12층이 4억 8,500만원에 팔렸어요.

115㎡와 126㎡는 1년에 한 건씩만 거래됐어요. 이런 면적은 실거래 한 건을 시세로 보기 어려워서, 금융사가 감정평가로 값을 따로 정할 가능성이 커요.

남은 주담대가 2억 넘게 있어도 여유가 있을까요?

84㎡형이라면 잔액 3억까지는 계산상 여유가 남아요. 최근 시세 5억 5,000만원에 70%를 곱하면 3억 8,500만원이고, 대구 방공제 2,800만원을 빼면 기준선은 3억 5,700만원입니다.

70%는 LTV, 곧 집값 가운데 담보로 인정해 주는 비율입니다. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 덜어 두는 금액인데, 대구 같은 광역시는 방 1개 기준 2,800만원이에요.

84㎡형만 최근 시세로, 나머지는 1년 중간 가격으로 계산한 예시입니다. 기준선은 59㎡형 2억 6,250만원, 75㎡ 2억 9,960만원, 100㎡ 3억 9,900만원이에요.

대부업처럼 담보 비율을 자체로 정하는 곳이 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡형·잔액 3억 기준 약 1억 1,200만원입니다. 70% 계산보다 5,500만원 커지지만, 금리와 매달 갚을 돈도 함께 커진다는 점을 기억하세요.

참고로 5,000만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정하면 월 상환액은 약 27만원이에요. 같은 조건에서 3,000만원이면 약 16만원이에요. 받을 수 있는 금액보다 매달 감당할 금액을 먼저 정해 두면 선택이 쉬워요.

1,526세대 단지는 어떻게 구성돼 있나요?

60~85㎡ 구간이 881세대로 가장 많고, 60㎡ 이하가 532세대예요. 85㎡를 넘는 세대는 113세대뿐입니다.

세대 구성이 거래 비중과 거의 그대로 맞아요. 그래서 59㎡형부터 84㎡형까지는 실거래만으로도 시세를 잡기 쉬워요. 반면 100㎡ 이상은 세대수가 적어 거래도 드물어요.

원대동3가에는 비교할 다른 단지 자료가 없습니다. 동네 안에서 순위를 매기기보다는 대구 전체나 비슷한 단지와 견주는 편이 현실적이에요.

대구의 다른 센트럴자이와 비교하면 어떤가요?

84㎡형 시세가 거의 같아요. 준공 연도가 8년 차이 나는 세 단지가 5억 4천만~5억 5천만원 사이에 모여 있어요.

신축이라고 해서 시세가 크게 앞서지는 않는다는 점이 눈에 띄어요. 담보 여유도 세 단지 차이가 500만원 안쪽이라, 연식보다 남은 잔액이 한도를 더 크게 좌우합니다.

대구 전체로 보면 84㎡형 기준 1,026개 단지 중 159번째로, 상위 약 16%예요. 대구 84㎡형 중간 가격 2억 7,725만원의 약 2배 수준입니다.

비교 단지 계산은 대신센트럴자이에 따로 있어요. 대구 전체 흐름은 대구 아파트 추가대출 정리에서 볼 수 있어요.

신축은 시세가 어떻게 잡히나요?

거래가 충분하면 신축도 실거래와 KB시세를 기준으로 봐요. 이 단지는 1년 앞쪽 거래 중간 가격 5억 3,800만원에서 최근 5억 5,000만원으로 1,200만원 올랐어요. LTV 70%로 환산하면 여유가 840만원 늘어난 셈이에요.

오름폭이 2% 남짓이라 큰 변화는 아니에요. 반대로 시세가 1년 앞쪽 수준으로 돌아가도 여유는 840만원 줄어드는 데 그쳐요. 잔액 3억인 집이라면 이 정도 변화로 추가 대출 가능 여부가 갈리지는 않지만, 잔액이 기준선 3억 5,700만원에 가까울수록 시세 변화에 민감해집니다.

층에 따른 차이도 확인해 두세요. 10월 84㎡형은 7층과 20층이 1,000만원 차이였어요. 1년 범위 4억 9,500만~5억 8,300만원 중 아래쪽으로 평가되면, 잔액 3억 기준 여유는 약 1,850만원으로 줄어듭니다. 시세 기준은 KB시세 보는 법을 참고하세요.

잔액이 크면 DSR은 어떻게 계산되나요?

잔액이 큰 집은 담보보다 소득 쪽 계산이 먼저 막히기 쉬워요. DSR은 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 총대출 1억이 넘으면 2금융권은 50%까지 봐요.

예를 들어 연소득 7,000만원에 기존 주담대 원리금이 월 165만원이라고 해 볼게요. 이것만으로 약 28.3%예요. 여기에 후순위 5,000만원을 연 5%, 30년으로 더하면 약 32.9%가 됩니다. 신용대출이 따로 있다면 5년 분할로 잡혀 비율이 빠르게 올라가요.

수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산해요. 이 가산이 한도에 주는 영향은 계산기로 바로 볼 수 있죠.

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스트레스 0.75%p, 내 한도는 얼마나 줄까?소득과 금리만 넣어요

신용대출을 먼저 정리하는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리돼 있어요. 금리는 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해지고, 한도 역시 금융사 심사에 따라 다릅니다.