HOME FINANCE LAB대전 대전아이파크시티1단지 후순위담보대출, 시세 내릴 때 한도
- 84㎡형 최근 7억 4,650만, 1년 153건 거래
- 1년 최저 6억 5,300만이면 여유 약 6,545만 감소
- 2021년 준공 · 1,254세대 · 지역난방
목차 6개
84㎡형 시세는 1년 동안 어떻게 움직였나요?
거의 제자리였어요. 1년을 반으로 나눠 앞쪽 거래 중간 가격은 7억 5,300만원, 뒤쪽은 7억 4,500만원이에요. 800만원, 약 1.1% 내려온 수준입니다.
거래량은 넉넉해요. 1년 166건 가운데 84㎡형이 153건이고, 105㎡가 13건입니다. 거래가 이만큼 쌓이면 금융사가 참고하는 시세도 촘촘하게 잡혀요.
| 전용면적 | 최근 시세 | 1년 중간 가격 | 1년 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 85㎡(84㎡형) | 7억 4,650만 | 7억 5,000만 | 6억 5,300만~7억 8,500만 | 153건 |
| 105㎡ | 9억 3,750만 | 9억 4,000만 | 9억 1,500만~10억 | 13건 |
10월 84㎡형 거래는 17일 17층 7억 8,500만원, 11일 4층 7억 3,000만원, 3일 12층 7억 6,200만원이었어요. 17층 거래는 1년 범위의 맨 위 값과 같아요. 6일에는 105㎡ 12층이 9억 2,500만원에 거래됐어요.
같은 달에 4층과 17층 사이 5,500만원 차이가 났어요. 흐름은 보합이어도 층에 따라 금융사 평가는 달라질 수 있다는 뜻이에요.
시세가 내려가면 담보 여유는 얼마나 줄어드나요?
LTV 70% 기준으로 시세가 1,000만원 내릴 때마다 여유는 700만원 줄어듭니다. 시세에 70%를 곱해 담보 인정액을 잡기 때문입니다.
LTV는 집값의 몇 %까지 담보로 쳐 주는지를 뜻합니다. 여기서 남은 주담대와 방공제를 빼면 여유가 나와요. 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼는 돈인데, 대전은 방 1개 기준 2,800만원이에요.
84㎡형에 주담대 2억 5천만원이 남았다고 놓고, 시세를 네 단계로 바꿔 보면 아래와 같아요.
| 84㎡형 기준 시세 | 시세 | 잔액 2억 5천일 때 여유 | 잔액 3억 5천일 때 여유 |
|---|---|---|---|
| 10월 최고 거래 | 7억 8,500만 | 2억 7,150만 | 1억 7,150만 |
| 최근 중간 가격 | 7억 4,650만 | 2억 4,455만 | 1억 4,455만 |
| 7억으로 내려가면 | 7억 | 2억 1,200만 | 1억 1,200만 |
| 1년 최저 거래 | 6억 5,300만 | 1억 7,910만 | 7,910만 |
최근 시세와 1년 최저 거래의 차이는 9,350만원이에요. 여유로 환산하면 약 6,545만원입니다. 잔액이 3억 5천만원처럼 크면 이 차이 때문에 여유가 절반 가까이 줄어요.
대부업처럼 담보 비율을 80%로 잡는다고 가정하면 1,000만원 하락 때 여유가 800만원씩 줄어듭니다. 비율이 높을수록 시세 변화에 더 민감해지는 구조예요. 금융사가 어떤 시세를 기준으로 쓰는지는 KB시세 보는 법에서 확인하세요.
남은 주담대가 있을 때 면적별 여유는 얼마인가요?
84㎡형에 주담대 2억이 남았다면 예시 계산으로 약 2억 9,455만원이 남습니다. 105㎡는 같은 조건에서 약 4억 2,825만원이에요.
| 남은 주담대 | 84㎡형(7억 4,650만) | 105㎡(9억 3,750만) |
|---|---|---|
| 1억 | 3억 9,455만 | 5억 2,825만 |
| 2억 | 2억 9,455만 | 4억 2,825만 |
| 3억 | 1억 9,455만 | 3억 2,825만 |
| 4억 | 9,455만 | 2억 2,825만 |
두 면적의 차이는 잔액과 상관없이 약 1억 3,370만원이에요. 다만 105㎡는 1년 거래가 13건이라 시세 근거가 84㎡형보다 얇아요. 표 숫자는 모두 예시이고 금융사 심사가 최종이에요.
상대동 다른 단지와 비교하면 어느 위치인가요?
84㎡형 기준으로 상대동 5개 단지 중 두 번째예요. 대전 84㎡형 중간 가격 3억 1,000만원과 비교하면 약 2.4배예요.
| 상대동 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| 대전아이파크시티2단지 | 8억 6,300만 |
| 대전아이파크시티1단지 | 7억 4,650만 |
| 트리풀시티5단지 | 6억 4,000만 |
| 목련1 | 3억 2,000만 |
| 목련2 | 3억 2,000만 |
바로 옆 이름의 2단지와는 1억 1,650만원 차이가 나요. 담보 여유로 바꾸면 약 8,155만원이에요. 이름이 비슷해도 단지별 실거래가 따로 집계되니, 상담할 때 1단지인지 2단지인지 정확히 말해야 합니다. 대전 전체 흐름은 대전 후순위담보대출 정리에, 다른 구 사례는 도마e편한세상포레나 글에 있죠.
2단지와 1단지는 이름이 같은 시리즈여도 면적 구성과 층, 동 배치가 달라서 시세 차이가 생길 수 있죠. 한쪽 단지 시세가 오른 뉴스를 보고 내 집 한도도 같이 늘었다고 생각하면 계산이 어긋나요.
어떤 단지인지 숫자로 보면요?
2021년 10월에 사용승인이 난 1,254세대 단지예요. HDC현대산업개발이 지었고 13개 동, 최고 34층이에요.
| 주소 | 대전 유성구 상대복용로29번길 52 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,254세대 · 13개 동 · 최고 34층 |
| 사용승인 | 2021년 10월(5년 차) |
| 면적 구성 | 60~85㎡ 1,004 · 85~135㎡ 250세대 |
| 난방·구조 | 지역난방 · 계단식 |
60~85㎡가 전체의 약 80%입니다. 거래가 84㎡형에 몰리는 이유도 여기 있습니다. 준공 5년 차라 등기와 시세 자료가 자리를 잡은 시기여서, 실거래 기준으로 평가받기 수월한 편이에요.
지역난방이라 개별 보일러 교체 같은 부담은 상대적으로 덜해요. 다만 이 정보는 담보 평가에 직접 들어가는 항목은 아니에요. 대출 심사에서는 결국 면적, 층, 최근 실거래와 기준 시세가 숫자를 정해요.
매달 갚을 돈과 DSR은 어떻게 따져 볼까요?
후순위 1억원을 연 5%·30년 원리금균등으로 가정하면 매달 약 53만 7천원이에요. 담보 여유가 커도 이 금액을 소득 안에서 감당할 수 있는지가 먼저예요.
DSR은 연소득에서 1년 원리금이 차지하는 비율로, 2금융권 상한은 50%예요. 2026년 말까지 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리를 0.75%p 더 높게 잡아요. 자세한 기준은 2026 하반기 스트레스 DSR에 정리했어요.
예를 들어 연소득 7,000만원이면 2금융권 기준 1년 원리금 상한은 3,500만원이에요. 기존 주담대로 매달 130만원, 1년에 1,560만원을 내고 있다면 남은 몫은 1,940만원, 한 달 약 161만원이에요.
이 몫을 연 5%·30년 대출로 바꾸면 원금 약 3억원 규모입니다. 심사 금리를 0.75%p 높여 연 5.75%로 잡으면 같은 몫으로 감당하는 원금은 약 2억 7,700만원으로 줄어요. 담보 여유와 소득 기준 가운데 작은 쪽이 실제 한도에 가까워져요.
자주 묻는 질문
대전아이파크시티1단지 84㎡형 시세는 얼마로 보나요?
최근 실거래 중간 가격은 7억 4,650만원이에요. 1년 범위는 6억 5,300만~7억 8,500만원이고, 153건이 거래됐어요.
시세가 내리면 담보 여유는 얼마나 줄어드나요?
LTV 70% 기준으로 시세가 1,000만원 내릴 때마다 여유가 700만원 줄어요. 1년 최저 거래 수준까지 내려가면 최근 시세 계산보다 약 6,545만원 적어요.
105㎡는 84㎡형보다 얼마나 더 나오나요?
최근 시세 9억 3,750만원 기준으로 같은 잔액이면 84㎡형보다 약 1억 3,370만원 여유가 커요. 다만 1년 거래가 13건이라 시세 근거는 84㎡형보다 얇아요.
대전은 방공제를 얼마로 계산하나요?
대전은 광역시라 방 1개 기준 2,800만원을 빼요. 금융사 기준에 따라 실제 적용은 달라질 수 있어요.
