당진 송악경남아너스빌 후순위담보대출, 1억대 시세와 방공제

송악경남아너스빌은 면적마다 시세가 얼마나 다른가요?

세 면적이 꽤 벌어져 있어요. 최근 6개월 중간 가격은 60㎡ 이하 1억 2,300만원, 72㎡ 1억 4,400만원, 84㎡형 1억 8,750만원이에요. 가장 작은 면적과 가장 큰 면적 사이가 6,450만원입니다.

거래는 작은 면적에 몰려 있어요. 1년 40건 가운데 60㎡ 이하가 23건, 72㎡가 15건이고 84㎡형은 2건뿐입니다. 그래서 84㎡형 숫자는 참고로만 보는 편이 좋아요.

60㎡ 이하는 값이 좁은 범위에 모여 있습니다. 1년 최저와 최고가 2,000만원 차이거든요. 10월에도 11층 두 건이 똑같이 1억 2,300만원, 6층이 1억 3,000만원에 신고됐어요.

72㎡는 1년 중간 가격 1억 5,000만원보다 최근 시세가 600만원 낮습니다. 10월 22일 5층 거래가 1억 3,500만원이었어요. 거래가 15건이라 몇 건만 낮게 찍혀도 최근 값이 내려가 보일 수 있죠.

흐름은 소폭 올랐어요. 60㎡ 이하의 1년 앞쪽 절반 중간 가격은 1억 2,000만원, 뒤쪽 절반은 1억 2,300만원이에요. 300만원 차이라 한도로는 210만원 정도입니다. 큰 변화가 없어서 계산 결과가 시기에 따라 크게 달라지진 않아요.

시세가 1억대면 방공제가 왜 크게 느껴지나요?

빼는 금액은 그대로인데 담보 인정액이 작아서예요. 방공제는 나중에 들어올 소액 세입자 몫을 미리 덜어 두는 금액으로, 당진은 방 1개 기준 2,500만원입니다.

60㎡ 이하 시세 1억 2,300만원에 LTV 70%를 곱하면 8,610만원이에요. 여기서 2,500만원이 빠지니 약 29%가 방공제 몫이에요. 같은 2,500만원도 시세 4억 아파트였다면 담보 인정액의 9%쯤에 그쳐요.

그래서 이 단지에선 잔액보다 방공제가 더 크게 빠지는 경우도 생겨요. 잔액 2,000만원이면 남은 여유는 4,110만원이에요. 방공제가 어떤 기준으로 정해지는지는 방공제란에서 자세히 볼 수 있어요.

72㎡도 비슷해요. 담보 인정액 1억 80만원 중 방공제가 약 25%를 차지해요. 84㎡형으로 올라가야 이 비율이 19% 안팎으로 내려와요. 면적이 작을수록 방공제의 무게가 커진다는 점을 기억해 두세요.

반대로 보면, 이 단지에서 1,000만원의 여유를 더 만들려면 시세가 약 1,430만원 올라야 해요. 시세가 1억대인 집은 비율로 늘어나는 폭이 작아서, 한도를 키우기보다 필요한 금액을 줄이는 쪽이 현실적일 수 있어요.

이 단지는 어떤 구성인가요?

381세대 규모이고, 2021년 4월에 사용승인을 받았어요. 티케이케미칼과 경남기업이 시공사로 올라 있고, 5개 동에 최고 20층이에요.

60~85㎡ 구간 203세대 안에 72㎡와 84㎡형이 함께 들어 있습니다. 그런데 1년 거래는 72㎡가 15건, 84㎡형이 2건이라 큰 면적은 거래가 드물었어요. 1년 거래 40건은 세대수의 약 10%로, 단지 규모에 비하면 거래가 활발한 편이에요.

남은 주담대가 있으면 면적별로 얼마나 남나요?

잔액이 같아도 면적에 따라 여유 차이가 4,500만원 넘게 나요. 60㎡ 이하는 잔액 6,110만원, 72㎡는 7,580만원, 84㎡형은 1억 625만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없습니다.

잔액 6,000만원 줄을 보면 60㎡ 이하는 110만원만 남아요. 사실상 추가 여유가 없다고 보는 게 맞아요. 72㎡는 1,580만원, 84㎡형은 4,625만원이 계산됩니다.

대부업처럼 담보 비율을 예시 80%로 보면 60㎡ 이하·잔액 없음 기준 7,340만원까지 늘어요. 70%보다 1,230만원 많지만 금리도 그만큼 올라간다는 점을 같이 봐야 합니다. 모두 예시이고 실제 금액은 심사에서 정해져요.

면적을 잘못 고르면 계산이 크게 어긋나요. 예를 들어 72㎡ 소유자가 84㎡형 숫자로 계산하면 여유를 3,045만원 높게 보게 돼요. 등기부나 분양 계약서의 전용면적을 확인한 뒤 계산기에 넣어 주세요.

당진 안에서는 어느 정도 시세인가요?

84㎡형 기준으로는 당진 60개 단지 중 23번째입니다. 당진 84㎡형 중간 가격 1억 7,650만원보다 1,100만원 높습니다. 다만 이 순위는 1년 2건의 거래로 잡힌 값이라 흔들릴 여지가 있어요.

송악읍 중흥리에서 거래가 잡힌 단지는 두 곳이에요. 다른 한 곳인 세종그랑시아의 84㎡형 시세는 9,700만원으로, 이 단지와 9,050만원 차이가 나요. 같은 리 안에서도 준공 시기에 따라 값이 크게 갈려요.

당진 시내 신축 단지와 비교하고 싶다면 당진1차푸르지오 계산을 함께 보면 시세 높이 차이가 한도에 어떻게 이어지는지 보여요.

준공 5년 차라 거래 이력이 아주 길진 않아요. 그래도 최근 1년에만 40건이 신고돼서, 금융사가 시세를 잡을 때 쓸 근거는 쌓여 있는 편이에요. 특히 60㎡ 이하와 72㎡는 10월에만 네 건이 신고돼 최근 숫자가 계속 갱신되고 있습니다. 84㎡형은 거래가 다시 생기기 전까지 감정평가 비중이 클 수 있어요.

필요한 돈이 몇천만원이라면 무엇을 확인할까요?

비용과 월 부담을 먼저 봐요. 대출 총액이 5,000만원 이하면 인지세는 없습니다. 다만 근저당 설정비, 중도상환수수료 같은 비용은 금액이 작아도 붙을 수 있어서 계약 전에 금액으로 확인해야 해요. 항목별 정리는 금리 외 비용에 있어요.

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받을 금액에 붙는 비용은 얼마?금액만 넣으면 돼요

3,000만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 받으면 월 상환액은 약 16만 1천원이에요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 높게 정해질수록 월 부담도 커져요.

소득 심사도 남아요. 2금융권 DSR 기준은 50%이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산해요. 작은 금액 대출을 빠르게 해 준다며 선입금이나 수수료를 먼저 요구하면 정상 대출이 아니에요. 구별법은 대출사기·불법사금융 구별법에 정리했어요.